Scellier arrivé à échéance : que faire ?

silat · #1

Hello,

en 2004, j’ai acquis un T2 à Alfortville en Scellier.

Depuis je perçois un loyer de 720e pour un remboursement de crédit de 640e/mois. Donc grosso/modo je gagne tous les mois 80e hors bénéfices fiscaux lié au Scellier (rentabilité brut, au sens agence du terme, de 8%).

Comme vous le savez tous, le dispositif Scellier m’oblige à louer mon bien pendant 9 ans.
Il se trouve que j’atteindrai ces 9 ans, le 4 décembre de cette année.
Par ailleurs, mon locataire vient de donner son congé; il partira le 3 décembre !
Enfin, la fiscalité sur les plus value immo est intéressante pour une vente en 2014…
Une vente au prix du marché me permettrait de rembourser mon prêt actuel et de conserver 100ke après m’être acquitté des impots

Bref, je me pose la question de savoir que faire.

Je ne fais rien. Je conserve mon bien.

Je le vends :
1) je place l’argent
ou
2) je fais un nouvelle emprunt bancaire pour avoir une enveloppe de 250ke et auquel cas, j’aurais le choix entre
a) 2 studios dans l’ancien
b) 1 T2 en loi Duflot
c) un package tout compris dans une résidence étudiante/senior/affaire avec une renta affiché de 4%

Des avis?

Merci par avance,

Silat

Mots-clés : achat, investissement, scellier, vente

GoodbyLenine · #2

Aviez-vous un déficit foncier en 2012 (2011, 2013) ?

silat · #3

Oui, mais tres faible. En fait au delà des 5 premières années, ma réduction d’impôt fond comme neige au soleil.

GoodbyLenine · #4

Je crois que vous devez louez 3 ans après le dernier déficit (sinon : le fisc reprend les déductions). Renseignez-vous en détail…. et refaites vos calculs.

jeamb · #5

J’avais lu quelque part le coup des 3 ans egalement. mefiance avec le fisc, surtout en ce moment

Boubouka · #6

Si les déficits étaient faibles, la meilleure option me semble de vendre en 2014 (ce qui sera le cas même si vous le mettez en vente aujourd’hui)
Les déficits imputés sur les revenus jusqu’à l’année 2010 sont ok.

Le fisc remet en cause l’imputation des deficits a partir de 2011. A comparer avec les 25% de la réduction d’impôts sur la plus value valables en 2014.

Les déficits 2011 a 2013 viennent en réduction de la plus value.

La suite me semble prématurée a ce stade sans données chiffrées de chaque scénario et des indications sur votre situations et vos objectifs. Mais j’eviterai les opinions 2b et 2c.

Tenez nous au courant de votre décision et de la suite.

dchiesa · #7

Bonjour,
Dans le cas où vous conservez votre bien, est-ce que vous pouvez vous engager pour 3 ans supplémentaires (je confonds peut-être avec le Besson ou le De Robien, c’est toujours très simple dans notre pays ^^)
Sinon, que devient votre rentabilité pour 2014 ramenée au prix du marché (et non de votre prix d’achat) ?

Caskman · #8

Question bête (je m’excuse par avance)…Vous êtes sûr que ça existait en 2004 la loi Scellier?
Ce n’était pas plutôt un De Robien?

LordWolfy · #9

je crois également qu’il y a une confusion entre Scellier et Robien
Avoir un déficit foncier sur un bien Scellier après 6 ans me parait compliqué sachant que la réduction fiscale n’as pas d’impact sur le déficit foncier (Ou alors le deficit foncier viens d’un autre bien)
ce qui voudrait dir qu’après 6 ans de possession vous avez encore des interets d’emprunt superieur au loyer mais vous avez affirmer que vous receviez plus de loyer que vous ne payer de credit)

de plus sauf erreur le Scellier a été introduit en 2008 (merci Caskman)

donc selon moi vous avez un Robien ou Besson (Sauf si il manque des infos)

le Robien peut être reconduit de 3ans + 3ans (ie 6ans par bloque de 3ans)

Philref92 · #10

Bonjour,

dans le cadre d’un investissement Scellier de 9 ans commençant en 1er avril 2010, quelle est à la date à laquelle l’obligation de louer sous ce régime se termine : 31 décembre 2018 (soit 9 années fiscales) ou 31 mars 2019 (soit 9 années date à date)?

Si vous avez des sources, je suis preneur…

Ledep · #11

Bonjour,

Le délai de 9 ans court à partir de la date de signature du 1er bail et là s’il s’agit d’un unique bien, s’il s’agit de SCPI, le délai compte à partir de la 1ère location du dernier bien (puisque chaque bien compte individuellement), ce qui peut rajouter plusieurs mois minimum voire années.

Pour exemple j’ai des parts de SCPI Ciloger Habitat en Scellier acquises fin 2010 dont les derniers investissements ont été au 2ème trimestre 2012, les dernières livraisons de logements se sont faites au 2ème trimestre 2014 et la dernière signature de 1er bail en juillet 2015 (due à des malfaçons), la fin statutaire de la SCPI est fixée 2ème trimestre 2022 date à laquelle la SCPI devra être liquidée. Je n’attends donc pas un retour de cet investissement avant cette date +1 an mini le temps de vendre (et si contexte s’y prête).

IR - Réduction d’impôt accordée au titre des investissements locatifs réalisés dans le cadre de la loi « Scellier » - Conditions d’application - Conditions de mise en location

Cette durée est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d’effet du bail initial.

Par ailleurs, lorsqu’une même souscription de parts de SCPI est affectée à la réalisation de plusieurs investissements, la durée de location minimale est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d’effet du bail, pour chacun des immeubles mis en location.

Ps: En 2 clics sur Google vous pouviez trouver cette même source

Tout comme le fait de créer une nouvelle discussion quand d’autres existent déjà sur le sujet, je déplace donc pour capitaliser sur celles existantes.

Ledep · #12

@Philref92

L’objectif d’un forum est l’échange sur les forums et non par MP…

Philref92 par MP a écrit :
Merci pour ce lien qui répond à ma question.

Néanmoins :

- Votre message n’y répond pas.

- Votre explication en 2 clic est un peu facile… En dehors de rechercher cette source précisément, il est difficile de trouver une réponse sur le net

- Quand à votre discussion existante, elle ne traite pas exactement cette question mais plutôt de décider quoi faire après la défiscalisation.

Je vais donc y répondre point par point car je n’aime pas trop ce genre de retour quand on prend le temps de chercher une source précise, factuelle et répondre:

- Mon message seul y répond parfaitement :"Le délai de 9 ans court à partir de la date de signature du 1er bail", il me semble que c’est relativement claire, s’il vous fallait une date, il y aurait fallu connaître la date de 1er bail.

-Manifestement vous n’avez pas cliqué sur mon lien Google qui montrait qu’en tapant "scellier durée de location" à la 4ème réponse vous aviez le lien BOFIP.

- Le titre est "Scellier arrivé à échéance: que faire ?" il me semble que votre question parle bien de l’échéance non ? puisque votre titre était "Calcul de la date de fin d’un investissement Scellier".

La prochaine fois, si vous souhaitez avoir des réponses plus précises et personnalisées, posez des questions précises avec des détails !

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Philref92 par MP a écrit :

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