Revendre mon appartement (=apport) ou le garder (=locatif) ?

grand21 a écrit :

Pour ma part, une base solide consiste à avoir sa RP + un bien en location avec un bon produit.

C’est ce que m’a dit le premier banquier que je suis allé voir quand j’ai commencé à investir.

Heureusement que je ne l’ai pas écouté!

2 choses :
- vous avez une grosse plus value TOTALEMENT EXONEREE d’impôts, rien que ça devrait suffire!
- votre montage actuel ne doit pas être optimum pour de la location, quelle est votre durée de prêt? N’allez vous pas créer un revenu qui va générer de l’impôt?

oui, lisez ma présentation, je suis devenu rentier en 4 ans grâce à l’immobilier locatif. Depuis octobre dernier je suis enfin "libre" !

@Grand21

ZX-6R a eu un parcours très rapide, il faut voir dans le détail comment il a procédé et chaque cas est différent.
Je crois me souvenir qu’il a acheté des studios sur Paris qu’il a ensuite revendu pour acheter des immeubles en province , le différentiel de prix lui permettant d’obtenir des immeubles avec plusieurs lots.

Le fait d’acheter ou pas sa RP en premier dépend de la situation familiale.
Sur l’aspect RP je suis moyennement d’accord avec l’approche de ne pas l’acheter en premier

Je suis plus partisan quand on est jeune d’acheter sa RP , de rénover et de revendre afin de se constituer un capital progressivement car la RP permet justement des opérations de revente sans plus value.

L’achat d’une RP n’empêche pas un achat locatif avec un cash flow positif.
A mon sens les deux peuvent être mené en parallèle.

Philippe

Comme l’a indiqué ZX-6R , il a fait le choix e ne pas prendre une RP immédiatement à juste titre si il se trouvait sur Paris.

Nous sommes d’accord sur de nombreux sujets en immobilier , ma remarque sur la RP vient du fait que je suis un peu plus agé avec des charges de famille.

Le montage suivit par ZX-6R est cohérent et rien ne l’empêche de partir sur un mode RP avec travaux et revente malgré le fait qu’il soit arrivé à l’indépendance financière.

Philippe

Merci à Philippe30 et à ZX6R

Effectivement si le choix de la RP est bloquant, d’accord pour dire que c’est une erreur. Je voulais juste préciser que ce n’est pas toujours le cas (peut -etre moins souvent qu’on le croit, si RP bon marché …)
Ce qui me gênait un peu , c’est qu’on a tendance à en faire une généralité. Comme dit ZX6 R, chaque cas est à analyser.

ZX6R a écrit :

A mon avis, l’achat de RP en premier n’est possible que si l’on considère sa RP comme un investissement. C’est à dire acheter un appart à retaper et le revendre au bout d’un an. On peut gagner 50% ainsi et mettre une partie des gains en apport sur une autre RP et l’autre partie en apport sur un investissement locatif, puis recommencer à vendre sa 2e RP un ou 2 ans plus tard… attention de ne pas trop répéter l’opération non plus… - See more at: Revendre mon appartement (=apport) ou le garder (=locatif) ?
C’est drôle que vous parliez de ça, car c’est la deuxieme chose qui m’a toujours un peu surpris ici également (rassurer vous, il n’y a que ces deux là), le sujet de l’apport.

Tout comme la RP justement, je trouve qu’on en fait souvent une généralité. Donc bien entendu, je suis entièrement d’accord si c’est un facteur limitant pour que la banque vous octroie le crédit de vos prochains investissements. Cependant, dans le cas ou ça ne l’est pas (j’ai toujours été financé à 110 % par ma banque, même très récemment malgré l’enchainement d’opérations), je ne vois pas trop l’interet de mettre un apport , sauf si bien sûr vos achats ne vous permettent pas qu’ils s’autofinancent si emprunt à 110%. Je pense qu’en fait c’est souvent le cas sur des achats dans les grandes villes, et je comprends alors tout à fait ce besoin de CF (décuplé par l’apport) nécessaire à la poursuite des opérations et à la crédibilité.

Après, votre argument de PV sur la RP est tout à fait valable, cela peut-etre une très bonne méthode. Je nuancerai juste sur le fait que c’est fort probable en ville, mais peut-etre un peu moins facile d’apporter une vraie valeur ajouté aussi rapidement hors couronne urbaine, et d’enchainer les opérations sur RP (et les frais qui vont avec)

Donc pour la RP, sauf facteur limitant, je pense que c’est un choix très personnel, et je ne raisonne absolument pas en terme d’investissement, mais de bien etre. Attention, Précision importante, j’entends par RP une maison avec sa femme et ses enfants, passé la trentaine. Pas le premier logement qu’on achete (souvent un appart), ou la je suis entièrement d’accord pour avoir une vision d’investisseur (que j’ai eu également pour mon premier achat, et que j’ai conseillé ici même).

Pour le chapitre "vis ma vie", a force d’embellissement et d’agrandissement, j’ai pourtant doublé la valeur de notre RP en 6 ans (pourtant période 2007-2013 !). Ce pourrait etre valable en terme d’investissement de vendre, puisqu’avec 85 000 euros de crédit restant (sur 15 ans à la base), la PV potentielle serait conséquente (environ 170K ). Quel intêret ? Cette maison je l’ai choisie, dans un endroit magnifique, y ai mis tout mon coeur et des centaines (milliers ?) d’heures, elle à été façonné par nos envies . Perso , je l’ai acheté en me disant que je m’y verrais bien mourir …
Cette sécurité et ce bien etre quotidien m’épanoui et me permet d’aborder tout les aléas de l’immobilier (et de la vie) avec entrain et sérenité. Je pense que ça peut etre important pour beaucoup de personne de sentir "une sécurité" de ce côté là (au moins …). Donc comme je l’ai appris ici, méfions nous des généralités .

Et alors pour l’apport, si ce n’est pas un facteur limitant, pour ou contre ?

Cordialement

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rêver sa vie ou vivre ses rêves …