Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ?

Merci DDtee pour votre réponse !

En fait le courtier me demande le loyer HC alors je donne les bons montants dès le départ.

Le logement de fonction je suis censée l’avoir encore plus de 20 ans… voir même 30 (mais ce n’est pas pas moi décide mais l’Etat)… et ma situation fait que je n’ai pas le choix. Les banques ne sont pas censées savoir si je changerai d’emploi avant ma date de retraite (fonctionnaire).

C’est dommage car la véritable vacance locative, ne ne l’ai que dans le studio que je possède déjà (je ne l’ai pas encore testé, ma locataire semble rester un an de plus mais je vise des étudiants donc le risque est présent).
Le T2 est pour un membre de ma famille et dans l’autre studio, il s’agit d’une dame âgée. Donc dans ces appartements,  pas de vacances locatives avant plusieurs années. 

J’ai envie de dire : "grrrrr !"

Tant pis je vais tenter le T2 et laisser tomber le studio :’(

je pense qu’au delà du taux d’endettement/revenus les banques regardent aussi l’ancienneté des investissements(ou la durée de crédit restante).

Le fait d’avoir un logement de fonction est plutôt un atout(pas de charge de logement)Si vous deviez perdre cet avantage,il me semble que l’Etat vous offrirait une compensation?

Ne pouvant pas acheter la RP ou je suis "contraint" de vivre,j’ai aussi décidé d’investir dans  du locatif et c’est un peu dans ce sens que j’avais argumenté auprès de la banque,à l’origine.

Des bonnes affaires il y’en aura d’autres,iul faut être patient et y aller par petites touches régulières quand les banques sont frileuses

Bonjour Gwen, Bonjour à tous;

Gwen pourquoi ne pas prendre le studio plutôt que le T2 ?
Il sera plus aisé pour vous d’en obtenir le financement à 110%, il est plus rentable au regard des données que vous nous présentez.

Il permettra de vous faire la main sur ce type d’investissement et également de rassurer votre banquier pour les prochains investissements.

Une précision, si la location se destine à un proche attention de louer au prix du marché (pour les impôts).
Vous avez refait les calculs avec les charges afin de savoir combien vous allez devoir débourser chaque mois ?

J’abonde dans le sens d’Arnaud13.
Le cash flow positif est une chose, mais l’emplacement et la qualité du bien sont des critères déterminants à ne pas négliger.
Vous investissez dans quelle ville ?

Bonsoir,

Comme les intervenants précédents, je suis septique quant au fait qu’il s’agisse de super affaires.

Pour répondre au mieux à vos questions:

1- Comment faire pour obtenir 2 crédits en même temps?
a) avoir des projets avec un cash flow très positif, tout compris. Cela vaut aussi et surtout pour votre 1er projet qui sert souvent d’étalon au banquier.
b) faire simultanément une demande pour un bien dans une banque, pour l’autre dans une autre. Au moment où vous montez vos projets, vous ne mentez pas quant à votre patrimoine et vos dettes. Bien sûr vos banquiers n’apprécieront guère lorsqu’ils seront au courant. Cela induit qu’il ne faut pas avoir à les solliciter par la suite pour faire face à des difficultés inhérentes à ces prêts.
c) avoir une SCI à l’IS, dite opaque, elle n’apparaîtra ni sur vos comptes bancaires, ni sur votre feuille d’impôt.

2- Les banques prennent-elles en compte les charges liées aux fameux appartements?
Normalement, non. Les charges sont collectées pour répondre à une liste de dépenses précises (Décret n°87-713 du 26 août 1987). Il ne s’agit pas de revenu locatif. Par conséquent elles ne doivent pas être prises en compte.
Pour ce qui est des personnes qui disent que la banque ne demande pas s’il s’agit de loyerCC ou HC: tant mieux si cela s’est passé comme ça pour eux. En ce qui me concerne, les banquiers nous ont demandé les baux lorsqu’il y avait des locataires ou des estimations d’agences (les charges sont précisées dessus) pour les immeubles à aménager.

3-D’après-vous, le logement de fonction est-il vraiment un handicap ?
Ca dépend: est-ce un avantage dont vous disposez obligatoirement eu égard à votre poste, ou sont-ce les événements qui vous ont amenés à profiter de ce logement, indépendamment de votre poste?
Dans le second cas, cela peut être handicapant vis à visse la banque car aléatoire.

Au dela de ces réponses, dont j’espère qu’elles pourront vous aider, ce qui semble problématique dans vos projets sont les chiffres:
Revenus: 1750
CF= -200 sur projet 1
CF= -110 sur le projet T2 (vos chiffres)
CF= -30? sur le projet studio.

Je vois mal un banquier vous prêter dans ces conditions.

Il faudrait soit revoir vos plans de financement (faire un apport de telle sorte que vous ayez un CF>O, voire même compensant votre CF<-200 sur votre 1er bien), soit changer de biens.

Vous devez garder en tête que seuls des CF>0 vous permettront de palier aux aléas de gestion locative et de pouvoir envisager d’être suivie pour de futurs projets.

Cdt
K16

Bonjour,

Plusieurs points dans vos messages:

1) Refinancement de votre 1er Prêt
Dans tous les cas de figure, il me semble qu’un refinancement vous permettant d’avoir un CF>ou = à zéro est préférable à une situation où vous devez remettre de votre poche chaque mois.
Même si votre taux d’endettement à aujourd’hui est bon, cela sera toujours un plus pour vous et votre banque en cas de besoin (prêt pour nouveau projet)

2) Financement simultané (bien déjà acquis et un nouveau bien)
Si vous voulez refinancer le 1er studio, il ne semble pas opportun de le faire en même temps que la demande de financement du T2, sauf à le faire dans une autre banque.

En effet, si vous demandez un nouveau financement pour le studio et le financement du T2 à la même banque, elle vous interrogera sur le "résultat d’exploitation" de votre 1er bien.
Outre le fait qu’elle sera amenée à constater le CF<0, elle ne prendra en compte que 70 à 80% des loyers dans ses calculs de faisabilité.
A cela, il faudra ajouter le CF<0 du T2 (CF encore creusé par la décote de revenus prise en compte par les banques).

A ce rythme là, vous serez vite à plus de 33% d’endettement.
Autant cela n’a guère d’importance lorsque le CF>0, autant cela est rédhibitoire lorsque le CF<0.

3) Prêt immo 110%
Si la banque ne veut pas vous prêter à 110% et que cela risque de grever vos économies de manière trop importante, que vous ne disposez pas du montant des frais annexes ou que vous ne voulez pas débloquer des sommes placées, vous pouvez toujours faire un prêt à la conso et moduler les remboursements de votre prêt immo de telle sorte que votre débours soit linéaire. Bien entendu, les taux ne sont pas les mêmes, mais les durées non plus. Tant que le loyer couvre l’ensemble et que l’acquisition peut être réalisée, c’es l’essentiel, non?

4) dossier banque, charges courantes
Lors du montage de votre dossier, il est surprenant que la banque ne vous demande pas de comptes concernant votre studio ou même votre logement de fonction. Avez vous déjà monté un dossier de financement complet pour le T2?

Cdt
K16

En fait je suis une petite joueuse. Je ne serai pas en mesure d’avoir beaucoup de biens comme la plupart d’entre vous. Mon objectif dans l’immédiat (enfin dans les prochaines années) c’est d’avoir 3 biens locatifs (soit un studio et deux T2 ou un T2 et deux studios).

Je vais voir ce que ca donne pour le T2 au niveau du crédit. Je peux sortir les frais de notaire sans vider mon compte épargne mais si je peux trouver un financement à 110% je me dis pourquoi pas…

Lorsque j’arriverai au 2ème anniversaire du crédit du studio, je diminuerai ma mensualité pour augmenter le crédit de 2 ans (puisque c’est la limite possible sur le crédit). Puis j’économiserai (plus) pour le futur appartement (projet n°3) afin de payer les frais de notaire et éventuellement apporter un apport supplémentaire sur le montant du bien.
A vrai dire je me fixais ces 3 appartements en locatif sur une période de 7/8 ans et dans mon esprit, le premier crédit aurait été sur le point de se terminer. Ce n’était donc pas un frein pour la suite (enfin toujours dans mon esprit :-D). Mais en fouillant un peu trop, j’étais tombée sur le fameux studio à 44000 euros qui était me semble t-il une affaire.

Maintenant je comprends en lisant vos messages que je ne suis pas non plus sur la bonne piste pour me constituer un patrimoine important. 

Sinon K16 j’ai bien donné tous les documents relatifs au studio et à mon logement de fonction lorsque j’ai monté mon dossier pour le T2.

Merci pour votre aide en tout cas car vous m’aidez à prendre du recul.

Bonjour GbL,

1) Pour ce qui est du CF, tous les cas de figure sont différents.

En ce qui concerne Gwen11, elle dispose d’un premier bien avec CF<0, elle envisage l’achat de 2 autres bien avec pour l’un un CF<0, pour l’autre CF=0.
Ses revenus sont modestes et elle souhaite pouvoir continuer à investir.
Dans ce cadre, il me semble que ses premiers achats doivent pouvoir sortir un solde positif afin de mettre en confiance le banquier pour ses prochaines acquisitions.

Si l’on dispose de revenus fonciers par ailleurs, que l’on dispose de revenus élevés ou que l’on souhaite alléger sa fiscalité, alors la notion de CF peut s’aborder différemment.

2) Pour ce qui est du prêt à la conso, ce n’est pas une situation idéale.
Cependant si tous les coûts sont pris en compte et que cela entre dans le cadre du financement global du bien immobilier, celui ci dégageant un CF important, en quoi est-ce un pb?  (je n’aurai pas envisager cela dans le cadre d’une opération avec CF<0).
Votre surface financière dans ce cadre n’est certes pas bonne, mais le risque est de l’améliorer.
Car si vous ne pouvez pas rembourser ce prêt exclusivement avec vos revenus locatifs, alors bien sûr, il vaut mieux ne rien faire.
J’ai l’impression, peut être à tort, qu’il peut y avoir des périodes plus ou moins fastes dans la vie de tout un chacun.
Malgré cela, un projet très rentable ne mérite-t-il pas d’explorer toutes les pistes possibles? (tout cela toujours en corrélation avec un CF>0)
C’est pourquoi, avant de suggérer cette situation à Gwen11, j’avais insisté sur un CF positif.

Cdt
K16

toudoucement a écrit :

Il me semble que gwen11 est trop pressée et qu’elle devrait continuer à amortir son premier investissement quelques temps,épargner ,éventuellement faire un remboursement anticipé si elle en a la possibilité afin qu’il devienne un atout pour passer aux choses serieuses(si on raisonne en terme de cash flows)

Je n’ai pas l’impression d’être trop pressée car avec le studio et le T2, je serai encore en mesure d’épargner (moins certes mais épargner quand même).  Dans mes plans, le 3ème bien ne devait arriver que vers la fin du 1er crédit.  Seulement j’ai ouvert ce post car il me semblait avoir trouvé un 3ème projet intéressant plus rapidement que prévu… je vais donc me concentrer sur mon studio,  éventuellement le T2 et continuer d’épargner pour ma prochaine affaire.

Je vous remercie tous pour vos conseils et vos pistes.

Je ne suis pas sûre de moi sinon je ne serais pas venue me renseigner ici :-)

Je peux assumer oui mais si c’est pour faire n’importe quoi c’est encore autre chose. J’ai eu la réponse à ma question… il est possible d’obtenir plusieurs prêts mais il faut rassurer le banquier (en payant les frais de notaire par exemple) et avoir un dossier solide.

Je vais rester dans la catégorie petie joueuse et je vais économiser de nouveau pour augmenter mon capital. J’aviserai dans quelques années pour acheter un 3ème bien locatif.  Il ne faut pas être pressé et les bonnes affaires se trouvent toujours quand on cherche bien.

Bonjour à vous !

Je reviens vers vous car je me suis décidée et je signe le compromis dans 1 semaine…

Mais j’ai un nouveau dilemme avec mon courtier…

Elle me propose un choix cornélien… 
Changer de banque pour obtenir un taux de 3% ou rester ou je suis et le voir monter à 3,55% ?
En effectuant des simulations sur internet,  j’obtiens une différence de 20/25 euros…
Si je change de banque, elle m’avait expliqué que la nouvelle devra racheter mon 1er crédit. 

J’hésite vraiment…

Bon week-end à tous :-)