Effet de levier et investissement immobilier…

Toujours autant de plaisir à lire ce cher Vauban !

Pour rebondir sur 2 points de ce post voici mes lignes de conduite pour ce qui est de l’endettement relatif à l’investissement immobilier : je ne fais pas en sorte que mon patrimoine soit supérieur à la dette (même si c’est probablement le cas) mais je calcule si en cas de pire tuile (accident nucléaire pour reprendre l’exemple) je pourrai toujours faire face aux mensualités. Certes sûrement avec peut-être un léger changement de train de vie mais rien qui n’oblige à remettre ma stratégie globale en cause.

Et effectivement l’inflation joue pour nous lors d’un crédit immo à taux fixe. Une mensualité de 1000€ aujourd’hui si elle est déjà facilement assumable n’en sera que plus facilement absorbable dans 10 ans.

PS : j’ai la sécurité de l’emploi et une progression de carrière connue à l’avance …

@Vauban , depuis votre post sur l’immeuble de 14 logements j’ai pris beaucoup de plaisir à lire vos commentaires argumentés et pleins de bon sens.
Le post que vous venez d’initier est très intéressant et devrait inciter à de nombreux commentaires.

Pour ma part , je dirais que tout ce que vous avez évoqué est vrai et juste ( immobilier / action , taux d’endettement , niveau de levier ) par contre chacun à sa propre perception du risque.

Il est certain qu’au début on achète un bien immobilier locatif en sachant que l’on peux couvrir les mensualités et les charges puis ensuite on en prend un deuxième etc ….

Chacun  en fonction de ses revenus , de son patrimoine atteindra ses propres limites d’achat à partir d’un niveau d’investissement , ces limites seront soient un choix personnel de constitution de patrimoine définis à l’avance , soit une limite de "bon sens" , soit une limite imposée par la banque.

J’ai toujours défendu l’investissement immobilier comme méthode pour se constituer tant des revenus passifs , un patrimoine , une retraite future et la possibilité de trouver une autre voie dans sa vie qu’un travail salarié.
Pour cela j’ai investi depuis plusieurs années en privilégiant le cash flow positif ce qui est rassurant pour une banque et permet de continuer à investir , chaque bien permet d’augmenter ses revenus passifs , le cumul de plusieurs biens à revenus passifs permet une indépendance financière et ceci grâce à l’emprunt sur une longue durée , l’achat avec travaux , la rénovation pour la valorisation du capital et les gains à l’achat.

Depuis 2 ans j’ai procédé à des reventes de 4 logements qui m’ont permis de me constituer une base financière en vue de réinvestir dans des immeubles en supprimant les charges de copropriété.

Le seul point qui me gène dans votre développement est le deuxième effet Kiss Cool

"Il ne me semble pas nécessairement irrationnel de s’exposer à ce type de risques pour une période de temps très limitée (5 ou 10 ans ?) pour se constituer rapidement un patrimoine en partant de 0. Par contre, je recommanderais vivement de réduire la voilure dès que possible pour ne pas risquer de se brûler les ailes"

Justement je dirais qu’il faut avancer prudemment au début pour appréhender l’effet fiscal et charges d’un achat immobilier , prendre le temps de bien comprendre les rouages du locatif et ensuite la montée en puissance progressive n’en est que plus facile.
Je ne vois pas pourquoi réduire la voilure alors que vous maitrisez votre sujet , que des biens sont en partie finis d’être payé , que vous avez la capacité à investir plus grand, l’historique bancaire plaide en votre faveur pour de nouveaux emprunts.

Dans une situation d’impossibilité de remboursement  , votre bien est hypothéqué, la banque reprend le bien et le vend sans impacter les autres biens ( cas de votre centrale nucléaire ) , personnellement je serais plus inquiet quand un bien m’appartient totalement par rapport à un risque nucléaire, une destruction , actuellement mon patrimoine appartient en grande partie aux banques et je  perçois un cash flow de 1.000 € mensuel , quand j’achèterais un autre bien , j’augmenterais de nouveau ce cash flow.

Ce débat promet d’être intéressant , chacun donnera son avis mais en partie lié à son aversion aux risques et à ses objectifs patrimoniaux.

Philippe

Bonjour à tous,

Il y a quelques temps je voyais aussi le crédit et l’endettement comme une mauvaise chose.

Je le vois toujours dans ce sens pour un prêt conso mais pas pour un prêt immo au contraire .

Aujourd’hui l’endettement  avec prêt immo est un outil fiscal et de construction de patrimoine, donc un effet de levier important. 

Je m’explique :

Défiscalisation des intérêts de crédit de ma RP ( logement acheté en VEFA).
Défiscalisation sur les revenus et des intérets du Scellier.
Défiscalisation des intérêts du crédit SCPI sur les impôts foncier.
Défiscalisation des intérêts du crédit de mon local commercial ( SCI )

Au final , plus j’ai d’intérêts ( limite opter pour des prêt In fine) , moins je paie d’impôt. 

Vivre dans l’endettement ou surendettement reste pour moi une stratégie intéressante en minimisant les risques et en restant dans des opérations d’autofinancement, je garde une très bonne qualité de vie, assure un patrimoine pour mes enfants et  paie un peu d’impôt.

Je suis conscient par contre qu’avec cette solution , dans 10 ans si je n’ai plus de crédit, les impôts passeront par la , j’essaierai donc de toujours vivre dans l’endettement et au final de toujours réinvestir pour créer plus de patrimoine.

Cordialement,

Mathieu

Au final , plus j’ai d’intérêts ( limite opter pour des prêt In fine) , moins je paie d’impôt.

Lorsque les premiers investissements à credit apportent une garantie,aucune obligation de réduire la voilure.

Notre gouvernement pense exactement comme vous.

Enfin, je sais bien que mon point de vue 0 endettement ne fait pas l’unanimite (c’est ce que l’on appelle un euphemisme), c’est bien pour cela que je suis parti de France. Quand la pensee dominante est au "plus je m’endette, plus je m’enrichis."  ou "Ah oui, mais moi, c’est different, je fais plus attention que les autres.", il est temps de disparaitre. Pas envie de payer pour les conneries des autres.

Mais c’est vrai que tout pousse a l’endettement autour de nous, ca fait tourner les banques, l’immobilier, et fait baisser les impots… Et ca fait pedaler les gens dans leur roue de hamster.

Enfin, tout ceci n’est bien sur que mon humble avis, je peux me tromper, ca m’arrive tres souvent.

Bien cordialement

Wawawoum je ne comprends pas vraiment votre point de vue.

Les entreprises dont vous achetez les actions ont-elles zero endettement ?

Je relance en retard, je n’avais pas vu les réponses.

toutdoucement a écrit :

Si vous avez pu quitter la france c’est surement parce que l’endettement de l’État a financé vos études.

Ou parce que mes parents ont payé des impôts peut-être également? N’étant pas américain, je considère qu’il n’est pas normal que mes enfants soit endettés quand ils commencent leur vie active. Je considère que c’est à moi de financer les études de mes enfants. Et à personne d’autre.

On me ressort souvent cet argument de la "France a payé mes études", mais la France n’est que la somme des individus qui la constitue. Tout le monde a payé. Que voulez-vous donc? Me supprimer ma liberté et me forcer à travailler en France pour "rembourser" mes études? Que j’aille baiser les pieds de Mr Hollande pour m’avoir accorde la chance de poursuivre des études? N’oubliez que l’État, c’est Vous, c’est votre argent et c’est vous (et moi sur les avoirs que j’ai en France) qui payerez les pots cassés.

Pour connaitre un peu le monde agricole, je trouve qu’il y a des abus sur l’endettement. Quand tout va bien, on préfère se remettre la tête sous l’eau et acheter un nouveau tracteur ou une nouvelle moissonneuse batteuse, tout çà dans le but de ne pas payer un centime d’impôt. Et en tant que jeune agriculteur, vous aurez à payer tout cela dans le prix d’une nouvelle exploitation.

Et la mentalité "si au début çà marche, aucune raison de réduire la voilure" est justement celle qui nous a mené où nous sommes aujourd’hui au niveau endettement. Au contraire, c’est quand tout va bien qu’il faut rembourser ses crédits et réduire la voilure, parce que le temps se gâte toujours, et que c’est à ce moment là que votre crédit peut vous faire mal. Et en ce moment, il fait mal.

Disons que je préfère partir d’une mentalité de "zéro endettement", puis dans certains cas particuliers de faire des exceptions, plutôt que de se dire que c’est comme çà et de me mettre un crédit à 20 ans sur le dos sans vraiment réfléchir aux conséquences. Je ne pars pas en croisade contre l’endettement, je m’insurge juste contre la mentalité de ce post qui est de dire "endettez-vous, de toute façon, tout le monde le fait". Si l’on pouvait se responsabiliser un petit peu, çà ne ferait pas de mal. L’endettement peut être dangereux et doit être traité comme tel, et non, je n’aime pas les entreprises endettées, ou plutôt celles qui n’ont pas de collatéral.

Dernière modification par Wawawoum (17/03/2014 04h16)

L’endettement lorsqu’il est créateur de capital est sain et c’est une nécessité si l’on ne dispose pas de fonds personnel.

L’endettement pour la consommation comme évoqué n’est pas une bonne chose car non seulement les taux sont importants mais c’est de l’argent jeté par les fenêtres car que l’on prenne l’exemple de la voiture ou de la TV , une fois sorti du magasin ils ont déjà perdu une partie de leur valeur.

Sauf à investir dans des voitures de collection mais là on parle bien d’investissement ou non d’achat compulsif pour se faire valoir auprès du groupe social.

Les impôts locaux suivent le même raisonnement que celui de la plupart des Français , le paraitre …combien de maire font des arrangements dans les communes depuis moins d’un an.
Tout le monde dis que c’est beau etc …..mais quel maire parle de l’augmentation de 100 % de la dette de la commune ( je sais de quoi je parle).

Si l’on parle des maires et des communes , il n’y que très peu de contrôle de leur actions et les dégâts sur les finances de la commune peuvent mettre plusieurs années avant d’être résorbé.
Une démocratie participative , des limitations d’investissements sans accord  des concitoyens , des référendums pour les dépassements de montants ou les gros investissements  permettraient un vrai contrôle et surtout la fin des dérives de petit arrangements  sur les terrains à bâtir et les horreurs architectural inventé par des architectes qui ont oublié qu’ils ne sont plus en soutenance de projet mais dans la vrai vie.

Philippe

vauban a écrit :

Pendant de nombreuses années, j’ai considéré l’endettement et l’effet de levier comme le mal absolu et ne pouvais pas concevoir qu’une personne rationnelle pouvait acheter un bien à crédit.

Bonsoir,

Je relance cette discussion que j’ai trouvée alors que j’étais sur le point d’en lancer une sur le même sujet.
Avec le point de vue exactement inverse. Je considère depuis longtemps (et encore plus maintenant avec les taux bas que nous connaissons) que le recours à l’endettement pour investir dans l’immobilier (avec effet de levier) est la façon la plus simple pour s’enrichir, puisqu’on investit "l’argent qu’on n’a pas" c’est à dire l’argent de la banque qu’on rembourse avec celui du locataire.

Malheureusement, pour diverses raisons j’ai longtemps été dans l’incapacité d’avoir recours au crédit. Or, depuis peu, je suis en situation de pouvoir emprunter. Je cherche donc un bien à acheter, et là problème (car je ne suis pas seul à décider !).

Pour que l’effet de levier joue à plein je comptais investir dans une ville moyenne qui offre des taux de rendements très intéressants, en vue d’acheter un bien qui serait exclusivement destiné à la location.

Madame n’est pas d’accord et souhaite investir dans une grande ville où nous pourrions acheter ce qui deviendrait plus tard notre résidence principale (on louerait dans un premier temps et on s’y installerait dans quelques années). Le hic c’est que dans cette ville les rendements sont beaucoup plus faibles. 

Donc ma question est, faut-il chercher à emprunter à tout prix, même si c’est pour acheter un bien dont la rentabilité est "moyenne" (du moment qu’elle est supérieure au taux du crédit) ? ou faut-il absolument viser une rentabilité "haute" (et en pratique dans notre cas, cela veut dire qu’on n’achètera sans doute pas et qu’on n’exploitera donc pas notre capacité actuelle à emprunter) ?

Merci pour vos conseils.

Peut être en étudiant le principe de la colocation arriverez vous à concilier vos objectifs?

Il me semble qu’une autre différence, c’est que le locatif est moins sensible à une baisse du marché immobilier (si on est bien dans une logique d’en conserver la possession au long terme).

- on achète du locatif en faisant un très bon coup (bien placé, ville en progression démographique, bon prix, coût des travaux maîtrisés, etc), on peut avoir une rentabilité brute >10 %. Ca va faire des revenus confortables et à long terme.
Si le prix de l’immobilier ancien baisse de 30 % dans les 10 ans à venir. A terme, ça va sans doute faire baisser les loyers (les proprios se contentant de loyers plus bas puisqu’ils ont payé le bien moins cher), mais c’est un mouvement très lent, et limité. Peut-être baisse de 10 % du loyer d’ici 10 ans : on passe à 9 % de rentabilité brute, c’est pas bien grave.
Et même en cas de revente, la décote risque d’être plus basse que les 30 % généraux du marché, s’il est revendu avec tous les logements occupés et qu’il a été entretenu (qui cracherait sur un immeuble avec 9 ou 10 % de rentabilité ?)

- on achète sa RP sur un coup de coeur, parce qu’elle correspond pile à ce qu’on recherche. On la paie donc cher. On la met en location, rentabilité brute 3 %. 10 ans plus tard, on se rend compte qu’on ne va finalement jamais y habiter, because changement dans notre vie. Si le marché immo ancien a baissé de 30 %, on en fait quoi ? On la revend avec 30 voire 40 % de décôte (en comptant les frais) ? Ou on continue à la louer à 3 % de rentabilité brute ? Peut-être est-on obligé de la vendre (les aléas de la vie) et alors la perte sèche sur la revente est inévitable…

Il me semble qu’il y a actuellement un risque que l’immo soit sur une tendance descendante de long terme (dégonflement de la bulle). J’ai bien dit un risque : personne ne peut être sûr de rien, mais enfin la tendance débutée depuis 2007 n’est pas réjouissante. Voir les travaux de Jacques Friggit : Evolution des prix des logements par rapport aux revenus en septembre 2015
Si la tendance longue à la baisse se confirme, un investissement immo locatif très optimisé et à long terme y sera peu sensible ; alors que l’investissement dans une RP y sera bien plus sensible (comme on le voit avec les histoires de gens ayant acheté leur maison en 2006-2007 et qui ont du la revendre ensuite avec forte décote).

Dernière modification par Bernard2K (22/10/2015 11h45)

maxicool a écrit :

je pense surtout que l’achat d’un bien pour du locatif et l’achat d’une RP n’ont strictement rien à voir.
La RP, ce sera l’achat "coup de coeur", l’achat où l’on va se faire plaisir sur certains points.
Le locatif, ce sera (ça doit être, AMHA) l’achat que l’on fait avec sa calculette plutôt qu’avec ses "sentiments".

C’est du bon sens, et le pire c’est que c’est quelque chose que j’aurais pu écrire moi même mais parfois on perd le recul nécessaire pour analyser une situation dans son ensemble. Merci pour ce rappel !

lachignolecorse a écrit :

Pour en revenir à votre question dangarcia, oui c’est intéressant d’emprunter actuellement car les taux sont bas et que l’on finira bien par refaire un peu d’inflation. Par contre, lisez tout ce qui est écrit ici, ayez l’ambition de trouver des rendements nettement supérieurs aux taux d’emprunt.

J’ai cette ambition mais il faut aussi tenir compte de la réalité du terrain. Dans la petite ville où je comptais investir, je pense qu’on peut obtenir 8-10% de rentabilité brute. Dans la grande ville à côté, je pense que c’est mission impossible, on peut tabler sur du 5-6% au mieux. Mais c’est une grande ville très attractive, le risque de vacance est à mon avis quasi nul, et les prix sont relativement bas aujourd’hui (NB: ce n’est pas en France, pour le sport je vous laisse deviner, mon nom en lui même est un gros indice !)

Bernard2K a écrit :

- on achète du locatif en faisant un très bon coup (bien placé, ville en progression démographique, bon prix, coût des travaux maîtrisés, etc), on peut avoir une rentabilité brute >10 %. Ca va faire des revenus confortables et à long terme.
Si

Pardon de vous couper mais à partir du moment où vous avez une rentabilité supérieure à 10% il est assez évident que quoiqu’il arrive, sauf cataclysme, vous êtes relativement tranquille.
Le tout c’est de la trouver, cette rentabilité. A Paris ou proche banlieue par exemple, je ne crois pas que ce soit possible.

Bernard2K a écrit :

- on achète sa RP sur un coup de coeur, parce qu’elle correspond pile à ce qu’on recherche. On la paie donc cher. On la met en location

Cf ma réponse à maxicool, cette idée d’acheter-pour-louer-puis-habiter n’est pas judicieuse, on abandonne. Soit on achète pour louer, soit on achète pour habiter. Et vous avez raison sur le faut que sur l’achat d’une RP on est moins regardant sur le prix et on risque de se retrouver "collé" avec un bien peu rentable le jour où on voudra déménager.

Pour le reste, comme dit plus haut l’investissement ne se ferait pas en France donc nous ne sommes pas dans ce cas de figure (tendance descendante, risque de bulle, etc.) j’aurais dû le préciser au début mais je voulais placer la discussion davantage sur le sujet de l’endettement que celui de l’immobilier.

Merci pour vos commentaires qui font avancer notre réflexion.

@youku : le terme "immobilier" regroupe de nombreux concepts et il serait réducteur de tout mettre dans le même panier.

Concernant la résidence principale, je ne l’ai jamais considéré comme un placement. Le logement est une nécessité, fonction des besoins et envies personnels de chacun. Votre analyse est juste, le ratio prix/loyers est historiquement très haut alors que le contexte économique global s’est dégradé, il convient donc d’être très prudent avant de s’engager avec un emprunt qui sera long. Mais pour celui qui a une situation personnelle et professionnelle stable, l’achat de la RP reste une décision patrimoniale incontournable.

En revanche l’immobilier locatif, et en particulier à l’échelle pratiquée par beaucoup d’intervenants de ce forum, doit plutôt être vue comme une micro-entreprise pour laquelle le gérant a recours a l’endettement pour acquérir des actifs de qualité, se développer et augmenter son chiffre d’affaires. Le bon sens paysan auquel vous faites références n’est pas d’éviter l’endettement (connaissez-vous une seule entreprise qui n’ait pas recours à l’endettement pour se développer ?) mais plutôt de bien sélectionner ses actifs pour que la rentabilité attendue soit cohérente avec le niveau de risque que l’on souhaite prendre.

Notons que les achats immobiliers mixant investissement et projet personnel sont souvent contraignants à gérer et peu rentables (viager, résidence secondaire…) ce qui démontre bien que ce sont deux univers à part.