Investissement locatif : apport de 10 000 ou 20 000 € ?

Bonjour,

S’il est en effet souvent confortable d’avoir un cashflow positif (notamment pour pouvoir continuer à emprunter), un cashflow positif ne doit pas être votre seul critère d’investissement : l’apport que vous faites diminue aussi votre cashflow car l’argent apporté ne génère plus d’intérêts.

C’est la VAN totale de l’investissement, apport intial + l’ensemble des cashflows actualisés qui compte.

Bref, il faut trouver le "juste milieu" entre optimisation financière et "confort.
Pour le premier, Excel  est votre ami . Pour le deuxième, c’est purement subjectif.

Un raisonnement simplificateur (donc approximatif) :   l’apport de 11 k€ de plus (Banque Pop) vous permet d’économiser 0.3%/an de 190 k€ (au départ, moins ensuite), soit 570€/an, et les 11 k€ ont donc un rendement approchant les premières années  8.58% (3.4% + 570€ / 11k€), tout ceci avant fiscalité.

Des simulations excell donneront plus d’éléments pour décider.

Oui c’est vrai que mon calcul du cash flow était un aperçu simplifié. C’était pour informer grossièrement sur mon premier investissement une fois loué…

Merci pour vos conseils, effectivement il faut tenir compte de toutes les charges. Sinons qu’entendez vous par "provisionne chaque moi sur un LDD 1/12 de la TF+impot…"?

lemouz a écrit :

Si vos calculs sont aussi simplifiés, vous allez au devant de graves déconvenues.
Le loyer a prendre an compte est le HC et non le CC. Vous paierez les charges provisionnées par votre locataire.
Vous oubliez la taxe fonciere, la PNO, les charges proprios (et les impots mais si vous etes en meublé ca devrait etre 0)

Effectivement avec un calcul complet, il est possible que ce que vous nommez cashflow se transforme en déficit. Il me semble que ce terme représente ce qui reste après l’ensemble des charges… un membre à développé un outil bien fait pour calculer tout ça Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier

@Boubouka :
Bonjour. Je vais vous donner un peu les détails de l’investissement. J’ai mis de l’apport. Le bien a été acheté en 2012( avec mon frère en indivision 50/50) à 115000€ FAI (j’ai fait une proposition au prix) et j’ai fait des travaux et meublé moi même pour environ 10000€. J’ai mis 30000€ d’apport, la banque postale finance 93500€ sur 25 ans. Ça me fait 500€/mois avec assurance.
C’est un 16m² au 6ème étage sans ascenseur à Paris 18ème.
Je loue en meublé, bail d’un an 750€ cc.

Dis comme ça, avec les frais de notaire d’environ 8% ça fait une rentabilité brute d’environ 6,7%.

Voilà vous savez tout ;-)

v2m94 a écrit :

@Boubouka :

C’est un 16m² au 6ème étage sans ascenseur à Paris 18ème.
Je loue en meublé, bail d’un an 750€ cc.

Dis comme ça, avec les frais de notaire d’environ 8% ça fait une rentabilité brute d’environ 6,7%.

vous louez à un bon prix. heureusement sinon difficile d’atteindre cette renta. bravo.

@Range19 : oui c’est clair que calculer comme vous conseillez est plus précis.

@Boubouka : Merci, les travaux, les meubles et une certaine déco permettent de proposer une prestation d’assez bonne qualité et de louer dans la fourchette haute. Il y a aussi une forte demande…

@Lemouz : très astucieux votre manière d’optimiser. C’est du bon sens et à ne pas négliger.

@DDtee : merci pour le lien vers l’outil. Je le consulterai.

D’autres personnes ont elles un avis sur l’avantage de donner moins d’apport, apparemment le meilleur est de pas trop apporter. Je vois Banque Populaire samedi et CIC mardi. J’attends aussi une réponse de cafpi…

Dernière modification par v2m94 (27/09/2013 13h29)

La priorité absolue est d’avoir le taux le plus bas possible. Là vous êtes dans un cas particulier où seulement 5% d’apport de différence amène une différence de taux de 0.3% ce qui est énorme.
Si vous aviez à choisir entre les 2 offres il est clair que 3.4% de taux (même avec apport de 21k au lieu de 10k) est beaucoup plus avantageux.
Cependant continuez vos démarches pour obtenir d’autres propositions de financement par cafpi ou meilleurtaux.
Sinon vous pouvez négocier avec CIC pour 15k€ d’apport et avec Banque pop un taux à 3,5%, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence.

GoodbyLenine a écrit :

v2m94 a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Un raisonnement simplificateur (donc approximatif) :   l’apport de 11 k€ de plus (Banque Pop) vous permet d’économiser 0.3%/an de 190 k€ (au départ, moins ensuite), soit 570€/an, et les 11 k€ ont donc un rendement approchant les premières années  8.58% (3.4% + 570€ / 11k€), tout ceci avant fiscalité.

Des simulations excell donneront plus d’éléments pour décider.

Ce raisonnement me donne un point de vue que je ne connaissais pas, c’est intéressant.

Pouvez vous s’il vous plait me préciser certaines choses?
En apportant le moins possible, je garde pour moi effectivement 11K € par rapport à l’autre cas (la banque me finance plus, soit 201K€ au lieu de seulement 190K€).

Pourquoi dites vous que cela fait économiser 0,3%/an de 190 k€, soit 570€/an? Quel est ce rendement de 8,58%?

Parce que 0.3% = 3.7% (taux si vous apporter 10k€) - 3.4% (taux si vous apportez 21k€)
Vous payerez effectivement 0.3% d’intérêt en moins à la banque sur le capital restant du.

Les 8.58% sont le rendement sur les 11k€ d’apport supplémentaire (les premières années, quand le capital restant du est proche de 190 k€, ensuite çà a diminue un peu). En effet, l’apport de ces 11 k€ vous rapportent : 0.3% du capital restant du (parce que le taux du prêt est plus faible) et 3.4% de 11k€ (parce que vous n’avez pas à emprunter ces 11k€).
Si vous conservez ces 11 k€, ils vous rapporteront  autre chose, par exemple 1.25% net en ce moment si vous les laissez sur un livret A.

Une autre manière de raisonner (avec un résultat du même ordre de grandeur) pourrait être :  si vous n’apportez que 10 k€, vous pouvez considérer que les 201k€ empruntés à 3.7% se décomposent entre 190k€ empruntés à 3.4% (ce que cic propose), et 11 k€ empruntés à un "autre taux". Un petit calcul (calcul :  (201 * 3.7% - 190 * 3.4%) /11 k€ = 8.88%) vous montrera que cet "autre taux" est proche de 9% les premières années.

Si vous n’avez pas de contraintes drastiques de trésorerie (et ne prévoyez pas de faire le plus possible d’autres investissements à l’avenir), choisir l’apport de 21 k€ semble une bonne idée….

J’aurai pu faire l’effort de faire plus du double en apport mais je prévois de faire rapidement d’autres investissements. Je pense garder une certaine trésorerie afin de saisir d’autres opportunité plutôt que de vouloir à tout prix les conditions optimales de prêt.

l’apport maximum laisse un peu moins de tresorerie(esperons que les travaux se terminent vite).J’aurais opté pour l’apport minimum et gardé l’épargne pour faire face aux aléas en attendant,si tout se passe bien de réaliser un nouvel investissement

Bravo pour votre audace !

Récemment j’ai laissé tomber plusieurs opportunités dans le 18eme soit parce que trop cher pour une petite surface soit trop grand. Estimant qu’un loyer de 1000€ était un max psychologique et aussi la limite de la zone de solvabilité.

Question : ce second studio vous avez "doublé" l’investissement par rapport au premier du 2012.
Avez vous doublé la surface ? Du moins penser vous avoir un loyer deux fois le premier de l’ordre de 1500€ ?

Quelle surface ? Vous payez combien l’entrepreneur ? La décoratrice ?

v2m94 a écrit :

A celà se rajoute, entre 4000€ et 4500€ d’honoraires de suivi chantier, agencement, home staging et mise en location. Faut aussi rajouter le prix de meubles, sûrement entre 4000€ et 5000€.

Cela me parait très cher pour 25 m2, vous comptez large ?