Investir dans une LMNP résidence étudiant en Censi-Bouvard sur Bordeaux ?

Mes remarques :
  (1) rendement proposé = 270*12 / 94000 = 3.44% ht/ht brut (avant TF et IR+CSG)
        => vraiment très très bas, limite ridicule/ hors marché…
  (2) prix de revente 111 k€ après 9 ans vraiment très très optimiste
        => un acheteur demanderait (actuellement) 5% à 5.5% de rendement, donc paierait 59 à 65 k€ tous frais (notaire et intermédiaire) inclus, si les loyers sont restés stables. Imaginez votre moins value potentielle….   
  (3) Censi Bouvard sans doute moins favorable que LMNP au réel (avec amortissements) sauf si vous êtes quasiment non imposable (lire Comparatif : SCPI vs Censi-Bouvard vs LMNP en direct , chercher ’’Censi Bouvard’’ avec l’outil de recherche en haut à droite de cette page)
        => quelle confiance faire à un conseiller qui vous appâte avec ceci ? 
  (4) il y a encore bien d’autres aspects à examiner (le détail du bail, l’exploitant, etc.) mais les précédentes remarques suffisent déjà à rejeter cette opération sans creuser plus.

Si vous tenez vraiment à investir dans une résidence étudiante, commencez par oublier le Censi Bouvard et à vous renseigner sur le LMNP au réel (qui devrait en fait bien plus alléger vos impôts), et préférez l’achat d’un T1 dans une résidence qui est déjà en service (la rentabilité sera bien meilleure), par exemple en contactant www.lerevenupierre.com, ou www.lmp-lmnp-occasion.fr ou  www.ceres-revente.com ou www.1pierre2coups.com (qui propose actuellement un T1 sur Bordeaux dans une résidence étudiante …. à 57500€ pour 2990€/an de loyer, avant négociation).

Pour qu’on puisse vous indiquer si une telle opération peut être adaptée à votre besoin, il faudrait que vous donniez beaucoup plus d’informations (que votre présentation) sur votre situation, en particulier :
   -> vos objectifs (à quoi devra servir l’argent que vous épargnez, et quand)
   -> votre situation (revenus, fiscalité, patrimoine et sa répartition, capacité d’épargne, etc.)
   -> détail du financement envisagé (si emprunt : taux, durée)

mcgiver33 a écrit :

Je cherche à constituer un capital à moyen terme (9 à 10 ans) et l’on m’a orienté vers un T1 en résidence étudiante en LMNP (loi Censi-Bouvard).

En complément des réponses déjà données sur la rentabilité mauvaise de cet investissement , je voudrais vous mettre en garde contre les résidences étudiantes.

Dans résidence étudiante , vous avez le terme étudiant ce qui signifie des personnes sortant de chez leur parents , goûtant à une pseudo liberté les affranchissant de contraintes de respect des lieux.

Dans ces résidences :
  vous allez avoir un taux de dégradation supérieur à votre taux de rentabilité.
  vous allez avoir des vacances locatives qui vont inciter les propriétaires à louer à des personnes à   
  l’année.
  Qui va accepter de vivre dans une petite surface à l’année ? des personnes "difficiles" donc plus de
  dégradations en vue
  Les étudiants vont fuir ces résidences qui va vite devenir une résidence pour bénéficiaire du RSA
   et de la CAF.
   Ensuite viendront les problèmes de paiement des charges par les propriétaires , puis les saisies
   pour vente.
   La copropriété finira par être en quasi faillite , plus aucun syndic ne voudra s’en occuper ….

   J’ai forcé un peu le trait mais attention on peux vite dériver vers ce type de situation , sans l’avoir
   vécu je connais des copropriétés dans ce cas.

Philippe

tigrou a écrit :

si vous revendez au bout de 9 ans vous aurez à rembourser une partie de la TVA car celle-ci est réellement acquise seulement au bout de 20 ans.

En général, celui qui rachète récupère aussi le crédit de TVA, donc si on raisonne en HT (avec un montant HT des loyers aussi), ces 20 ans n’ont guère d’impact.

Philippe30 a écrit :

Dans résidence étudiante , vous avez le terme étudiant ce qui signifie des personnes sortant de chez leur parents , goûtant à une pseudo liberté les affranchissant de contraintes de respect des lieux.

Dans ces résidences :
  vous allez avoir un taux de dégradation supérieur à votre taux de rentabilité.
  vous allez avoir des vacances locatives qui vont inciter les propriétaires à louer à des personnes à  l’année.
  Qui va accepter de vivre dans une petite surface à l’année ? des personnes "difficiles" donc plus de   dégradations en vue
  Les étudiants vont fuir ces résidences qui va vite devenir une résidence pour bénéficiaire du RSA
   et de la CAF.
   Ensuite viendront les problèmes de paiement des charges par les propriétaires , puis les saisies
   pour vente.
   La copropriété finira par être en quasi faillite , plus aucun syndic ne voudra s’en occuper ….

Ceci concerne peut-être certains types de résidences, mais moins/pas les résidences où les propriétaires des murs consentent un bail commercial à un exploitant qui gère l’ensemble de la résidence (dont les baux et relations avec les occupants finaux), et prennent en charge la quasi-totalité des charges ou travaux (à vérifier dans le bail) y compris celles/ceux liées à l’usure rapide associée à un usage peu respectueux, pour lesquelles la problématique est un peu différente : le bail commercial est à renouveler à vie (ou alors il faut dédommager l’exploitant pour la perte de valeur de son fond de commerce, ce qui peut couter plusieurs années de loyer) et on dépend largement de l’exploitant (assez inamovible).

En effet, il s’agit d’un bail commercial consenti avec le gestionnaire.
Le bail décrit clairement que le gestionnaire prend la charge de tout entretien de l’immeuble.

Mis à part le crédit, il n’y a que 350€ d’expert comptable obligatoir à prévoir par an.

Les calculs montrent qu’il y aurait un déficit foncier à reporter tous les ans et courant meme apres l’opération.

Seul de mobilier devra etre remplacé (au bout de 7 à 9 ans) après une usure normale ~4000€.
En cas de dégradation anormale, le gestionnaire se rapproche du locataire pour régler le PB.

Pour compléter :
- nous allons avoir 2800€ d’impôts par an avec 2.5 parts et 14% de TMI.
- nous pouvons épargner environ 200€ par mois.
- l’opération vise à constituer un patrimoine apres la revente du bien au bout de 9 à 10 ans
- nous n’avons aucun patrimoine actuellement.

Nous ne baignons pas du tout dans ce milieu et somme vraiment perdus dans tous ces paramètres.

Seuls vos conseils pourrons nous aider à nous orienter vers la bonne solution.

/ McG