Plus-values immobilières : nouvelles règles fiscales 2013

Ok merci, je me renseigne donc sur le sujet.

D’après vos calculs:
47k€ d’achats tout compris pour une location de 450€ CC on peut pensez a 430+20€

430*12/47000*100=10.98% de renta brute

Pourquoi voulez vous vendre un bien avec une rentabilité de 11% brute?

Est ce pour pour l’abattement de 25%? Que rapporte t’il?
Analyse financière:
Achat = 37k€
Travaux = 7k€
Notaire = 3k€
Total = 47k€

Revente = 65k€

Plus-value brute = 18k€

Calcul avec abattement :
Taxes = 19% soit 3420€
Abattement fiscal exceptionnel = 25%
Prélèvements sociaux 15.5% = 0.75 x 18 x 0.155 = 2092.5€

Plus-value nette 12 487.50€

Calcul sans l’abattement :
Taxes = 19% soit 3420€
Prélèvements sociaux 15.5% = 18 x 0.155 = 2790€

Plus-value nette 11 790€

L’avantage de l’abattement est de 697.50€. Souhaitez prendre ce risque pour cette somme?
Souhaitez vous continuez à acheter des biens immobiliers par la suite?

Je vous remercie pour vos questions, le fait d’y répondre me permets de creuser l’idée.

Pourquoi voulez vous vendre un bien avec une rentabilité de 11% brute?
L’avantage de l’abattement est de 697.50€. Souhaitez prendre ce risque pour cette somme?
Je débute complétement en immobilier et l’idée d’immobiliser 50% de mon capital m’effraie pour le moment. Cette opération aurait surtout pour objectif de me former sur ce domaine, valider les différentes étapes d’un tel projet, sans faire n’importe quoi.
D’un point de vue pratique, je risque fortement de quitter la région en 2015 (mutation) et donc de ne pas pouvoir "suivre" la location (sauf agence).

Souhaitez vous continuez à acheter des biens immobiliers par la suite?
A voir selon le retour d’expérience d’une telle opération. Je suis encore jeune et souhaite d’abord me former. Je n’ai pas de RP et m’interroge sur l’ordre des choses, c’est également pour cette raison que je souhaite garder mon capital disponible.

Vous avez déjà trouvé ce studio à acheter ou bien ce sont simplement ce que vous aimeriez ?
Le studio est vide depuis 4 ans et n’a jamais été mis en vente par les propriétaires suite à un divorce qui s’éternise, il appartient à un collègue de travail qui ne s’en préoccupe pas vraiment. Il m’a prêté les clefs, je l’ai visité 2 fois et j’ai évalué moi même les travaux.

Je viens d’aller voir les tarifs de location sur pau, il y a énormément de locations de studios à moins de 350€ sur seloger
Le studio est en hypercentre et je vise un profil d’acquéreurs que je connais biens, du même type que l’actuel propriétaire. Je conçois que viser 450€ est peut être ambitieux.

Ce n’est pas parce que vous comptez le louer plus cher que le prix du marché que quelqu’un sera prêt à vous l’acheter en fonction du rendement comme c’est plus souvent le cas pour les commerces.
Pour quelqu’un qui débute comme moi, je trouve ça rassurant, à tort certainement.

Et la taxe foncière ?
Effectivement, à déduire de la plus value nette, j’ai dû oublier d’autres frais.

Je vous rejoins sur le fait que le gain lié à abattement fiscal exceptionnel est finalement dérisoire, peut être que l’opportunité est intéressante même sans ça.

Je suis à l’écoute de toutes vos remarques.

Je suis permis d origine.
Je pensé que 450cc est énorme, même en hyper centre (d ailleurs, êtres vous certain que ce soit du vrai hyper centre?)
Je vien de loyer sur toulouse a 470cc, dans un quartier.tres sympa sans étre hypercentre..mais pau n est pas toulouse !

@ Nateyo
@ lemouz
L’intention de Fazz, si j’ai bien compris est uniquement de faire croire à un futur investisseur qu’il fait un investissement à 8%. En réalité cela serait un marché de dupe, puisque le loyer ne serait pas au prix du marché… encore lui faut-il trouver 2 gogos, un pour louer (avec un dossier qui fait pas peur à tout le monde) et l’autre pour acheter.

Bon, il y a le "standard" et sur ce cas les avis pertinents ont été donnés ci dessus.

Maintenant, il y a la volonté de sortir de ces standards ; c’est le souhait de Fazz.

Pour ce faire, la capacité et l’opportunité sont nécessaires en plus de la volonté.

Fazz vous etes face a deux choix. Faire du standard ou prouver que vous avez la capacité de réaliser votre souhait en plus de tomber sur la bonne opportunité (locataire + acheteur).

De plus vos risques sont limités. Au pire, vous serez sur un bon placement immobiler avec une rentabilité brut de 11% !

Quelque soit votre décision, il serait intéressant et enrichissant pour la communauté de partager votre expérience, pour laquelle je vous souhaite bon succès.