Transfert d'un bien immobilier vers une SCI Immobilière…

OPING · #1

Bonjour

Je suis actuellement propriétaire de ma maison et j’ai fait il y a 6 ans l’achat d’une vielle grange qui a été entièrement rénové et que je vais mettre en location.

Cependant j’aimerais que ce bien puisse être transmissible à mes enfants avec les moins de frais dessus dans plusieurs années.

Je me suis intéressé à la SCI Immobilière Familiale qui semble correspondre à ce projet.

Par contre je me pose certaines questions concernant la possibilité de faire entrer cette maison dans la SCI.

Comment se passe l’intégration de ce bien dans la SCI ?
Est il possible d’envisager que le SCI achète ce bien en faisant un prêt pour la totalité?
Est il possible d’envisager que l’intégration du bien se fasse sous une forme 50% apport en tant que bien et 50% fait sous forme d’achat par la SCI?

Même si je me suis pas mal documenté , je ne suis pas un spécialiste des SCI donc si mes questions ne sont pas assez claire n’hésitez pas à me demander des informations complémentaires .

Merci d’avance pour vos réponses
Crdlt Olivier

Mots-clés : sci immobilière familiale

Motus · #2

Bonjour,

J’avoue ne pas comprendre pourquoi vous voulez faire un apport. Quel est votre intérêt ?

Boubouka · #3

Rien ne vous empêche d’acheter la grange avec une SCI dont vos enfants sont les porteurs des parts et vous par exemple vous gardez l’usufruit d’une partie ou de la totalité des parts en fonction des revenus que vous souhaitez garder ou non et prendre un prêt.

Pour votre maison, vous pouvez des a présent donner a vous enfants la nu propriété.

Je ne comprends pas pourquoi vous vouler prendre un prêt sur le rachat de la maison par la SCI sauf a réduire vos impôts … mais est ce réellement faire des économies. Je pense que non.

faire la donation de la nu propriété a vos enfants vous coûtera certainement moins cher en frais de notaires que la "tramnsmettre" a la SCI. Un parent peut donner jusqu’à 100k€ sans payer d’impôt.

Sans avoir plus d’information sur votre situation (marié ou non, valeur de la grange / maison, nb d’enfants) il est difficile d’aller plus loin.

OPING · #4

Bonsoir

Je vous donne donc quelques infos complémentaires:

Je suis marié avec 2 enfants.

La valeur de la grange est estimé à 190000 €

L’idée était de mettre dans la SCI cette grange en location(loyer 600€/mois) avec une répartition des parts 40% moi / 40% mon épouse / 10% à chacun de mes enfants.

Ensuite leur transférer 10% à chacun tous les 10 ans.(il me semble que c’est possible).

Après l’idée de faire un prêt à partir de la SCI c’était pour récupérer à titre personnel une partie de mon investissement.

Dans l’attente de vos conseils ou d’une autre idée plus intéressante financièrement

Merci
Crdlt Olivier

GoodbyLenine · #5

Il faudrait aussi avoir une idée du montant TOTAL de votre patrimoine, et quelle partie est sur des contrats d’assurance-vie (AV). Si votre patrimoine (hors contrats d’AV) est inférieur ou égal à 400 k€, tous ces beaux montages ne servent strictement à rien, car vous et votre épouse pourrez transmettre à chacun de vos enfants 100 k€ en totale franchise de droits (soit 400 k€ en tout avec 2 enfants), et la transmission des contrats d’AV est aussi hors succession.

L’idée de faire un prêt à partir de la SCI ne marchera sans doute pas : vous aurez beaucoup de mal à convaincre une banque de faire un prêt pour une telle opération (acquérir un bien vendu par un des associé, lui même le père des autres associés), et vous auriez un risque fiscal (une telle opération est une vente en partie à soi-même et pour le reste à ses héritiers).

Quelques idées pour atteindre vos objectifs :
(1) J’imagine que le cash que vous voulez "récupérer à titre personnel" doit servir pour acquérir autre chose… Ne serait-il pas plus simple de demander à la banque un prêt pour financer l’achat de cet "autre chose", éventuellement en donnant une garantie (hypothèque, ou autre) sur cette grange ?
(2) Vous pouvez) transmettre votre patrimoine à vos enfants de multiples autres manières, par exemple par une donation de nue-propriété de la grange, ou d’une partie de la grange (la grange serait alors en indivision entre vous et vos enfant) éventuellement répétée plusieurs fois, ou d’autres parties de votre patrimoine.

PS : Le délai de "10 ans" que vous évoquez est de "15 ans" (cf le paragraphe "Prise en compte de donations antérieures" de ce texte) pour les donations effectuées à partir du 17 août 2012.

OPING · #6

Bonjour

Les réponses à vos questions sur le total de mon patrimoine:
* Assurance Vie 0€
* Maison principale estimée à 350 k€
* La grange estimé à 190 k€

Je suis donc à 540 k€ par contre je ne vois pas pourquoi vous me parlez d’une limite à 400 k€?

En fait je ne connaissais cette possibilité de transmettre 100k€ .

Mon idée avec la SCI c’est que mes enfants ayant des parts cela leur faisait des revenus avec le location de la grange. Est que votre solution n°2 permettrait qu’il puisse avoir une partie des loyers?

Sinon oui l’idée de récupérer du Cash était pour réinvestir dans un autre logement.

Mais effectivement je peux tout simplement louer la grange(Maison maintenant) et allez voir la banque pour demander un prêt pour financer un autre achat.

Je suis toujours preneur de vos conseils

Merci d’avance
Crdlt Olivier

Boubouka · #7

Vous pouvez acheter la grange en SCI avec vous enfants qui auront la nu propriété des parts et vous gardez une partie ou la totalité de l’usufruit des parts en fonction de la part de loyer que vous souhaitez "laisser" a vos enfants. Une fois le montage est calé, parlez en a votre banquier pour s’assurer des conditions du crédit.

Avec votre femme, vous pouvez transmettre la totalité (si vous avez moins de 70 ans) de la nu propriete de votre RP a vos enfants sans payer d’impôt.

Voila une page qui donne la valeur de l’usufruit en fonction de l’age.

Valeur de l’usufruit et de la nue-propriété

Avec cela vous avez tous les éléments.

GoodbyLenine · #8

OPING a écrit :
Je suis donc à 540 k€ par contre je ne vois pas pourquoi vous me parlez d’une limite à 400 k€?

En cas de succession, vos 2 enfants hériteraient chacun de 270 k€, soit 135k€/parent, et payeraient 0% de droits sur les premiers 100 k€, et de 5% à 20% sur les 35 k€ restant (un total de 5033€ de droits pour ces 35 k€).
Si votre patrimoine faisait 400 k€ ou moins, ils ne paieraient aucun droit.
(400 k€ = 4 x 100 k€, où le "4" vient de 2 parents x 2 enfants)

OPING a écrit :
Mon idée avec la SCI c’est que mes enfants ayant des parts cela leur faisait des revenus avec le location de la grange. Est que votre solution n°2 permettrait qu’il puisse avoir une partie des loyers?

Si vous donnez [*] (par exemple) 1/4 de la grange à chacun de vos enfants, constituant ainsi une indivision [**], chacun d’eux percevra 1/4 des loyers (et paiera des impôts sur ce 1/4) (et récupérera 1/4 du prix de vente net en cas de vente).

Si vous donnez (par exemple) 1/2 de la nue-propriété de la grange à chacun de vos enfants, vous continuerez de percevoir la totalité des loyers, mais eux récupéreront (sans payer de droits de succession) la pleine propriété à votre décès. La valeur de la nue-propriété (pour le calcul des éventuels droits de donation) dépend de votre age.

Actuellement, chaque parent peut donner ou transmettre par succession, sans avoir à payer de droits, 100 000€ tous les 15 ans à chacun de ses enfants, en plus (si les parents ont moins de 80 ans) de 31865€ (impérativement en cash) tous les 15 ans (cf loi TEPA).

[*] Attention : donner c’est donner, on ne peut pas le reprendre…
[**] Attention, une indivision peut avoir certains inconvénients, en particulier si les indivisaires ne sont pas d’accord au niveau de la gestion du bien, ou de la décision de le vendre.

OPING · #9

Donc effectivement il n’y a aucun intérêt à passer par une SCI car en plus il faudrait que je tienne une comptabilité + AG etc etc.

Alors que là finalement je garde mon bien à titre perso et le loue aussi à titre perso avec on va dire pour l’instant tous les loyers reçus à déclarer en revenu et dans 2 ou 3 ans je peux faire une donation à mes enfants.

En parallèle vu que j’ai des revenus complémentaires je peux aller voir le banquier pour un prêt pour financer un achat supplémentaire.

Déjà merci à tous pour vos conseils très avisés.

Par contre si je loue la "Grange" à titre personnel il y a t’il un régime d’impôts ou des déductions que je peux faire?
Par exemple les travaux de rénovation qui m’ont permis de passer d’une grange à l’état de maison louable
Ou autres astuces

Merci d’avance
Crdlt Olivier

Miguel · #10

OPING a écrit :
Donc effectivement il n’y a aucun intérêt à passer par une SCI car en plus il faudrait que je tienne une comptabilité + AG etc etc.

…/….

Merci d’avance
Crdlt Olivier

Bonsoir Oping,

Contrairement a ce que vous pensez,
il n’y a pas de comptabilité a tenir et il n’y a pas D’AG a organiser.
(Une fois les statuts enregistrés
et la première AG déterminant le bien que la SCI souhaite acquérir).

Ensuite c’est "transparent", seul le formulaire des impôts 2072 a remplir chaque année pour le centre des impôts entreprises (CIE de la municipalité ou se trouve le bien),
Et ensuite a chaque associé de reporter le montant de sa part sur sa 2044 et ensuite sur sa 2042,
Chiffres indiqués par le gérant sur la 2072 (qui fait une douzaine de pages).

Il convient de remplir chaque année un formulaire 2072 par SCI.
Sur ce formulaire (12 pages) seules quelques cases sont a remplir.
Photocopier les douze pages, prend plus de temps que de les remplir, dans le cas d’une SCI familiale.

Quant a la décision d’acquérir en nom propre, en indivision ou en SCI, Goodbylenine a très bien résumé la situation.
Le choix de cette décision est motivée différemment suivant le caractère et le degré d’appréciation de chacun.

Votre situation va évoluer au fils des années.

Pour des raisons, que la raison a souvent des difficultés a anticiper ou a appréhender, les acquisitions sous forme de SCI ont toujours une certaine "popularité" pour les patrimoines d’une certaine importance.

Dernière modification par Miguel (16/10/2013 21h43)

Rodolphe · #11

Miguel a écrit :
[

Contrairement a ce que vous pensez,
il n’y a pas de comptabilité a tenir et il n’y a pas D’AG a organiser..

je ne suis pas tout à faire d’accord sur votre affirmation. En effet, en cas de contrôle, on doit être en mesure de fournir au moins un cahier "dépenses-recettes" qui sert d’ailleurs à remplir le formulaire 2072. Les AG, elles servent au moins a affecter le résultat, ou la perte. Donc il est préférable de le faire, cela ne prend pas beaucoup de temps, et évite bien des problèmes (surtout en présence de plusieurs associés qui ont des buts ou des motivations différents).

De plus, se pose souvent le problème des comptes courant d’associés, lorsque par exemple il y eu prêt que les loyers ne couvraient pas.

En résumé, la SCI est un formidable outil pour gérer et transmettre, mais nécessite un minimum de travail pour ne pas voir s’effondrer le beau château de carte patiemment bâti. Un inspecteur des impôts aura tôt fait de qualifier de "fictive" une société sans compta (même simplifiée) ni PV d’AG.

Miguel · #12

Rodolphe a écrit :
…/…
je ne suis pas tout à fait d’accord sur votre affirmation.
…/…

Rodolphe,

moi non plus, ou mieux, moi aussi je ne suis pas tout a fait d’accord, et je développe.

Je vais illustrer avec notre exemple personnel.
La simplicité paie toujours.

La compta est faite chaque année sur le formulaire 2072.
Donc vous pouvez toujours recopier si bon vous semble.
Quand a matérialiser une AG pour reprendre les même chiffres et les approuver, c’est faisable aussi.

Rodolphe rien ne vous empêche de créer une AG chaque année,
comme vous le faites pour votre ou vos SCI, mais ce n’est pas une obligation.

Au pire, si nécessaire, (un personnage vous demandant des AG) il est très facile pour une SCI familale de faire autant d’AG rétro-active que vous souhaitez (nous sommes sous seing privé), seuls les statuts sont enregistrés pas les AG.

Rappelez-vous que l’on parle ici de SCI familiale.

Lorsqu’une SCI possède plus d’un bien (ce que je ne recommande pas), ou si la SCI possède un bien commercial, il convient de faire un peu plus de paperasserie.

Le plus vous avez d’associés dans la SCI, le plus de problèmes vous risquez d’avoir.
Dans ce cas la, si vous êtes le gérant, il convient bien vous couvrir.

en anglais CYA = Cover Your Ass

Par ailleurs je suis également d’accord avec vous;
tout

…/…
nécessite un minimum de travail
…/…

J’ai eu plus d’un contrôle et "ils" n’ont pas qualifié

de "fictive"

les SCI, mais alors absolument pas.
la SCI dans laquelle j’ai logé l’immobilier de notre affaire est une SCI avec plusieurs AG.
J’ai un classeur dans lequel sont logés
- les statuts,
- la 1ere AG.
- une deuxième AG, 7 ans plus tard, a cause de la division et la cession d’une part du bien (l’appartement situé au dessus du commerce).
- une troisième AG, 8 ans plus tard, a l’époque ou nous avons vendu le fonds de commerce dans laquelle nous annoncions la création du Bail au nouveau locataire qui a acheté le fonds.
- une quatrième AG, 9 ans plus tard pour le renouvellement du bail.

Statuts et AG sont logés dans un classeur par SCI.
Un bien par SCI , un classeur par SCI la simplicité.

Rodolphe a écrit :
De plus, se pose souvent le problème des comptes courant d’associés, lorsque par exemple il y eu prêt que les loyers ne couvraient pas.

Il s’agit la d’un cas particulier, et il faut absolument faire les comptes dans une telle situation.

Dernière modification par Miguel (17/10/2013 02h25)

OPING · #13

Bonjour

Je vois que les avis diverges par contre MIGUEL pourquoi vous conseillez de ne pas mettre plus d’un bien dans un SCI familiale car si donc je fais une SCI je pensais acquérir un 2 ème bien?

Merci de la précision
Crdlt Olivier

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#9 15/10/2013 18h45

#10 16/10/2013 21h15

OPING a écrit :

#11 16/10/2013 21h58

Miguel a écrit :

#12 17/10/2013 00h12

Rodolphe a écrit :

Rodolphe a écrit :

#13 19/10/2013 09h19

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