Héritage et donation suite à un divorce…

Bonjour Flaneur,

dans un premier temps il serait intéressant de savoir comment a été traité la succession de votre père cela permettrait de savoir qui possède quoi et comment. Votre mère a-t-elle bénéficié d’une donation au dernier vivant? Quelle option a-t-elle choisie au moment de la succession? Cela permettrait d’éclaircir la situation qui ne parait pas très claire dans vos explications. En effet, vous parlez d’1/4 qui vous appartiendrait, sauf que si vous êtes 2 enfants, ce n’est pas vraiment l’ordre de grandeur qui vous appartiendrait si on s’en réfère aux textes. 

Ensuite, votre mère peut faire un donation rapportable sur la succession qui permet de faire "une avance sur héritage" sans vous leser. Ce qui fait qu’en cas de décès de votre mère, le montant de la donation sera rapporté au montant de la succession et déduit des droits sur la succesion de votre soeur.

Après, ça c’est le grand principe, mais tout dépend de "qui possède quoi" d’où ma première question…..

En fait, d’après ce que vous décrivez Flanneur, la répartition se fait comme suit:
- Votre mère détient le patrimoine commun à hauteur de 50% en pleine propriété + 50% en usufruit (suite à la succession)
- Votre soeur détient 25% du patrimoine commun en nue propriété
- Vous même détenez 25% du patrimoine commun en nue propriété. (NB: vous aviez bien raison quand vous parliez de votre 1/4 Flaneur, désolée, hier soir il était tard et j’ai un peu zappé que le choix de la totalité de la succession en usufruit par votre maman vous donnerait 1/4 du total en nue propriété des biens mea culpa).

Comme il n’y a pas eu de partage (c’est-à-dire que les biens n’ont pas été affecté), cette répartition se retrouve sur tout ce qui fait parti de la succession.

Donc, si un bien est vendu, il faudrait que vous soyez d’accord tous les 3 et que chacun récupère "sa part" au moment de la vente. Comme dit précédemment, la valeur de la part de chacun dépend de ce qu’il possède et de l’age de votre maman qui donnera la valeur de l’usufruit du bien vendu (en gros, plus l’usufruitier est agé, mois la valeur de l’usufruit du bien est importante).

Après, il serait intéressant de voir les besoins de votre soeur. A-t-elle besoin de la totalité du produit de la vente de la maison?

Eventuellement, la piste d’une donation temporaire de l’usufruit d’un des biens pourrait être étudié afin que ce bien soit mis en location et permette à votre soeur d’augmenter ses revenus et peut être de faire un prêt pour payer elle-même ce rachat de part? A condition bien entendu que ces revenus ne manquent pas à votre maman.

Bonjour à tous,

Je rencontre un petit souci dans le cadre d’une gestion patrimoniale.
Mes parents divorcent et possèdent en indivision une très belle maison actuellement louée dans un très bon quartier d’une ville de + de 100 000 habitants.
Ils souhaitent en faire profiter aux 3 enfants dans le cadre d’une donation et plusieurs cas de figure s’offrent à nous :

1/ 1 des 3 enfants rachète les parts des 2 autres et vient habiter la maison (en l’occurrence moi car mon frère vient de démarrer une construction à 80kms d’ici et ma sœur encore en études n’a pas les moyens de racheter les parts)
Avantage : pouvoir acquérir une splendide maison pour les 2/3 de sa valeur.
Inconvénient : ma mère vit dans la maison voisine, même si cela pourrait s’avérer un atout car en retraite dans 2 ans elle serait ravie de jouer la nounou. De +, cela m’oblige à vendre mon appartement actuel et à refaire un nouveau crédit

2/ La maison est mise en vente mais bénéficiera d’une décote à la vente car sera vendue louée (bail reconductible de 3 ans renouvelé en février 2016). On partage le fruit de la vente en 3, grosso modo 90k€ chacun car environ 20k€ de plus-value à la vente et petite décote à la vente.
Avantage : donner un gros coup de pouce aux 3 enfants dans tous leurs projets
Inconvénient : locataires en place entrainant décote sur la maison car n’intéressera pas les investisseurs.
 

Le loyer est de 1050 € HC pour une maison évaluée à 300k€ minimum (le rendement est vraiment très très faible et en +, les locataires en place depuis 5 ans ont quelques loyers de retard…)

J’envisageais une autre solution, ceci afin de pouvoir bénéficier de la maison tout en la laissant dans le patrimoine familial et je souhaitais savoir si certains membres du forum ont utilisés ce cas de figure :

3/ Mes parents font la donation dans une SCI familiale composé à 96% des 3 enfants (32% chacun) et de 2% pour chacun des parents. Ils bénéficient de l’exonération des frais de succession grâce à l’abattement de 100k€ / enfant tous les 15 ans.
Je deviens locataire de la maison en février 2019 pour un loyer de 1050€ HC versé à la SCI ce qui couvrira la taxe foncière, les éventuels travaux et les frais de compta s’il y en a tout en laissant un large surplus qui pourra être versé en dividende ou réinvesti ailleurs.
La maison reste dans le patrimoine familial, mon frère et ma sœur bénéficient d’un locataire solide et nous bénéficions tous d’un petit complément de revenu et quant à moi je bénéfice d’une superbe maison dans un très beau cadre sans avoir à payer la taxe foncière relativement lourde (+ d’1 mois et 1/2 de loyer) ni d’éventuels gros travaux (chaudière etc…) De +, la SCI familiale serait en place pour de futurs dons de mes parents dans 15 ans.

Je ne sais pas si cela semble pertinent, mon frère et ma sœur serait d’accord sur le principe. Après SCI à l’IR ou à l’IS dans le cadre d’une donation, je serais + partant pour une SCI à l’IR car je ne sais pas si possible d’amortir la maison ?

Avez vous déjà été dans cette situation? Merci pour vos avis

"Mes parents font la donation dans une SCI familiale"

?

Là, soit vous faites un gros raccourci, soit vous n’avez pas compris la notion de donation entre vifs. Il faudrait faire un APPORT à la SCI, puis une donation des parts de la SCI, chaque opération entrainant des frais.