Quel pourcentage de son patrimoine consacrer à l'immobilier ?

parisien · #1

Cette question a été déjà abordée dans d’autres discussions de ce forum, mais je voudrais ici examiner un autre angle d’attaque.

La majorité des gens considère que l’immobilier doit représenter une part minoritaire d’un patrimoine et que le pourcentage idéal (selon les sources) est entre 5% et 20%.

Or, il suffit de regarder autour de soi pour voir que des trentenaires consacrent à l’immobilier jusqu’à 500% de leur patrimoine net. Ainsi, quelqu’un qui a:
- sa résidence principale à Paris valant 700 K€, mais avec un crédit de 500 K€
- et 150 K€ de placements financiers par ailleurs
a un patrimoine net de 700-500+150=350 K€.
L’immobilier représente donc 200% de son patrimoine net.

Bien sûr, certains objecteront que la résidence principale est un cas à part, que ce n’est pas un placement, etc.
En fait si car comme tout placement, elle génère un revenu, ici implicite, (à savoir le loyer qu’on évite d’avoir à payer) et un espoir de plus-value à la revente.

Pourquoi donc un propriétaire ferait-il un choix judicieux et peu risqué en consacrant 200% de son patrimoine net (voire bien davantage dans certains cas) à l’immobilier, qui plus est non diversifié (un seul actif), alors qu’un locataire qui consacrerait par exemple 40% de son patrimoine net à l’immobilier bien diversifié (SIIC, SCPI, etc.) serait considéré comme casse-cou et en tout cas loin de la frontière efficiente rendement-volatilité?

Curieusement d’ailleurs, si ce locataire consacrait bien plus que 40% de patrimoine net à de l’immobilier locatif "physique" (logements achetés pour les louer), là il n’est plus casse-cou aux yeux de beaucoup, du moins s’il n’exagère pas trop quant à son taux d’endettement.

Dernière modification par zirk (27/09/2010 15h16)

InvestisseurHeureux · #2

Une partie de la discussion a déjà eu lieu sur le sujet Résidence principale ?.

Rodolphe dira que nous sommes de jeunes loups téméraires :-) mais du strict point de vue de l’allocation d’actifs, je suis 100% d’accord avec vous.

Dans mon livre, dans le chapitre "Acheter ou louer", avec un prisme strictement identique au votre :

Une façon d’investir dans l’immobilier est simplement d’acheter sa résidence principale.

Nous nous retrouvons alors dans un cas proche de l’investissement immobilier locatif : frais important, faible diversification patrimoniale, effet de levier du crédit et, éventuellement, perte de mobilité professionnelle.

[…]

Rappelez-vous nos objectifs : 600 000 €, deux SMIC net / mois.

La simulation ne faisait pas d’hypothèse sur la résidence principale.

Il est évidemment plus confortable d’être rentier et propriétaire, que rentier et locataire.

En terme patrimonial, si vous être propriétaire de votre résidence principale, vous « devez » la considérer à sa valeur de marché nette de dettes dans votre répartition.

Ainsi, si vous êtes propriétaire d’une maison de 250 000 €, avec 100 000 € de crédit à rembourser (donc valeur nette de dettes = 150 000 €), d’un portefeuille d’actions de 20 000 €, d’un portefeuille d’obligations de 20 000 € et de 15 000 € sur des livrets, votre diversification est la suivante :

… graphique éloquent de non diversification patrimoniale…

Le « problème » apparait tout de suite : le patrimoine est peu diversifié et s’éloigne de la répartition « idéale ».

D’autre part, même une fois payée, la maison ne produira aucun revenu. En contrepartie, elle vous économise un loyer et rien ne vous empêche de la vendre et réinvestir le fruit de celle-ci sur des produits générateurs de revenus.

Un avantage d’avoir une partie de son patrimoine dans sa résidence principale est l’abattement de 30% dans le calcul de l’impôt sur la fortune. Mais avec notre objectif de 600 000 €, nous ne sommes pas concernés.

En résumé, il n’y a pas de réponse toute faite à la question « acheter ou louer ». Tout au plus nous pouvons dire qu’être locataire n’empêche en rien de devenir rentier.

Nikki · #3

Outre le cas de l’ISF, il y a quand même une forte économie d’impôt liée au fait d’être propriétaire : l’économie de loyer est nette d’impôt, alors que si je suis locataire, les revenus de placement qui servent à payer le loyer sont fiscalisés…

Ainsi, un appartement ayant une rentabilité de 3% peut "correspondre" à un placement à 5% brut.

Je ne sais pas si je suis très clair…

InvestisseurHeureux · #4

Parfaitement clair, mais l’économie de loyer n’est pas totalement nette d’impôt, car il y a la taxe foncière.

Et elle augmente chaque année, tout comme les taxes sur les revenus des placements… ;-)

Bandini · #5

Petit déterrage de topic …

Comme mon prêt pour l’acquisition de ma résidence principale se termine bientôt, j’avais demandé pour ce W.E. un RDV à ma banquière. Elle a bien fait les choses et a demandé à un conseiller en patrimoine de la banque de se joindre à nous.

Bilan de la discussion : compte tenu des taux bas (ils ont évoqué 0.7 sur 12 ans, 0.8 sur 15 ans ou 1.2 sur 20 ans), ils nous conseillent principalement de nous endetter et donc d’acheter de l’immobilier (physique ou SCPI). Je comprends et approuve la logique de profiter de la distribution d’argent "quasi-gratuit", mais un point me chiffonne … Sachant que l’immobilier (résidence principale + scpi) représente déjà 70 à 75% de notre patrimoine brut, est-ce bien raisonnable de renforcer ce domaine ?

A cette objection, le conseiller en patrimoine répond que pour lui ce n’est pas un problème et que c’est le meilleur moyen de profiter des taux bas, même s’il a également évoqué la possibilité de s’endetter via un crédit consommation pour acheter des actions, mais là ca nous semble vraiment une mauvaise idée.

D’autre part, statistiquement, il se pourrait que nous héritions de plusieurs biens immobiliers (2 maisons + 2 appartements) dans les 10 ans à venir… ce qui nous exposerait encore plus à l’immobilier.

Qu’en pensez-vous ? Est-il raisonnable d’avoir au moins 90% de son patrimoine en immobilier ou est-ce selon vous trop risqué ?

Chips · #6

À mon sens il faut exclure sa résidence principale qui fait certes partie du patrimoine mais n’est pas un investissement.

Après concernant la part d’immobilier à détenir dans son portefeuille, c’est très variable d’un profil à l’autre, d’une aversion au risque à l’autre, et il n’y a pas de règles.

Des lors qu’un bien s’autofinance, pourquoi s’en priver ?

Néanmoins évitez une allocation supérieure à 80% pour voir venir en cas d’impayés, travaux etc.

GoodbyLenine · #7

Vous pourrez aussi vendre les biens immobiliers quand vous en hériterez.

En quoi emprunter pour financer de l’immobilier serait plus vertueux qu’emprunter pour investir dans des actions (qui serait "une mauvaise idee") ? Les 2 peuvent avoir du sens (tant que les échéances restent raisonnables, vis à vis de vos capacités financières, et des revenus escomptés de l’investissement) ? Hormis à cause de préjugés (par ex
"l’immobilier n’est pas risqué", etc.) largement erronés…

LoopHey · #8

Bandini a écrit :
Petit déterrage de topic …

Comme mon prêt pour l’acquisition de ma résidence principale se termine bientôt, j’avais demandé pour ce W.E. un RDV à ma banquière. Elle a bien fait les choses et a demandé à un conseiller en patrimoine de la banque de se joindre à nous.

Bilan de la discussion : compte tenu des taux bas (ils ont évoqué 0.7 sur 12 ans, 0.8 sur 15 ans ou 1.2 sur 20 ans), ils nous conseillent principalement de nous endetter et donc d’acheter de l’immobilier (physique ou SCPI). Je comprends et approuve la logique de profiter de la distribution d’argent "quasi-gratuit", mais un point me chiffonne … Sachant que l’immobilier (résidence principale + scpi) représente déjà 70 à 75% de notre patrimoine brut, est-ce bien raisonnable de renforcer ce domaine ?

A cette objection, le conseiller en patrimoine répond que pour lui ce n’est pas un problème et que c’est le meilleur moyen de profiter des taux bas, même s’il a également évoqué la possibilité de s’endetter via un crédit consommation pour acheter des actions, mais là ca nous semble vraiment une mauvaise idée.

D’autre part, statistiquement, il se pourrait que nous héritions de plusieurs biens immobiliers (2 maisons + 2 appartements) dans les 10 ans à venir… ce qui nous exposerait encore plus à l’immobilier.

Qu’en pensez-vous ? Est-il raisonnable d’avoir au moins 90% de son patrimoine en immobilier ou est-ce selon vous trop risqué ?

Salut,

A mon sens, le risque n’est pas d’avoir 50 - 60 ou 100 % de son capital investi sur l’immobilier mais plutôt, ais-je acheté au bon prix ?
Si vous avez acheté un bien 100 K€ et qu’il en vaut 200 c’est cool, mais l’inverse…

Les taux bas ont considérablement fait augmenter le prix de l’immobilier. Il n’y à qu’à regarder la décorrélation entre prix immo et revenus des Français.

Que se passera t-il si les taux remontent à 2, 3 ou 4% ?

C’est ce point qui me ferai peur.
Ce n’est que mon avis.

A+

Dernière modification par LoopHey (26/11/2019 14h49)

adrRA · #9

La diversification sous-entend également la diversification des biens et lieux géographiques.
En effet, pour se prémunir des impayés (principal risque de l’immobilier locatif) et des vacances trop longues, il convient de ne pas mettre tous ses biens dans le même panier.
Maisons/appartements de diverses tailles, villes différentes devraient permettre d’éviter de perdre trop gros en cas de dégringolade de l’immo.

Beaucoup d’IH sont fortement exposés à l’immobilier sans pour autant risquer d’y laisser leur culotte.

Je juge les taux bas comme une formidable occasion de s’endetter intelligemment (bonne renta, bon emplacement…). Le risque que je vois actuellement, ce sont les acheteurs "investisseurs" qui, sous prétexte de taux bas, achètent tout et n’importe quoi et tendent le marché.
J’ai eu l’exemple d’acheteurs faisant une offre en ayant vu un appartement sur 7 d’un immeuble en vente.

dicidailleurs · #10

En cas de financement à crédit, une façon de voir les choses est de considérer que la valeur du bien que vous achetez est pratiquement nulle, car le montant du prêt vient en déduction de la valeur d’achat du bien.
Si vous achetez un bien à 100k entièrement financé par un prêt, la valeur réelle du bien dans votre patrimoine est 0 et ne change pas vraiment la répartition de votre patrimoine…

Comme indiqué par Chips votre part d’immobillier dans votre portefeuille dépend surtout de votre situation personnelle et de vos envies.

Attention cependant aux trop bons conseils de votre banquier qui vous présentera probablement des produits très chargés en frais comme par exemple des SCPI.

dangarcia · #11

Bandini a écrit :
Comme mon prêt pour l’acquisition de ma résidence principale se termine bientôt, j’avais demandé pour ce W.E. un RDV à ma banquière.

Quel était l’objectif de ce rdv ?

Bandini a écrit :
A cette objection, le conseiller en patrimoine répond que pour lui ce n’est pas un problème et que c’est le meilleur moyen de profiter des taux bas,

C’est aussi le seul moyen pour lui d’être rémunéré pour ses "conseils".

Bandini a écrit :
même s’il a également évoqué la possibilité de s’endetter via un crédit consommation pour acheter des actions, mais là ca nous semble vraiment une mauvaise idée.

Si l’idée a été proposée par un "conseiller en patrimoine" c’est qu’elle doit certainement être bonne pour quelqu’un…

Rappel : il n’y a pas de conseil gratuit ; les conseilleurs ne sont pas les payeurs

Pour répondre sur le fond, il n’y a pas de réponse générale à cette question, la part d’immobilier dans son patrimoine dépend beaucoup de vos objectifs et capacités en tant qu’investisseur. De 0% si l’idée de gérer un bien, des locataires, des travaux vous ennuie ou vous stresse d’avance, à 100% ou plus si c’est votre passion (il y a des exemples sur ce forum)…

Dernière modification par dangarcia (25/11/2019 14h01)

HiDex · #12

@dangarcia

Quand c’est gratuit, c’est vous le produit.

darkvadehors · #13

Nous étions partis sur un developpement de notre part de patrimoine dans l’immobilier qui doit representer
29 % pour notre residence principale
20 % pour nos investissements immobiliers ( en cash flow positif à ce stade du dossier ).
Désormais , je me tourne vers la bourse . En effet , j’estime ( peut être à tort ) que l’immobilier actuellement est trop cher.Les taux deviennent ridiculement bas et masquent le fait qu’il faut bien aussi rembourser le capital.
Par ailleurs , on perçoit nettement que de par son caractère immobile , l’immobilier locatif est clairement dans le collimateur de ceux qui nous dirigent pour
1 / récupérer plus de taxes
2/ aller vers encore plus de dirigisme economique ( genre permis de louer)
3/ se laisser aller à de la démagogie sur le dos du méchant bailleur.

Le niveau des taxes foncières peut constituer une véritable double peine , dans la mesure où vous la payez et elle réduit la valeur du bien auprès des investisseurs / des acheteurs qui font leurs comptes.

Pour résumer / simplifier , etre immobile dans ce monde très changeant n’est peut être pas l’idéale.

Asmfan13 · #14

En prenant mon exemple, j’ai une surpondération d’immobilier dans mon patrimoine…mais si je regarde en valeur nette (hors emprunt dus a la banque et hors RP), je suis plutot a 50-50 en Novembre 2019…
En résumé, je dois encore 1m€ a la banque sur mon immobilier locatif pour une valeur de l’ordre de 1.2m€.

Par contre depuis deux ans, je veille a développer deux aspects :
- Epargne de précaution (6 mois de loyer a minima) via assurance vie, pel et autres supports "sans risque"
- Bourse via PEA et CTO (mix d’ETF, aristocrates du dividendes et opportunités…)

Même si j’arrive a épargner comme indiqué au dessus, ma proportion/exposition a l’immobilier va augmenter année après année…

Cela ne me gene pas car :
- Je vais développer l’épargne (précaution et bourse)
- J’ai "bien" acheté mes biens : CF positif (mais pas les niveaux des stars du forum)

Donc oui a l’immobilier (c’est mon point de vue) mais pas n’importe comment…Mais c’est pareil pour la bourse…cela dépend de vos objectifs, du timing souhaité et de vos goûts…

Pierrot31 · #15

Quand vous dites que en net, vous êtes à 50/50 cela veut dire 200k hors immo et 200k d’immobilier net?

Asmfan13 · #16

Oui je confirme : 200k€ sur différents supports (Compte courant, AV, PEL, PEA et CTO) et 200k€ en valeur nette immobilier ( valeur d’achat - emprunts restant dus).

En sachant que ma démarche est conservatrice sur la valorisation de mon parc immobilier : je considère la valeur d’achat et non pas la valeur "actuelle".

Chaque année, la valeur nette Immobilier va "gagner" 50k€…je ne pourrais pas suivre avec mes autres placements

fred42 · #17

Asmfan13 a écrit :
En prenant mon exemple, j’ai une surpondération d’immobilier dans mon patrimoine…mais si je regarde en valeur nette (hors emprunt dus a la banque et hors RP), je suis plutot a 50-50 en Novembre 2019…
En résumé, je dois encore 1m€ a la banque sur mon immobilier locatif pour une valeur de l’ordre de 1.2m€.
…

Même si j’arrive a épargner comme indiqué au dessus, ma proportion/exposition a l’immobilier va augmenter année après année…

J’ai du mal à comprendre ce que vous voulez mettre en avant en ne comptant que la valeur nette de votre immobilier et en parlant ensuite d’exposition à l’immobilier.

Votre exposition à l’immobilier est sur la valeur totale de l’immobilier, en particulier, vos emprunts sont votre exposition la plus forte en terme de risque. Si vous êtes obligés de vendre votre immobilier suite à un accident de vie quel qu’il soit ou autre évènement et que la valeur de votre immobilier a baissé fortement par rapport à votre achat,vous pouvez être en faillite personnelle immédiatement. L’effet de levier de l’emprunt peut être dévastateur.

J’aurais au contraire tendance à dire que votre exposition va diminuer au fur et à mesure de votre désendettement.
Edit :
En lisant votre réponse ci-dessus, je la corrigerais en disant que vous avez

-800 k€ de placement hors immobilier et 1200 k€ d’immobilier.

Trahcoh · #18

L’exposition à l’immobilier ne varie pas avec le remboursement d’emprunt. C’est le risque qui change.

1.4m de patrimoine avec 1m de dettes (dettes/actifs = 71%), je trouve ça très risqué.

Pour ma part, je pondère en considérant qu’avec 120 000 € de revenus, je vaut 1 200 000 d’actifs. Le rapport devient donc 1m/2.6m=38%, plus acceptable.

Bandini · #19

dangarcia a écrit :
Quel était l’objectif de ce rdv ?

L’objectif était d’avoir des conseils sur le placement des 1200 euros qui aujourd’hui nous servent à rembourser le prêt de notre résidence principale qui s’achève dans quelques mois

LoopHey a écrit :
A mon sens, le risque n’est pas d’avoir 50 - 60 ou 100 % de son capital investi sur l’immobilier mais plutôt, ais-je acheté au bon prix ?
Si vous avez acheté un bien 100 K€ et qu’il en vaut 200 c’est cool, mais l’inverse…

Les taux bas ont considérablement fait augmenter le prix de l’immobilier. Il n’y à qu’à regarder la décorrélation entre prix immo et revenus des Français.

Que se passera t-il si les taux remontent à 2, 3 ou 4% ?

C’est ce point qui me ferai peur.
Ce n’est que mon avis.

C’est aussi ma crainte et pour moi le coeur du probleme : l’immobilier étant plutot cher actuellement, est-il raisonnalbe de faire all-in (ou presque) sur cet actif ?

dangarcia a écrit :
Si l’idée a été proposée par un "conseiller en patrimoine" c’est qu’elle doit certainement être bonne pour quelqu’un…

Je ne suis pas naif, je sais bien que les propositions sont au moins autant dans l’intérêt du conseiller et de la banque que du mien. De même que quand le conseiller recommande l’ouverture d’une assurance vie, je comprends bien qu’il pense avant tout à une assurance vie du réseau qui lui permettra d’atteindre ses objectifs et de toucher des primes …

GoodbyLenine a écrit :
En quoi emprunter pour financer de l’immobilier serait plus vertueux qu’emprunter pour investir dans des actions (qui serait "une mauvaise idee") ? Les 2 peuvent avoir du sens (tant que les échéances restent raisonnables, vis à vis de vos capacités financières, et des revenus escomptés de l’investissement) ? Hormis à cause de préjugés (par ex "l’immobilier n’est pas risqué", etc.) largement erronés…

Je reconnais qu’il s’agit probablement de préjugés, mais les conditions d’emprunt ne sont pas les mêmes. Avec un crédit conso, le taux plus élévé et la durée plus faible entrainent des mensualités nettement plus élévé et conjugué à la volatilité plus importante des actions le risque nous semble trop élévé.

carignan99 · #20

Bandini, sur votre tout dernier commentaire, je ne vois pas en quoi ce serait un préjugé que de dire que s’endetter via un crédit consommation pour acheter des actions semble vraiment une mauvaise idée.

Sauf cas très particuliers, s’endetter à court terme (crédit conso) pour acquérir des actifs de long terme (actifs) ne ressemble pas de prime abord à une idée géniale…

Faith · #21

Bandini a écrit :
Je reconnais qu’il s’agit probablement de préjugés, mais les conditions d’emprunt ne sont pas les mêmes. Avec un crédit conso, le taux plus élévé et la durée plus faible entrainent des mensualités nettement plus élévé et conjugué à la volatilité plus importante des actions le risque nous semble trop élévé.

C’est surtout que votre "conseiller" ne sait pas, ou n’a pas voulu vous dire, que ce n’est pas avant un crédit consommation qu’on emprunte pour placer en bourse.
Le véhicule le plus adapté pour faire cela, c’est l’achat sur marge, et par bien des aspect, c’est une méthode largement plus confortable que l’emprunt immobilier: plus souple (augmentation/diminution de l’emprunt en un clic), mensualités réduites (remboursement des intérêts seuls), plus sécurisé (sauf cas tout à fait exceptionnel, vous ne pouvez pas perdre plus que ce que vous avez investi contrairement à l’immobilier)

dangarcia · #22

Bandini a écrit :
Je ne suis pas naif, je sais bien que les propositions sont au moins autant dans l’intérêt du conseiller et de la banque que du mien.

Tout le monde ne sera peut être pas d’accord mais je considère pour ma part que les propositions que vous fait un "conseiller" commercial de banque sont d’abord et avant tout dans l’intérêt de la banque !

Bandini a écrit :
dangarcia a écrit :
Quel était l’objectif de ce rdv ?
L’objectif était d’avoir des conseils sur le placement des 1200 euros qui aujourd’hui nous servent à rembourser le prêt de notre résidence principale qui s’achève dans quelques mois

La banque vous recommande d’emprunter à nouveau pour réinvestir dans l’immobilier.
Cela vous inquiète car l’immobilier représente déjà 70 à 75% de votre patrimoine, par ailleurs vous estimez que l’immobilier est cher.

Une question : qu’est-ce qui est le plus important, suivre le conseil de la banque (ce qui revient à admettre que c’est le meilleur conseil qui soit, j’ai déjà fait part de mes réserves à ce sujet…) ou être confortable et confiant dans la répartition à terme de votre patrimoine ?

michaelstaudi · #23

Bonsoir, je me permet de donner mon avis sur le pourcentage d’allocation.

Dans un premier temps, comment voyez-vous le pourcentage? Valeur du bien? Liquidité de votre poche mis dans le(s) projet(s) immo(s)?

Pour ma part j’ai trouvé mon pourcentage de répartition de mon ( petit ) patrimoine actuellement :

40% cash
40% immo ( donc apport mis de ma poche pour mes projets )
10% bourse
5% gold/silver
5% crypto

Dans les prochains mois je vais augmenter ma part " bourse " et " gold/silver "

Le fait d’établir des pourcentage m’a clairement libéré l’esprit concernant combien d’argent je devais investir dans chaque classe d’actifs.

Bonne soirée.

Asmfan13 · #24

Trahcoh a écrit :
L’exposition à l’immobilier ne varie pas avec le remboursement d’emprunt. C’est le risque qui change.

1.4m de patrimoine avec 1m de dettes (dettes/actifs = 71%), je trouve ça très risqué.

Pour ma part, je pondère en considérant qu’avec 120 000 € de revenus, je vaut 1 200 000 d’actifs. Le rapport devient donc 1m/2.6m=38%, plus acceptable.

Vous avez tout a fait raison, j’ai inversé le raisonnement…J’ai aujourd’hui une exposition autour de 1m€ (Dettes) a l’immobilier pour une couverture en cash de 200k€ (+200k€ en cash potentiel si vente des biens immobiliers a la valeur d’achat).
L’exposition au risque diminue évidemment tous les ans de 50k€ (remboursement du capital par mes charmants locataires tous les ans)

Pour le ratio Dettes/actifs que vous trouvez risqué, il faut le pondérer avec le revenu généré par ces actifs combiné au revenu salarial du foyer fiscal et a la valeur de la résidence principale que je n’ai pas mis dans cette estimation, mais c’est aussi une question d’appréciation personnelle du risque.

Ocedar · #25

Concernant l’estimation de son patrimoine et la répartition de ce patrimoine par classe d’actif (immo, actions, etc.), personnellement je trouve la référence à la comptabilité d’entreprise judicieuse, et simplifiant grandement la réflexion.

La valeur de votre patrimoine (vos "capitaux propres") = le total des actifs (vos biens) moins le total des passifs (vos dettes).

Tout est à prendre en compte, résidence principale, capital restant dû, etc. C’est très simple, et correspond bien à la valeur à l’instant T (c’est à dire, que me resterait-il en cash si je décide à l’instant T de tout vendre et solder toutes mes dettes ?)

Et concernant la part dédiée à l’immobilier, personnellement : j’essaie dans un but de diversification de ne pas dépasser 30% du patrimoine net en immobilier. Ma résidence principale étant déjà dans ses eaux là, j’évite tout simplement d’investir en immobilier pour le moment.

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