Mika971 [26] : étude de cas immobilier (studio sous les toits, 1er investissement locatif)

Outre ce que signale Nicolach sur la copro, il faut aussi regarder attentivement quels travaux sont nécessaires sur le bien lui-même. Il est impeccable, ou bien faut-il envisager un coup de peinture ici ou là, changer tel ou tel truc ? A la lecture de votre message, on a l’impression que l’état du bien ne vous intéresse pas spécialement : vous ne savez pas de quand date l’immeuble, il n’y a aucune remarque sur l’état de conservation du bien, sur l’isolation… L’isolation est importante, pour un appartement au dernier étage et avec chauffage électrique. S’il n’est pas isolé, le locataire va avoir des facturse d’électricité élevées et ça peut être une cause de turnover important.

De même, vous envisagez LMNP, mais vous n’avez pas chiffré l’acquisition des meubles.

Vous semblez faire impasse sur la copropriété et ses charges associées… Elles sont pourtant extrêmement importantes dans les calculs.

Je vais envoyer un message à l’agent immobilier demain pour les connaitre .

D’ailleurs les calculs du cashflow et de la rentabilité sont très différents. Et on peut tout à fait avoir un bien rentable avec un cashflow à -97€/mois.

Il serait dommage de sortir 97€ par mois en plus , non ?

Outre ce que signale Nicolach sur la copro, il faut aussi regarder attentivement quels travaux sont nécessaires sur le bien lui-même. Il est impeccable, ou bien faut-il envisager un coup de peinture ici ou là, changer tel ou tel truc ? A la lecture de votre message, on a l’impression que l’état du bien ne vous intéresse pas spécialement : vous ne savez pas de quand date l’immeuble, il n’y a aucune remarque sur l’état de conservation du bien, sur l’isolation… L’isolation est importante, pour un appartement au dernier étage et avec chauffage électrique. S’il n’est pas isolé, le locataire va avoir des facturse d’électricité élevées et ça peut être une cause de turnover important.

De visuel , quasiment rien n’est à prévoir , après au niveau isolation dois-je faire appel à un expert pour regarder la chose ? car l’AI peut très bien me sortir un mensonge histoire de mieux vendre l’appartement .Pendant la visite chauffage était éteint , il ne faisait pas froid dans l’appartement , c’est le seul constat que je peux établir de moi même .
Pour la date de construction de l’immeuble , je vais aussi lui demander ça demain . 

Vous avez indiqué dans la fiscalité LMNP micro-bic.Est-ce que le régime au réel ne serait pas plus intéressant pour vous?

J’ai effectué une première simulation avec quasiment les mémé chiffres et je tombe sur un cash flow positif de 8€

Avez-vous eu les diagnostics notamment électrique et énergétique?.Cela peut être un point de négociation si des travaux de mise aux normes ou d’isolation sont à envisager.

J’ai demandé ces diagnostiques à l’AI pendant la visite , il a été incapable de me les donner , je lui ai demandé de me les envoyer par mails , toujours pas capable , je vais relancer demain.

Vous prévoyez 2 mois de vacance par an,ce qui est assez élevé.Si vous visez le public étudiant,est-il possible ,si le bien est très bien situé ,comme vous le dites,de coupler avec de la location courte durée (plus de temps à y consacrer ou déléguer cette gestion ,mais pas de perte de rentabilité l’été)?
Ou sinon,choisir de louer en bail meublé à l’année à de jeunes actifs,ce qui ne devrait pas occasionner autant de vacance si le bien est correctement aménagé et bien placé.

Je ne connais pas le marché du saisonnier à Valence , mais ce n’est pas une ville touristique l’été …, mais le chose reste à étudier .

Bernard2K a écrit :

Pour l’isolation, apprenez à la repérer vous-même :
- sur les vitrages, on distingue facilement simple et double-vitrage. Le double, il y a une épaisseur dans la tranche, au bord du vitrage. Entraînez-vous à le repérer si vous ne le savez pas déjà.

Les fenêtre sont aussi un bon indicateur sur la présence d’isolant et son épaisseur.
Selon l’emplacement de la fenêtre, la résonance des murs en encadrure, il y a moyen de déduire l’épaisseur d’isolant.

Oui et non, les diagnostics sont très théoriques et souvent très éloignés de la réalité.
Ils ne vous renseigneront que très peu sur les matériaux en place…