Comment obtenir plusieurs crédits pour plusieurs biens locatifs ?

Gwen11 a écrit :

Si je change de banque, elle m’avait expliqué que la nouvelle devra racheter mon 1er crédit.

Pour quelle raison, je ne comprends pas ?
Vous pouvez avoir le crédit d’un bien dans une banque A, et celui d’un autre bien dans une banque B, non ?

@lemouz
Quand le dossier n’est pas très bon ou au delà de la compréhension de l’interlocuteur bancaire il est sans doute préférable de proposer directement une hypothèque notariale, malheureusement plus coûteuse.
En effet les banques se servent souvent des organismes de cautionnement pour étudier le dossier à leur place. Si le retour est négatif, elle laisse tomber sans chercher à comprendre…

Pour l’anecdote, j’ai le vécu d’un dossier refusé par "crédit logement" où le conseillé LCL m’a expliqué que mon cas était trop "atypique" mais que si j’avais demandé un crédit du même montant pour une grosse voiture, je l’aurais eu, sans problème ! Le bien en question ne présentait aucun risque particulier, j’avais une couverture liquide et immo sans financement de 6 à 7 fois le montant du crédit demandé et le bien s’autofinançait très largement…

Pour donner un peu d’espoir… en un an j’ai acheté 4 appartements, je ne suis pas propriétaire de ma RP, et je viens d’avoir le OK pour un nouveau achat d’un lot de 4 studios…
Mon encours mensuel total sera supérieur à mes revenus fixes…
Mais tous les biens s’autofinanceront largement (si pas de problèmes bien sur…)
Maintenant j’arrête là, je vais devoir gérer tout ceci…
Mais morale de l’histoire, en y allant "au culot et confiant"… ça peut passer…
Bien sur toutes les situations sont différentes, mais il y a un an quand j’ai acheté mon premier appartement j’étais fou comme un gosse! Alors maintenant… :-)

Bonjour

Du moment que vous avez des investissements avec un bon cash Flow positif plus un apport de 10%.

Les banques vous disent oui.  En deux ans j ai put acheter 2 immeubles en tout sa va me faire 6 appartements.

Une fois mon deuxième immeuble fini, je compte bien en acheter un troisième.

Pour résumer en proposant au banque de bon dossier sa passe toujours.

nicolas13320 a écrit :

Du moment que vous avez des investissements avec un bon cash Flow positif plus un apport de 10%.

Pour l’instant je ne suis pas dans les clous car pas de cash flow positif. Sur le 1er bien (studio) je dois compléter sur le montant du crédit. Visiblement faire racheter le crédit sur une durée plus longue n’est pas rentable car il ne sera plus possible de déduire les intérêts sur le plan fiscal.
Sur le second bien (T2), je vais sortir 100 euros par mois pour économiser les différents frais (une partie des charges et la taxe foncière).

Ce forum m’a ouvert les yeux et je ne compte plus m’arrêter là.
Cependant, j’ai fait des erreurs de gestion et il faut maintenant que je les corrige. Je vais laisser passer du temps et j’apporterai un bon apport à mon (futur) 3ème bien locatif qui arriverait vers la fin du crédit du studio. Il me reste 8 ans de crédit donc dans 5/6 ans ce serait parfait.

Même si j’ai fait des erreurs de gestion, je reste chanceuse par rapport à beaucoup de français. Je vais donc continuer de me former, d’apprendre et je reviendrai plus forte, plus tard.

Je tenais à remercier les membres du forum car depuis quelques mois vous avez été nombreux à répondre à mes interrogations sur l’immobilier et j’ai pu grâce à vous éviter une mauvaise acquisition il y a quelques semaines.

nicolas13320 a écrit :

Enfaite c’est pas question de perle de banquier, car je sais très bien qu’il s’en fou de moi le banquier.
Mais je pense plutôt que ce qui l’intéresse c’est les chiffres.

Venez lire plus souvent les interventions sur ce forum et vous verrez que de bons dossiers, selon votre propre descriptif (avec CF positif et 10% d’apport) sont régulièrement refusés par les banques.
Je l’ai moi même vécu, même si cela ne m’a pas empêché de financer par ailleurs le bien… (le rapport loyer/crédit était bien supérieur au 33% dont vous parlez mais plutôt de 120%)

Pour imager mon propos, un banquier qui m’a suivi sur un petit immeuble m’a un jour expliqué qu’un trop bon CF ou rendement lui faisait peur (= c’est pas possible, il y a un problème)

Je persiste à dire que très peu de banques/banquiers accompagnent de façon significative la montée en puissance d’un patrimoine immobilier locatif financé par l’emprunt, surtout si il représente une part importante du patrimoine. Quand on a trouvé le bon interlocuteur, il faut être conscient qu’il est rare et précieux.
Quand on l’a pas trouvé, il faut pas se décourager, il faut chercher encore et encore, tout comme pour le bon bien…

au delà des cash flows l’ancienneté des premiers achat doivent aussi peser.

Merci Lemouz pour le retour !
J’attends pour ma part des nouvelles des banques pour mon 2ème crédit. 

Le studio à 44000 euros dont je parlais en début de sujet est toujours en vente.  Je pense regarder de nouveau les biens avec intérêt début 2015 (le temps de trouver la bonne affaire, les mois peuvent s’écouler)… Je resterai par contre sur des studios puisque justement mon 1er studio à l’achat me plombe un peu (beaucoup) ma capacité d’emprunt.. De toute façon si on ne tente pas… on ne saura jamais.

Trouver un bien intéressant est difficile et cela nécessite souvent plusieurs mois, votre "chance" d’en trouver deux exactement en même temps sera très faible, surtout en ajoutant la difficulté d’être à l’endroit où tout le monde cherche : en IDF, près des futurs stations de transport en commun…

Bonjour. Je m’étais posé la question aussi.
Situation à peu près identique à la votre: locataire de ma res. principale, 3 biens en location… mais en plus j’ai une residence secondaire. Le tout avec crédits à 100 ou 110% selon les cas. Donc bien endetté.
Et au final, je change de banque (BNP > Crédit Agricole), ils me rachètent mes 4 crédits, et j’ajoute 2 crédits à 110% pour une maison de village d’un coté, une maison avec 3 T2 de l’autre. Le tout sera loué en LMNP.
Ca a été long, des refus de la banque, des négos, et des problèmes de notaires surtout… etc… mais maintenant ils ont confiance, ils savent que je tiens mes engagements, que j’ai dégagé un peu de trésorerie (au début de ma négo je n’avais presque rien de coté…. depuis j’ai vendu une voiture et on m’a prêté un peu pour "mettre sur mon livret A"…). Et maintenant mes crédits sont accordés.
Donc je n’ai rien caché, j’ai joué la franchise à 100%… j’avais bien pensé à monter plusieurs dossiers en parallèle, à modifier légèrement mes relevés de comptes ou autres "astuces illégales" qui sont dans ces bouquins…. mais là je me sens plus serein.
Niveau caution, une partie sera chez Credit Logement, et l’autre partie sera en hypothèque. Donc à terme, la seconde partie ne sera pas visible de crédit logement… (sachez que credit logement est l’organisme de caution de presque toutes les banques maintenant, difficile d’en trouver qui fonctionnent avec un autre organisme…)

Donc ma conclusion: je pense que "jouer un peu" avec ces méthodes peut fonctionner (et aider dans certains cas, mais après il faut assumer sans aucun droit à l’erreur), mais rien ne vaut un relationnel franc et sincère avec son conseiller si les dossiers sont bons…

(update: je vois que plus haut en 2014 je parlais de l’achat d’un nouveau lot de 4 studios… J’avais eu l’accord de la banque, mais c’est moi qui ai décliné l’offre à ce moment là: je me séparais, et en plus il me restait quelques doutes sur ce bien. Avec du recul j’ai bien fait, je n’aurais pas pu gérer en parallèle les travaux de ce lot de 4, les travaux de ma résidence secondaire récemment achetée à l’époque, et ma séparation me retrouver seul avec mes 2 enfants. Il faut parfois faire des choix dans la vie… mais l’expérience prouve qu’avec du temps on avance quand meme…)

Dernière modification par Arnaud13 (11/07/2017 11h50)

Bonjour,

rien ne vous empêche d’aller voir plusieurs banques certaines pour le bien 1 et d’autres pour le bien 2 et lever deux offres en même temps sans les aviser de l’autre projet. D’autant plus que les banques régionales n’ont pas de fichier centrale (donc XXX IDF ne parle pas avec XXX rhone alpes par exemple).

Je l’ai fait avec une banque agricole mais attention c’est à vos risques et périls !