Investissement locatif à Bordeaux ?

Suis du cru si je peux dire…

Bordeaux est effectivement une ville a potentiel, du moins d’après les agents et investisseurs.
Cependant attention a certains quartiers…
A savoir par exemple l hyper centre qui est en partie piéton et avec des façades classées…
Peu d’artisans acceptent d’aller faire des travaux dans cette zone et si vous souhaitez les faire vous même c’est très très galère pour obtenir les laissez passer auprès de la mairie…

Bref si vous voulez un petit topo sur la ville je suis dispo par mail.

Espérant pouvoir aider

Juste pour info,

j’avais un appart à Bordeaux (vendu mi- année 2013), 23 m² avec terrase de 7m² loué 500 € hors charge, donc bien au dessus des 12€/m², par contre il était plutôt "bien loué"
Appart cours de la Somme à 5 minutes de la Victoire.

Aucun souci pour louer

Par contre OK avec vous, les loyers n’étant pas excessifs pour certains apparts bien placés, mieux vaut miser sur un T2

Erwan

roudoudou a écrit :

Pour les loyers ça varie suivants les quartiers mais j’ai conclu avec annonces, enquête dans le coin que demander 12 euros du m2 HC était dans les prix sans être trop excessif. Ca parait donc être un bon proxy pour les calculs

Avec 12 €/m2 cela plafonne le prix d’acquisition a 2400€.

Une renta a 8% vous ramène en dessous du bas de la fouchette (2000€).

Entre 4 et 6% et même avec un apport de l’ordre de 15% du total de l’opération, le cashflow est < 0.

Il n’y pas d’obligation aucune, ce sont juste des éléments de réflexion.

Personnellement a 4% je me pose la question sur la pertinence de l’immobilier physique par rapport aux SCPI.

Petit complément : nous avons investi sur La Teste de Buch (qui est sur le bassin d’Arcachon) en plein centre avec proximité de la gare pour aller a Bordeaux. Nous avons été étonné du manque de logement dans ce secteur. La demande y est forte également.

ok merci pour vos réponses. Je vais passer à l’étape 2 qui est d’étudier le marché dans les coins ou je cherche.

Si il y a d’autres conseils/témoignages ils sont les bienvenus

Je pense que vous avez raison au niveau macro mais je pense aussi que le marché est hétérogène et que tout est une question de rapport entre revenus et salaires.

La région de Bordeaux a un solde positif migratoire, et ils anticipent un solde encore plus positif dans les 10 prochaines années, avec de grosses entreprises qui y installent des pôles peu à peu.

Je crois donc à terme à une augmentation du revenu moyen dans la région porté par la demande en emplois + dynamisme économique, mais localement.

Du coup je pense encore qu’il y a un peu de marge à l’augmentation des loyers.

La loi Duflot, c’est bien mais dans la pratique je suis curieux de voir comment ca va être appliqué et SI ca va être appliqué (un peu comme les meublés saisonniers à Paris si vous voyez ce que je veux dire….).

Dans les faits également, elle permet de s’éloigner de 20% du loyer médian et de plus si tout le monde ne joue pas le jeu, le loyer médian devrait augmenter et la hausse s’auto alimenter non ?

bref vous soulevez un point intéressant

Par marge j’entendais : il y a une marge pour que les loyers augmentent de l’ordre de 10/20% et que le rendement passe de 5 à 6 par exemple.

Mais en effet la marge n’est pas énorme si le marché baisse

Je suis tout à fait de votre avis, le problème c’est que la colloc c’est galère, et de Paris à gérer ça serait compliqué..Par contre je vise une renta basse peut être mais c’est une sorte de minorant en réel j’espère viser mieux. Vous avez du vendre vite je pense étant donné l’emplacement !

Bonjour,

Je suis de Bordeaux, né à Bordeaux et toujours vécu à Bordeaux, je connais donc bien le coin
Je loue pour mes parents un T2 dans l’immeuble familial (entre place de la Victoire et la gare) depuis plus de 10 ans à des étudiants et aucun soucis pour trouver, toujours trouvé un locataire le lendemain de passage de l’annonce sur le net
Il est actuellement loué 530 cc mais je pense qu’il pourrait être loué plus cher vue la demande très très forte.
Bordeaux est un vaste pôle étudiant avec pas mal d’établissements d’études supérieures disséminés dans le centre (donc pas simplement la grosse zone universitaire qui est en périphérie et très bien desservie par le tram B)

Pour mon compte je devrais bientôt signé un compromis de vente pour l’achat d’un studio en parfait état dans une maison en pierre, très proche de l’hyper-centre (tribunal/école magistrature/place pey-berland), dans un quartier très calme (hôtel de police pas loin)
Prix d’achat 78 000 euros pour un 18m2 (ça fait pas mal le m2 mais il a été tout rénové et l’emplacement est canon), acheté actuellement loué à une étudiante 400 euros + 30 euros de charge.
Je compte le passer en LMNP au réel dans le futur.

Voilà pour mon cas, si vous avez des questions sur Bordeaux.

J’ai trouvé via une annonce directement à un particulier (sur le site bien connu) mais j’ai aussi cherché via annonce d’agence, j’ai effectué pas mal de visites et on tombe souvent sur des trucs avec de la rénovation à prévoir (par manque de temps je cherchais un bien déjà en très bon état).
Au final j’ai préféré une petite surface car moins cher donc apport minimal pour emprunt et je peux garder du cash pour un autre projet, et puis vaut mieux une petite surface bien agencée/optimisée qu’un truc plus grand mal foutu (notamment les apparts sous comble)
Quand je vois par rapport au T2 (environ 40 m2) loué par mes parents, je me dis que le prix d’achat de ce type de bien par rapport au prix de la location est moins intéressant que le studio que je vise.
Après un T2 offre plus de liberté : location étudiante, location normale,etc… un studio sera forcément pour un étudiant.

Je n’aurais par contre pas acheté une micro-surface du style 14m2 comme on peut trouver aussi.

J’ai aussi l’avantage de pouvoir tout gérer en direct étant sur place.

J’ai le sentiment, totalement subjectif, que tout le monde investit sur Bordeaux en ce moment..?
Qu’en est-il du rapport offre/demande ?