ZX-6R a écrit :
Le mieux est d’acheter dans une ville qu’on connait quand même…
C’est l’idéal mais parfois le marché est trop haut là où on se trouve… Et puis les opportunités existent partout. Il faut se constituer et s’appuyer sur un réseau de correspondants locaux
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D’habitude je suis OK avec vous mais pas là. Si j’habite à Toulon et que je compte y rester, je ne vais certainement pas aller acheter à Lille car je ne connais pas le marché local et je suis donc en infériorité par rapport aux investisseurs locaux et puis si je dois payer une agence pour s’occuper de mon bien, je perds en plus 8% de mes loyers, non merci.
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1 #28 08/06/2013 00h27Ce qui compte c’est en effet de connaître le marché sur lequel on veut investir. Mais connaître un marché n’est pas inné. Il faut l’étudier.
Evidemment il est plus aisé d’étudier un marché géographiquement proche mais il est dommage de s’interdire d’attaquer un nouveau marché (après étude sérieuse bien sûr) même géographiquement éloigné (et puis Lille est une ville sympa qui mérite une petite visite en particulier lors de la braderie histoire de faire d’une pierre deux coups moules-frites à volonté et étude du marché immobilier 
)
Je ne connais ni le marché lillois ni le marché toulonnais mais supposons que le marché toulonnais présente une rentabilité maximum de 5 % et que le marché lillois propose des rentabilités de 12 %. En prenant un gestionnaire (ce que vous semblez abhorrer) qui vous prend 8% des loyers vous avez une rentabilité de 11.04 qui reste très largement supérieure aux 5% gérés en direct à Toulon…
Ne pas oublier non plus que les frais de gestion locative sont déductibles si vous optez pour un régime fiscal au réel. Plus votre Taux Marginal d’Imposition sera important et plus le coût "réel" de la gestion locative sera bas.
Il n’est pas toujours judicieux de tout faire soi-même, votre temps aussi est précieux même si vous ne le prenez pas en compte dans vos calculs financiers quand vous effectuez des tâches dans passer par un prestataire (cela peut être valable pour les travaux de rénovation, la gestion locative, …)
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ZX-6R a écrit :
D’habitude je suis OK avec vous mais pas là. Si j’habite à Toulon et que je compte y rester, je ne vais certainement pas aller acheter à Lille car je ne connais pas le marché local et je suis donc en infériorité par rapport aux investisseurs locaux et puis si je dois payer une agence pour s’occuper de mon bien, je perds en plus 8% de mes loyers, non merci.
Nous sommes en phase avec vous mais sur les biens d’habitation. Nous sommes de notre côté sur des biens commerciaux majoritairement. Nous n’avons pas de gestion à assurer car les baux sont sur 9 ans et nous n’avons que "le clos et le couvert " à garantir selon les termes de l.article 606 du code civil.
Sinon, sur ce marché beaucoup plus confidentiel, croyez bien que nous nous sommes faits prendre de vitesse sur certaines affaires par manque de réactivité avec des investisseurs qui n’étaient pas du tout du coin. En fait sur ce marché , nous évitons les biens exotiques et visons la sécurité : une ville moyenne, passante et en croissance, un déplacement systématique pour repérer LA rue du centre ville (emplacement n°1) et nous commençons à partir de ce moment là à étudier sérieusement l’affaire.
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Pour les biens commerciaux effectivement.
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1 #31 10/06/2013 09h47
Le prix du studio me parait bien bas par rapport au marché comme tu le dis, 700€ en dessous c’est énorme. Un gros écart pas habituel du tout, même si le marché immobilier est à la baisse la c’est carrément la braderie. Et 40m² pour un studio oui c’est assez atypique, c’est un …. mini loft ! Ou des cloison tombée d’un ancien T2. Un peu bizarre tout ca. Renseigne toi bien avant, analyse bien, ne te fais pas avoir.
Après même si un studio de 40m² est peu commun tu peux tirer cela à ton avantage, et te démarquer des autres locations saisonnières. Un bel aménagement intérieurs, une jolie décoration et tu peux facilement créer le coup de coeur. Ca peut être intéressant.
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