Bonjour,
Je tenterais d’apporter ma modeste contribution sur ce sujet qui me tiens à coeur, certains sont certainement meilleurs que moi, donc n’hésitez pas à amender, corriger, compléter :
Les conditions :
- Louer en meublé (est-ce utile de le préciser);
- Ne pas louer par l’intermédiaire d’une Société Civile à l’IR;
- Ne pas réunir les conditions pour être qualifié de Loueur Meublé Professionnel, ce qui implique :
- Que le bénéfice net ne représente pas la moitié des revenus du contribuable;
- Si ces bénéfices nets sont supérieurs aux autres revenus professionnels, mais qu’ils
demeurent inférieur à 23 000 €, alors le contribuable conservera le statut de LMNP;
Les régimes d’imposition :
Les revenus nets issus de la location meublée seront catégorisés comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). C’est justement la raison pour laquelle il n’est pas possible d’exploiter en LMNP par l’intermédiaire d’une Société Civile à l’IR.
Le contribuable aura le choix entre deux mode d’imposition principaux :
- Le régime micro-bic : le contribuable bénéficiera d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus perçus (indépendamment du fait qu’il soit pour de vrai en bénéfice ou en déficit). Fiscalement, on considèrera que les charges qui lui incombent sont de 50 %. Il ne pourra donc prétendre à aucune autre déduction, aucun amortissement, aucune déduction d’intérêts d’emprunt, aucun crédit d’impôt en plus, lié à son activité de Loueur en Meublé Non professionnel;
Le régime micro-bic est donc adapté aux contribuables dont les charges réelles sont inférieures à 50 % des recettes tirés de la location, ou alors pour les contribuables qui n’ont pas envie de s’embêter (à tort ou à raison) avec un comptable et avec le calcul de chacun des postes de charges.
- Le régime réel (simplifié) : le contribuable pourra procéder à diverses déductions. Je reviens en détails sur ce régime ci-après;
Formalités à respecter pour le régime réel :
Il faut :
- établir une déclaration P0i si vous êtes seul (ou marié je pense);
- établir un formulaire FCMB si vous êtes pacsés;
Le régime réel (simplifié) :
Le contribuable va pouvoir déduire toutes les charges liées à la location : intérêts d’emprunt, assurance Propriétaire Non Occupant, charges liées à la rénovation d’un bien ou à l’acquisition de mobilier neuf (si inférieure à 500 €), et plus globalement déduire toutes les dépenses occasionnées pour assurer la gestion du bien et destinées à le mettre en location.
En outre, le contribuable va pouvoir déduire fiscalement des amortissements *. Ce dernier élément est certainement celui qui maximise l’intérêt du régime réel.
Exemple : si un bien immobilier est acheté 110 000 €, et qu’il est amortissable à hauteur de 100 000 € (le foncier n’est jamais déductible : j’ai considéré dans cette hypothèse que la valeur du foncier était donc de 10 000 €) sur une durée de 30 ans, alors pendant les 30 années suivant celle de l’acquisition, le contribuable pourra déduire de son résultat fiscal 3 333 € (100 000 / 30).
Le mobilier sera également amortissable (pour une durée comprise entre 5 et 10 ans généralement selon la nature des biens et leur qualité).
Toute autre charge supérieure à 500 € (ticket de caisse / facture) sera amortissable. Les autres (inférieures à 500 €) seront déductibles pour l’année de leur décaissement.
Si le résultat fiscal est négatif, le contribuable ne paie par d’impôt sur les revenus issus de la location.
Si les charges autres que les amortissements conduisent à un résultat négatif (déficit au sens fiscal), alors les amortissements annuels seront reportés, indéfiniment, sans limite de temps (dans la pratique, les amortissements non imputés seront reportés à compter de l’année qui suit la fin de la période initiale de l’amortissement. Soit la 31e année, sur la base d’un bien amortissable sur 30 ans).
Enfin, le régime réel implique bien souvent d’avoir recours à un comptable pour réaliser la comptabilité. Cela ne demeure pas une obligation pour autant. Les honoraires versés au comptable seront remboursés par l’Administration dans la limite de 915 € (crédit d’impôt).
De même, si le contribuable est en bénéfice, il aura tout intérêt à cotiser à un CGA (Centre de Gestion Agréé). Sans une telle adhésion, le bénéfice imposable sera majoré de 25 %. Ainsi, l’adhésion permet d’éviter cette majoration "indue". Il est utile de préciser que c’est bien le bénéfice qui sera majoré éventuellement de 25 %, et non pas les revenus perçus.
Là encore, l’Administration rembourse la cotisation d’adhésion à un CGA dans la limite de 915 €.
Dans la pratique, il ne faut pas que la cotisation au CGA + frais de comptabilité soient supérieurs à 915 €. Car le surplus n’est pas remboursé sous forme de crédit d’impôt.
En dernier lieu, si le contribuable opte pour le régime réel, alors il sera assujettit à un impôt supplémentaire, à savoir la CFE (cotisation foncière des entreprises), dont le montant évolue selon la ville, et la surface du logement (la valeur locative plus précisément, qui est indiqué sur toute taxe d’habitation).
Bien cordialement,
Despe
* Par définition, un amortissement permet de constater comptablement la dépréciation de la valeur de certains éléments inscrits à l’actif d’une société. Cette dépréciation peut résulter de l’usage, de l’usure, ou de l’obsolescence des biens en question. Matériellement, cette perte de valeur économique n’entraîne aucune sortie de trésorerie. Ainsi, l’amortissement d’un actif est un flux comptable (fictif) se traduisant par une augmentation des charges comptables annuelles. C’est cette dernière augmentation qui permet de réduire les bénéfices de la société ou du contribuable, et donc l’assiette des bénéfices imposables.
Dernière modification par Despe44 (05/07/2013 16h36)
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