Investir dans un grand immeuble : comment trouver l'autofinancement ?

Bien joué Pruls.
S’agissant du plateau à aménager au dernier étage, ne pourriez-vous pas créer deux appartements en duplex au second ? ça imposerait une redistribution supplémentaire mais pourrait donner du cachet à l’ensemble.

J’imagine que la conversion de bureaux en logements va nécessiter d’importants travaux. Les avez-vous estimé ? Des subventions sont-elles possibles ?

Sur les armoires à archives, j’ai peur que ça n’embarrasse plus qu’autre chose… surtout s’il y en a beaucoup.

L’important pour l’heure : configuration et lieux vous plaisent.
Validez vos impressions par l’évaluation des loyers potentiels et des coûts de remise en état.

Pruls a écrit :

Bonne remarque sur la sécurité incendie, je vais creuser ça, je pense pouvoir mettre la main sur des textes réglementaires, je ferai un retour.

Pfiou, dur dur de trouver des informations fiables. J’en conclu qu’il sera indispensable de faire un minimum appel à un contrôleur technique.

J’ai retenu de mes lectures également de faire attention à l’entretien ultérieur d’éventuels équipements de lutte contre l’incendie, donc des charges pour les locataires…

Merci rems32 pour votre intervention, elle me permet de mieux cerner mes limites, et d’essayer de les repousser!

Pour la partie technique (ERP, incendie, handicap, acoustique…), un bureau de contrôle (avec les bonnes missions) permet de s’assurer que le projet tient la route. Notamment en matière d’incendie, faut pas se planter, ça serait insupportable qu’un accident arrive en ayant le doute de ne pas avoir fait ce qu’il fallait…

D’ailleurs attention, en matière de logement, la réglementation n’est pas forcément simple. Une très grosse réha peut être requalifiée en neuf, donc être soumise à la réglementation handicapée, notamment.

Pour la négociation du contrat, je compte passer par mon notaire en qui j’ai confiance. Petit à petit, j’apprendrais à m’en passer.

Comme expliqué plus haut, j’ai pris contact avec des agences immobilières spécialisées dans les murs commerciaux. C’est avec elles, en croisant les discours, que j’évaluerai la pertinence de pousser dans ce sens ou non, si je peux dégager un avantage concurrentiel ou non. Et surtout quel loyer pratiquer pour savoir si la rentabilité peut être au rendez vous.
Une fois ces paramètres établis, la négociation sur le contrat de location est vite cadrée.

En ce qui concerne la vacance, oui, à voir.

Que cela soit en logement ou en bureau, je ne veux pas d’ascenseur. Ça enlève une épine du pied.

En fait, la question n’est pas de faire simple mais de sortir un projet qui s’autofinance. Je dirai même que j’ai plus de chance d’y arriver sur un projet complexe dans la mesure où il aura rebuté d’autres. Il faut gagner un concours de circonstance qui dépend en partie de mes compétences et de ma capacité à m’adapter.

Je n’ai pas choisi ma signature par hasard!

Sinon, le soucis de ramener les réseaux de la partie en fond de cours sur l’avant, qui risque d’engendrer des coûts, pourra peut être géré en lien avec mon voisin qui bosse dans les TP. A suivre!

Je suis preneur de sources pour votre remarque sur la rampe.

Les ERP sont classés en plusieurs catégories et d’après ce que vous dites de la société de votre père, on joue clairement pas dans la même ligue. Je ne suis pas sûr d’être soumis aux mêmes exigences. Ici je serais en catégorie 5, soit la moins contraignante (sans que je sache dans le détail quelles sont ces contraintes).

J’ai plusieurs exemples de bureaux en étage sans ascenseurs en tête. Mais peut être sont ils hors la loi.

Dans mon cas, je souhaite faire des bureaux pour 2 raisons:
1) diversifier
2) économiser sur les travaux, si possible.

A moins que vous ayez des informations sur le marché de Blois en matière de bureaux, je vais attendre le retour des agences spécialisées avant de trancher.

Bonjour,

le mode de calcul du classement pour les bureaux (W) et pour les commerces (M) est très différents d’après ce site.

Dans le cas de votre amis, il semble qu’il se soit trouvé sur la limite entre catégorie 5 (la moins contraignante) et catégorie 4.

Pour les économies par baisse de la qualité, on en a déjà discuté, on est sur la même longueur d’onde. Par exemple, laisser une porte apparente alors qu’elle est condamnée ne me conviendrait pas.

Ici, je cherche à savoir si louer en l’état en tant que bureau est faisable, ou si je dois envisager de le transformer en logement, ce qui serait plus onéreux (Mise en sécurité ERP vs réseau, descentes d’eaux usées, cloisonnement, salle de bains, cuisine…).
Il faudra évidemment affiner selon le cas envisagé, mais à vue de nez, il y a pas photo.

Cordialement.

Ou alors je vais draguer une enseigne nationale?…

Dans l’un de ses derniers bulletins, la Commune indiquait que le centre ville manquait d’une enseigne attirant les visiteurs et que l’un des freins étaient le manque d’espace commercial…

Hum, je vais réfléchir à ça…

Comme quoi il peut y avoir un sacré décalage entre la perception et la réalité du marché.

A ce sujet, CBRE met à disposition de courtes études sur les marchés immobiliers de bureaux, locaux d’activités, commerces en ile de France et en province : http://www.cbre.fr/fr_fr/etudes/market_view.

Une de ces études pourrait vous intéresser car elle porte sur l’état du marché des bureaux à Tours : http://www.cbre.fr/fr_fr/etudes/regions … 202013.pdf.

Edit : L’étude de Tours c’est mieux que l’IdF pour Blois, la chaleur ne me réussit pas :-)

Dernière modification par NYBR (15/07/2013 19h37)

Bonjour Pruls.

Pour traîner dans toutes les boites du sud 41 (de Blois sud à Romo), l’état d’esprit est à l’attentisme. Aucun patron ne veut investir en embauchant (des commerciaux pour aller chercher des affaires, ou des employés pour augmenter la capacité de travail exécutable).

Chacun attend que l’autre se réveil. Je sais que ce n’est pas facile d’entreprendre dans se contexte morose ou tout le monde se mine plus ou moins le moral en broyant du noir et ou le gouvernement change la donne tout les mois mais par exemple mon patron (entreprise de 6 salariés dans la fourniture industrielle) m’a embauché fin Mars et depuis je fais le double de mes objectifs tous les mois seulement parce que j’occupe le terrain et que l’on est pas dans cet attentisme stupide.

Pour en revenir à votre sujet sur l’immo d’entreprise, ce que je décris plus haut n’incite pas les entreprise à s’agrandir et à chercher des locaux plus grand ou plus récent. Il n’y à cas voir le nombre d’affiche à louer sur la la zone de Blois en locaux professionnels.
Petite info plus, la majorité des locaux en Loir et Cher appartiennent à des "Parisiens" qui sont payés depuis bien longtemps donc ils peuvent être très agressif sur les prix si ils le désirent.

Pour le logement, c’est sur que si les entreprises du coin attendent un peu de ciel bleu pour se réveiller, les salaires vont stagner donc les loyers devrait suivre cette tendance.

Mouais, je trouve pas que cela soit flagrant sur le graphique, d’autant plus que les valeurs me semblent hautes, compte tenu du fait qu’elles agrègent toutes les surfaces.

Bonjour,

le stock et la vacance, oui, mais la baisse des loyers, je n’en avais pas eu échos jusqu’à présent. Évidemment, de par ma position chez un bailleur social, difficile de constater une baisse de loyer.

Une autre info que j’avais chopé je sais plus où, c’est que la qualité des logements est pas géniale, d’où une certaine facilité de se différencier en réalisant une mise à jour au moment de l’achat. Avez vous ce même retour?

Ha, j’étais passé à côté de l’option de modulation. Sauf à se référer au plus haut, je ne vois pas de baisse flagrante, mais plutôt l’entrée dans un tunnel, avec plus ou moins de volatilité selon les surfaces.

Mais toujours cette cassure à la hausse du nombre d’annonces analysées. Difficile de l’interpréter, Je suppose les futures lois sur le logement et la rénovation thermique vont réorganiser le marché.

Je suis également curieux des choix fait en matière de transition énergétique concernant le transport.

Je vous l’avais dit que le bureau/commerce est tendu.
J’ai fait une offre pour des bureaux de 1700€ht/m²/an à 1100€ht/m²/an sur Toulouse, donc j’imagine chez vous…