Investissement immobilier avc plusieurs membres des forums de l'IH ?

Philippe30 · #26

galerien a écrit :
Toutefois, la jurisprudence de la Cour de cassation rappelle que la rente ne peut être payée en partie ou en totalité par les revenus générés par le bien en viager.

Ainsi, par exemple, l’arrêt 81-11.821 de la Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 5 mai 1982 stipule que le loyer doit être inférieur à la rente viagère car il n’y aurait alors plus d’aléa dans le contrat viager, devenu sans risque partagé entre les 2 parties.

Merci pour cette contribution.

Raison supplémentaire pour ne pas prendre de viager

Philippe

ZX-6R · #27

Il est je pense indispensable de prévoir une personne (compétente) qui ait un pouvoir décisionnel en cas de désaccord entre plusieurs investisseurs. Il faut aussi prévoir qu’une personne s’en occupera (surveiller les travaux, s’occuper de la compta, des relations avec EDF, l’eau, les impôts…) que ça prend du temps, et que cette personne devra être rémunérée pour ça. Une SCI 50 / 50 j’y crois pas trop.

Mais c’est sur que ça permet d’accéder à des rentabilités hors normes.

Philippe30 · #28

julien62 a écrit :
Je suis d’accord avec vous il faut un nombre limité d’investisseurs et bien sur un apport conséquent mais en etant 10 a investir, il y aura 10x plus d’apport.

Sur l’annonce il y a ecris: "Un intendant sur place, gère les entrées, les sorties, les encaissements et l’entretien."
Cela a un cout il faut aussi le prendre en compte.

Mais il faut bien comprendre que j ai mis cette annonce comme exemple et que j ai ouvert ce topic pour développé une réflexion sur l’investissement entre membre pour n’importe quel bien….

J’ai bien compris qu’il s’agissait d’un exemple c’est pour cela que j’ai répondu sur cet exemple qui me parait constitué de trop de studio dans le même immeuble.

Partir d’un exemple peut être une bonne idée ou sinon il faut initier un débat sur un montage d’un investissement à plusieurs, ce type de débat pourrait m’intéresser sur le fond et la forme mais il relèvera très rapidement de la messagerie privée.

Philippe

Philippe30 · #29

ZX-6R a écrit :
Il est je pense indispensable de prévoir une personne (compétente) qui ait un pouvoir décisionnel en cas de désaccord entre plusieurs investisseurs. Il faut aussi prévoir qu’une personne s’en occupera (surveiller les travaux, s’occuper de la compta, des relations avec EDF, l’eau, les impôts…) que ça prend du temps, et que cette personne devra être rémunérée pour ça. Une SCI 50 / 50 j’y crois pas trop.

Mais c’est sur que ça permet d’accéder à des rentabilités hors normes.

C’est certain qu’il faut une personne sur place pour gérer les problèmes et prendre des décisions.
Dans le cas d’une SCI ,c’est le gérant qui à la charge de la gestion courante , les décisions importantes d’achat ou de revente se font par AG extraordinaires.

Il faut se poser la question du mode de gestion du bien par agence ou pas car si c’est le gérant qui prend en charge les locations cela va lui prendre du temps et en cas d’impayés j’imagine les reproches qu’il va subir générant une dislocation de la confiance des associés pour cela il est préférable de passer par une agence.

La rémunération du gérant n’est pas obligatoire, il suffit de valider par AG une distribution des dividendes différentes de parts sociales pour inclure un bénéfice plus important au gérant ou du moins à celui qui à des charges spécifiques ( compta , travaux , gestion )

L’avantage de la SCI est son aspect non commercial ne nécessitant pas de rémunération suivant le nombre de part du gérant ( majoritaire ou pas ) , la finalité d’une SCi n’est pas le paiement de salaire mais la perception de revenu locatif.

D’autres structures telles la SARL ou la SAS ont une finalité commerciale , à plusieurs une SARL évitent la problématique du gérant majoritaire par le cumul des parts de monsieur et madame.

Dans un cadre familial ,je privilégierais la SAS pour la fiscalité sociales qui donne plus de souplesse en n’imposant pas de paiement de cotisations si aucun salaire n’est versé.

Dans tous les cas il faut trouver les bonnes personnes qui s’entendent surtout quand les problèmes arrivent , qui soient complémentaires dans leurs connaissances , qui disposent d’immobilier à titre personnel , qui dispose d’un apport similaire et qui ne soient pas trop éloigner géographiquement afin de ne pas faire reposer la charge sur celui qui est proche du bien.

C’est la recherche et la symbiose des personnes qui est la plus complexe à trouver , la recherche du bien n’est ensuite qu’une question de temps.

Philippe

GeGe777 · #30

L’idée est intéressante. Il y a quelques années j’avais essayé de mettre au point un système équivalent mais orienté temps partagé. J’avais abandonné car le temps partagé avait tellement mauvaise presse que la plupart des gens à qui j’en parlais pensaient que je voulais les pigeonner alors que le but c’était de monter sa propre SCIA pour ne pas passer par les arnaqueurs qui se partagent le gros du secteur.

Pour palier certains inconvénients je me demande si cela ne serait pas une solution de constituer une sorte de Club d’Investissement orienté immobilier. Chacun chercherait des biens dans le ou les secteurs qu’il connaît bien et lors de séances communes (cela peut être dématérialisé sous forme de forum privé) est organisé un grand débriefing où sont sélectionnés les projets les plus intéressants.
La concrétisation peut se faire comme pour un club d’investissement en bourse avec un vote pour choisir le ou les investissements réalisés avec l’apport réalisé (en calquant le fonctionnement sur les clubs d’investissements boursiers les membres versent une somme identique chaque mois) ou alors par regroupement (soit par intérêt pour le projet, soit par attirance géographique) qui constituerait des SCI autonomes.
Mon idée se prête peut être plus à des investissements d’un montant moindre que celui présenté en illustration de ce topic car même a plusieurs il sera difficile d’effectuer plusieurs achats à 1 million pièce et par conséquent il intéressera moins les investisseurs chevronnés qui pour des "faibles" montants préfèrent agir en solo (ou dans un cercle plus restreint) mais l’aspect didactique des réunions de débriefing peut intéresser les plus novices qui pour une mise minimale pourraient "apprendre" le métier d’investisseur immobilier tout en le mettant en pratique (au lieu de mettre 1000 euros dans une formation autant les mettre dans un projet à plusieurs non ?)

Pruls · #31

Bonjour,

votre proposition est assez précise sur le mode de fonctionnement en phase d’investissement, mais je ne vois pas bien l’apport que cela pourrait donner en comparaison avec ce qui peut se dire ici?

L’idée serait elle de libérer la parole? En mettant des billes, chacun s’exprimerait plus souvent pour les défendre?

L’un des arguments menant à acheter des immeubles est de s’affranchir de la copropriété pour gérer les biens, un club d’investisseurs serait il plus efficace par l’augmentation de ses moyens financiers et sa crédibilité?

Les gros biens sont ils plus souvent rentables que les plus petits? Moins d’acheteurs donc moins chers?

Autant le partage d’expérience et de tuyaux me semble jouable, autant un fonctionnement en co-investisseur me semble difficile à tenir sur le long terme.

julien62 · #32

Un club investisseurs pour l immo ça parais sympa

Concrètement certain membre sont il réellement intéressé pour investir en commun (sans parler des conditions )

J ai eu un appel hier pour l immeuble sur Dunkerque, c est une co propriété dont le vendeur dispose de 6 étages de 14 appartements.
Il devait m envoyer un mail mais tjrs rien reçu

pasdequoi · #33

julien62 a écrit :
Concrètement certain membre sont il réellement intéressé pour investir en commun (sans parler des conditions )

je pourrai être intéressé.

LordWolfy · #34

Je pourrais également être intéressé.

Boubouka · #35

L’idée est excellente.
Je suis intéressé.

On peut "copier" le modèle en région parisienne.

J’ai remarqué que nous sommes plusieurs à être à paris et proche banlieu.

Aujourd’hui trouver un bien à proximité avec une rentabilité interessante, n’est pas facile.

Or, trouver un bon taux de rentabilité avec un immeuble de rapport ou un grand plateau qu’on découpera en studios, me semble plus accessible … ce qui l’est moins, c’est le montant de l’opération (à partir de 1M€).

C’est une opproche de "Marchand de bien" mutualisée …

Si on est plusieurs, (j’opte pour 6 ou 7), interessés par le concept cela me semble jouable avec en plus la proximité géographique de tous les co-investissseurs.

Avoir déjà investi dans l’immobilier, et être capable d’executer des travaux soi-même semblent de nature à rendre la démarche cohérente en plus d’un investissement de 150k€ chacun.

Un cas concret, serait d’acheter un immeuble, le transformer pour créer de la valeur ajoutée, de le louer, et revendre au bout de quelques années 1 ou 2 lots / ans.

Bref, je suis à suivre l’étude du sujet si d’autres sont interessés.

Aussi, je fais appel à challenger cette approche pour l’améliorer.

espenlind13 · #36

Je trouve l’idée intéressante, mais de là à investir dans de la pierre (et en faire la gestion) avec des inconnus (no offense !) … Je passe mon tour mais vous souhaite de faire d’excellentes affaires !

guillaumega · #37

Bonjour,

Votre conversation a retenu tout mon intérêt et je viens donc de m’inscrire sur le forum à l’instant.
Mon métier consiste justement à faire de l’investissement immobilier pour le compte de privés qui souhaitent acquérir seul ou à plusieurs un immeuble puis les assister dans le pilotage de l’opération tout en co-investissant à leurs côté.

Le dossier de Dunkerque (Résidence du Beffroi) a (pas mal) tourné sur le marché. Il a l’air sur le papier assez attrayant quand on regarde le prix au m² mais le plus gros problème est le ratio de charge atypique. En effet le bâtiment est IGH ce qui impose la présence de pompiers en permanence sur l’immeuble.
L’immeuble est très lourd en gestion d’où la nécessité d’avoir du personnel à temps plein sur l’immeuble.
De surcroit, je crois me souvenir que l’immeuble est en copropriété ce qui complexifie la mise en place de travaux de valorisation.
Enfin, vu le prix au m² à l’achat, on vient rapidement dépenser le prix au m² de l’immeuble en travaux ce qui n’arrange pas la rentabilité calculée au départ.

Quoiqu’il en soit, si vous avez des questions techniques sur ce dossier ou sur un autre, je serai ravi de vous aider.

Cordialement,

guillaumega · #38

espenlind13 a écrit :
Je trouve l’idée intéressante, mais de là à investir dans de la pierre (et en faire la gestion) avec des inconnus (no offense !) … Je passe mon tour mais vous souhaite de faire d’excellentes affaires !

Il existe deux méthodes :
- créer un tour de table pour une société qui aura pour objet d’acheter l’immeuble (signature d’un pacte d’associé qui précise la stratégie - notamment si l’un des associés veut sortir) ou
- acheter l’immeuble avec une SCI d’attribution auquel cas les associés achètent des lots de copropriété et donc la mise en copro est concomitante avec la cession.

Dans tous les cas il faut mieux travailler avec quelqu’un du métier au vu des enjeux des opérations immobilières. Sans parler du fait qu’il fédère les intérêts du tour de table.

Philippe30 · #39

Guillaumega tu ne vas pas faire long feu sur le forum …..

Ça sent le négatif plein pot …

Philippe

guillaumega · #40

Philippe30 a écrit :
Guillaumega tu ne vas pas faire long feu sur le forum …..

Ça sent le négatif plein pot …

Philippe

A bon pourquoi? Sur la vente en EFA je suis d’accord avec vous et je l’ai exprimé poliment dans ma réponse.
Quant à Dunkerque j’ai étudié le dossier et apparemment les investisseurs sont de mon avis car personne ne veut y aller malgré les articles de presse etc.
Je ne dis pas que le deal est infaisable mais il est très lourd en gestion au regard du volume d’investissement. Et il ne faut pas se tromper sur les travaux parties privatives et copro.

Construiresaretraite · #41

Présentez vous dans la rubrique
Info

DDtee · #42

guillaumega a écrit :
Philippe30 a écrit :
Guillaumega tu ne vas pas faire long feu sur le forum …..

Ça sent le négatif plein pot …

Philippe
A bon pourquoi?

Lisez alors la charte du forum et vous comprendrez !
Votre intervention parait en effet très promotionnelle voire publicitaire…

guillaumega · #43

Vous avez raison je comprends. Cependant mon intention n’est pas de démarcher de nouveaux clients mais davantage faire valoir que je peux avoir une valeur ajoutée en apportant gentiment quelques réponses quand j’ai un avis tranché.

DDtee · #44

Dans ce cas, c’est très simple ; intervenez à titre personnel en faisant disparaître tout lien avec votre activité commerciale…

guillaumega · #45

Je viens de retirer le lien vers le site web :)

toudoucement · #46

Philippe30 a écrit :
Partir d’un exemple peut être une bonne idée ou sinon il faut initier un débat sur un montage d’un investissement à plusieurs, ce type de débat pourrait m’intéresser sur le fond et la forme mais il relèvera très rapidement de la messagerie privée.

Philippe

J’allais dire que le sujet etait abordé par le mauvais coté.

à mon avis,il faut définir des objectifs,se donner de bonnes raisons de créer ensemble et rechercher enfin des biens correspondant aux objectifs définis.

dans le domaine que je connais(l’agriculture) les désaccords entre associés arrivent et on a coutume de dire:"regrouper les hommes avant de regrouper les hectares"

là c’est différent (on est pas obligé de voir la tronche des associés chaque jour) mais il est clair qu’il faut blinder les satuts,les prévisonnels de travaux,partir sur les potentiels de rendement pessimistes et certainement confier la gestion à un gestionnaire neutre ou créer des commissions(travaux,litiges,compta,publicité…) en fonction des affinités et des compétences de chacun.

reste la problematique geographique(vaudrait mieux 4 biens à 400 000 qu’un à 1,6 millions)

Pruls · #47

Je plussoie et j’insiste.

En cas de rénovation faite par le groupe d’actionnaires, il faudra être au clair sur le niveau de finition attendu pour éviter les non dits et les prises de tête.

DDtee · #48

L’initiative me parait très intéressante !
Par contre il me semble difficile de trouver une définition commune sur le type d’investissement, tout comme un accord sur des biens correspondant aux objectifs de chacun (faudrait pas que ça finisse en réunion de copro ) . Chaque investisseur à effectivement sa vision, des objectifs différents… si des travaux sont réalisés par des investisseurs, pas par d’autres, ce qui est parfaitement légitime, là ça devient vraiment compliqué à gérer…
Je vais suivre avec attention les débats et implications.

guillaumega · #49

reste la problématique géographique (vaudrait mieux 4 biens à 400 000 qu’un à 1,6 millions)

Bonjour,

Sur le plan théorique je suis d’accord avec vous puisque il est important de diversifier, c’est la base.
Cependant vous aurez un meilleur prix sur un gros volume financier car, dans le marché actuel, la concurrence est moins rude sur les gros bazars.
Sur le plan géographique, l’idéal est d’être dans une zone que l’on connait bien afin de bien comprendre son risque.

Pour ma part, j’aime bien mettre "tous mes œufs dans le même panier" quand je sens super bien le dossier plutôt que de me diversifier dans des dossiers où je crois moyen (et ça allège la gestion).

PS : Le marché évolue dans le bon sens pour les acquéreurs et on commence à voir de bonnes affaires :)

Guillaume

Dernière modification par guillaumega (06/06/2013 18h32)

Construiresaretraite · #50

S’associer à autant de personnes entrainent tout de même risques au quotidien.
Êtes vous déjà partis en vacances en bande de copains/copines dans votre jeunesse ?
Au début, tout le monde est d’accord pour l’idée.
Ensuite, il faut trouver la destination. Certains préfèrent la mer, d’autres la rando…
Supposons, on part pour la mer.
On y va comment, en voiture, en train ?

et puis là bas, on va au camping bien sûr. Mais quel camping ? …

Bref vous avez compris l’image : il n’est pas évident de trouver un consensus…

Alors imaginez entre des inconnus, qui plus est sur sur des sommes importantes ! Les problèmes se poseront en fait dès que des frais interviendront.
Et puis que se passera t-il si l’un des associés veut reprendre son argent ? il faut vendre les parts de la SCI et qu’un autre associé les rachètent (avec leur plus value éventuelle).

Tout ce mécanisme nécessite de sérieux statuts et une gestion pro pour éviter les discussions type AG s’éternisant jusqu’au bout de la nuit !

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#26 03/06/2013 21h08

galerien a écrit :

1 #27 03/06/2013 23h45

#28 04/06/2013 06h25

julien62 a écrit :

1 #29 04/06/2013 06h41

ZX-6R a écrit :

#30 05/06/2013 07h48

#31 05/06/2013 09h21

#32 05/06/2013 12h31

#33 05/06/2013 12h39

julien62 a écrit :

#34 05/06/2013 13h56

#35 05/06/2013 15h54

#36 05/06/2013 16h24

#37 05/06/2013 16h40

#38 05/06/2013 16h41

espenlind13 a écrit :

#39 05/06/2013 20h36

#40 05/06/2013 21h24

Philippe30 a écrit :

#41 05/06/2013 21h43

#42 06/06/2013 10h55

guillaumega a écrit :

Philippe30 a écrit :

#43 06/06/2013 12h53

1 #44 06/06/2013 13h18

#45 06/06/2013 13h30

1 #46 06/06/2013 13h42

Philippe30 a écrit :

#47 06/06/2013 13h48

#48 06/06/2013 18h07

#49 06/06/2013 18h17

1 #50 06/06/2013 23h23

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