Construire un patrimoine : quelles sont les premières étapes ?

Bonjour,
J’ajouterais que l’expérience n’est pas tout.
Les incertitudes (certitudes pour certains) économiques actuelles remettent en cause le système dont on se repaît depuis 40 ans… Difficile de faire des projections fiables sur la base de modèles passés (dépassés ?).
L’expérience est une arme a double tranchant : il est intéressant de repérer les incidents ou erreurs  des uns ou des autres, mais facile de sombrer dans un des maux dont nous souffrons : théoriser sur le passé (expérience positive notamment) sans imaginer le futur.
Définissez votre profil (aversion ou non au risque), votre projet et prenez vos risques en connaissance de cause.
Vous trouverez sur ce forum quantités d’expériences pas toujours reproductibles, souvent très intéressantes, mais aussi l’exposé d’utilisations concrètes de différents supports.
Gardez en tête que l’humain a une fâcheuse tendance à ne présenter que l’aspect positif de son activité. Certains ici (pas tous) semblent ne pas sombrer dans ce travers, ce qui fait l’intérêt de l’endroit.

Mon avis :
Si vous avez vraiment 10000€ en trop, qui encombrent… et que vous voulez commencer à constituer un patrimoine : construisez-vous un portefeuille de 10 lignes actions diversifiées de 1000€, de sociétés solides et payeuses de dividendes croissants comme les outils de notre hôte IH vous aide à le faire (cf file du ptf passif de Sagrath aussi)

Je réponds à votre question de construire un patrimoine à conserver pour quasi toujours donc.
Si dans 6 mois vous voulez tout vendre pour acheter une voiture, il faudra accepter que la valeur des actions aie momentanément baissée sur les marchés, potentiellement… et là tant pis, vous récupérez 6000€ et pis c’est tout.

Si vous n’êtes pas prêt à vous priver de ces 10000€ pour toujours : suivez les conseil de GBL.

Merci pour tous ces retours/conseils. Il est vrai que je n’ai pas exposé clairement ma situation ! Donc je comprends que certaines personnes ne puissent pas vraiment me donner des conseils pertinents. J’essaye de comprendre en ce moment la bourse et les marchés financiers, je pars du principe que dans tous les cas ça peut être intéressant rien que pour la culture générale. J’ai pu constater aussi qu’il y a une différence entre spéculer et investir. Je souhaiterais choisir la deuxième option, éviter de jouer à la roulette russe. J’accepte néanmoins le risque de perdre une partie de mon capital en cas de pépins. A partir du moment où je n’investis pas au-dessus de mes moyens, je ne vois pas où est le problème ! .

De plus, j’ai constaté que les plus-values réalisées lors des cessions en Bourse sont soumis au barème progressif de l’impôt sur les revenus (Compte Titres sur le plan fiscal). C’est pourquoi je me penche plutôt sur un compte PEA étant donné que les plus-values sur les actions détenues sont exonérées de l’IR au bout de 8 ans (même si d’après ce que j’ai compris, je n’échapperai pas aux prélèvements sociaux en cas de plus-value).

J’ai encore pas mal d’ouvrages à lire avant de prendre des décisions. Dans tous les cas je prends mon temps et vous tiens au courant .

L.

Vu le contexte actuel (bulle immo, prix en tendance baissière et rendements médiocres), je doute que cette stratégie basée avant tout sur l’immo fonctionne encore bien.

C’était bien vu durant la décennie 2000-2010, avec des prix non surévalués et de bons rendements, mais plus maintenant à mon avis…mais à surveiller, cela pourra redevenir un bon plan dans quelques années après une bonne correction.

Personnellement, j’ai pris le parti d’un travail bien rémunéré (> 3k€ nets mensuels), d’une bonne capacité d’épargne sans se priver (pour mon couple 20k€/an) tout en étant locataires, de façon à faire gonfler l’apport (avec une bonne allocation monétaire/oblig/actions) à un bon rythme tandis que les prix baissent, ce qui nous fera une maison de 300k€ achetée cash dans quelques années si tout se passe comme prévu, à même pas 40 ans.
Ensuite, le patrimoine pourra encore se construire sereinement, en surpondérant les actions (vu la sérénité dégagée par la propriété).

nico6259 a écrit :

Vu le contexte actuel (bulle immo, prix en tendance baissière et rendements médiocres), je doute que cette stratégie basée avant tout sur l’immo fonctionne encore bien.

Connaissez-vous d’autres types d’investissement où un étranger paye pour rembourser le crédit que vous avez pris pour vous constituer un capital?

Frédéric

Bonjour,

Au vu de votre présentation, je conseillerais ceci :
- ouvrir un PEL et l’alimenter avec le versement minimal (45 € par mois) : en cas de remontée des taux, il pourra vous être utile pour acquérir votre logement
- ouvrir un PEA, essentiellement pour prendre date : n’y mettre qu’une petite partie de votre capital tant que vous n’avez pas terminé vos études
- placer l’essentiel de votre capital sur un fonds en euros d’un contrat d’assurance-vie : le rendement est supérieur au livret A et votre argent sera disponible rapidement en cas de coup dur ou pour votre projet immobilier

Sans vouloir répondre à la place de ZX-6R  (Qui est bien occupé à répondre inlassablement les mêmes choses sur l’immobilier)

1°) Quand on dit il faut viser un job à 3K€ et épargner 2K€
Au-delà des chiffres (certains diront 3K€ en début c’est trop haut, d’autres diront j’y arrive mais en 2 jobs, et enfin certains diront viser plus)

==> Le message important est: VOUS ETES VOTRE MEILLEUR VECTEUR D’ENRICHISSEMENT
et juste après, une fois le plus s’argent gagné, le vrai enrichissement est de le garder (l’économiser)

2°) Concernant la RP,
au-delà de la première lecture et analyse (combien j’ai d’apport, comment je le finance)
Qui va appeler là encore autant de réponses que nous sommes de gentlmen’s en ce lieu

Le message est que la RP a une fiscalité trés favorable en cas d’achat revente
(A contrario de la résidence secondaire qu’il faut détenir 30 ANS pour obtenir le même cadre fiscal)

Ne le prenez pas comme une critique, mais il n’y a pas de recette miracle à appliquer
Un minimum d’analyse est necessaire

Ce n’est pas par ce que vous aller "juste" gagner que 2500 EUR que vous n’y arriverez pas
tout comme rentrer 5K€, n’est pas un gage de réussite non plus

1600€ c’est le revenu médian des français. Si vous avez 1600€ avec un Master ya un souci à mon avis. C’est un Master de quoi? Est-ce juste un salaire de sortie d’école voué à une hausse rapide ou pas? Avez-vous un moyen de passer à la vitesse supérieure, du style stage à l’étranger, spécialisation…?

Je commence par la RP avec travaux dans mon exemple pour faire du cash. C’est le moyen le plus rapide. Et avoir un peu de cash de côté, ça facilite tout.

Pour ce qui est de l’état du marché, il s’agit d’être prudent, mais pas parano. Baisse-t-il réellement? Pas partout! Et qu’est ce qui baisse? Les biens "à problèmes" (1er étages…) ou mal situés. Les biens en centre ville résistent bien mieux (emplacement, emplacement, emplacement)
Les acheteurs ayant déserté, vous arrivez avec un bon potentiel de négo. Là où j’investis actuellement, je sais que je suis à peu près le seul à faire des propositions sur les immeubles au centre ville. Du coup je fixe les prix. Et quand ça passe… (ça ne passe pas tout le temps, certains laissent leur bien en vente, je referai une proposition dans un an…)

Donc en achetant un bien 25 ou 30% sous le prix du marché (résultat d’un recherche parfois longue et très chronophage, en faisant marcher son réseau qu’on construit peu à peu), en le retapant à pas trop cher mais en faisant quelque chose de joli, on peut espérer le revendre en plus value.

On n’imagine pas le nombre de perles à la vente. Des biens qui ont une très bonne distribution et qui nécessitent juste un coup de peinture, un nouveau sol ou de casser une cloison…. 75% des vendeurs vendent "tel quel" au lieu d’investir un minimum pour mettre en valeur leur bien. C’est à vous de le repérer.

Enfin bon, revenu médian de 1600€ veut bien dire ce que ça veut dire. Aller chercher 3k ou encore mieux 150k annuel, ça relève de l’impossible pour pas mal de gens.

Pour sortir de la "rat race", la première action est de maitriser ses dépenses et dégager une marge d’épargne.
Ça demande peut être des sacrifices, mais c’est faisable. Par exemple, renoncer à vivre dans une zone où les loyers seraient trop élevés. Ou réduire la taille de son logement, faire du vélo plutôt que de la voiture…
Même avec un revenu minimum, on peut trouver des solutions, bien qu’évidemment le point de départ est moins favorable.

Après on peut essayer de jouer sur son salaire en se formant, en cherchant à accélérer sa carrière mais ce n’est pas forcément à la portée de tout le monde (vie de famille, capacité intellectuelle…)

Enfin, l’épargne mise de côté doit être investie dans des trucs qui génèrent des revenus passifs, ou au moins, qui permettent de dégager un taux horaire bien meilleur que celui du salaire.
Et le conseil qui va avec est de le faire dans des domaines que l’on connait bien.

Comme chacun vit dans un logement, l’immobilier est la solution la plus évidente où on peut passer relativement peu de temps de gestion par rapport à la rentrée d’argent.
Il bénéficie en outre de la possibilité de faire jouer l’effet de levier du crédit par la garantie que le bien représente par lui même.

Mais le bon plan est peut être de filer 1000€ à votre copine coiffeuse qui lance son affaire contre 10€ mensuel! Vous avez un copain boucher? Vous êtes spécialisé dans la pétanque?

Moi je vous suis pas vraiment sur ce point.

Avec 1500, si je dégage 200€, ça veut dire que je peux vivre avec un revenu de 1300€.

Vous même engagez une opération immobilière que lorsqu’elle dégage quelques centaines d’euros de cash flow mensuel, disons 100€.

Il faut donc faire 13 opérations de ce type pour devenir rentier. Voire moins si on considère qu’au bout de 20ans les remboursements d’emprunt s’arrêtent. Bon faut un banquier qui suive…

Par contre faut pas envisager cela en moins de 20 ans et plus tôt on démarre mieux c’est.

Après on peut voir une situation intermédiaire où on est pas vraiment rentier mais où la question du salaire n’est plus critique.
Ainsi, avec 5 opérations dégageant 500€ de cash flow (y compris entretien), je peux travailler au smic sans me serrer la ceinture.

Par contre, si avec 3k j’arrive pas à boucler mes fins de mois, je dis qu’il faut revenir à la base de la sortie de la Rat Race: travailler sa sobriété.

Ricou, je n’ai jamais pensé qu’il suffisait d’appliquer la stratégie d’exemple de ZX-6R tel quel pour devenir rentier du jour au lendemain. Je suis bien conscient que c’est un exemple et qu’on peut emprunter mille autres chemins.. Je voulais en discuter simplement parce que je suis devant tout ces chemins et que je cherche à emprunter le meilleur. Et vos avis sont plus qu’intéressants, merci

Je vous garantis que je suis mieux payé que nombre de mes camarades de promo (pour ceux qui touche un salaire…). C’est un premier emploi que je suis bien content d’avoir. C’est un salaire de junior en province, à Paris j’aurai surement eu autour de 2000€ net, guère plus.
J’ai négocié pour qu’il progresse rapidement dès ma prise de fonction, mais les promesses n’engagent que ceux qui y croient. On verra bien, dans tous les cas je m’en contente à l’heure qu’il est. Beaucoup aimerait être à ma place, croyez moi… 
J’ai bien compris votre stratégie. Pour générer du cash rapidement, c’est surement une très bonne façon de faire.
Souhaitant avant tout compléter mes maigres revenus, je vais me focaliser sur un premier investissement locatif. La plus-value sur une RP ne semble pas être à ma portée pour l’instant ni adapté à ma situation. Je me trompe peut-être.

En effet sergio8000, en gagnant plus, c’est plus facile ! Mais je pense sérieusement pas être aussi mal loti… Les temps ont beaucoup changé faut croire. Dans tout les cas, je renégocie mon salaire bientot, on verra quelle augmentation je pourrais obtenir (j’ai accepté ce salaire seulement s’il était réévalué à 6 mois, je le trouvais trop bas pour un diplomé de master. Mon avis a bien changé depuis…).

Bonjour,

Je pars sur une stratégie similaire à la votre Range19, y aller par étape. Je capitalise sur la formation pour éviter les ratés… Partant de zéro, il y a un préalable qui m’oblige à prendre le temps de me lancer : me constituer une épargne de sécurité.
chi va piano, va sano e va lontano

ZX-6R a écrit :

Il faut bien comprendre qu’il y a une sorte de point pivot à dépasser. Si vous gagnez 1500€, vos dépenses contraintes sont tellement fortes que votre espoir d’être rentier un jour est nul.

Challenge accepted