Duflot DOM-TOM : qui a investi en Duflot DOM-TOM ?

Bonjour,

Résidant aux Antilles, j’ai naturellement étudié le Duflot local. Comme le Duflot hexagonal, il faut bien intégrer qu’il s’agit de lois de défiscalisation, comme son nom indique le principal intérêt est la défiscalisation…

Cela devrait aller sans dire mais force est de constater que les promoteurs vendent les Duflot, comme ils vendaient les Scellier ie à tout un chacun.

Votre démarche s’inscrivant dans un "audit" général elle a plus de sens nous pouvons donc entrer dans le coeur du sujet.

Les pièges à éviter sont les mêmes que le Duflot "national" à savoir
- s’assurer de ne pas surpayer le bien
- s’assurer de la demande locative

A cela s’ajoutent les problèmes de gestion à distance.

D’où mon conseil principal qui serait d’aller faire une étude sur place. L’inconvénient c’est que si c’est pour défiscaliser les revenus de 2013 ça va être chaud bouillant.
L’astuce s’agissant de défiscalisation consiste à revendre le bien dès la fin de la période de défiscalisation (ou d’en faire votre rp si vous souhaitez vivre sous les cocotiers dans 9 ans). L’astuce sous-jacente est d’avoir intégré ce fait dès le début en ayant trouvé un locataire qui souhaite acheter le bien après les 9 ans. J’ai vu ce "montage" à Papeete j’ai trouvé l’idée intéressante en cela qu’elle levait l’incertitude de location (rappelons que si le bien n’est pas loué l’avantage fiscal doit être remboursé au fisc)
Une autre possibilité pour palier au problème de distance c’est d’opter pour une SCPI Duflot (malheureusement je n’en connais pas estampillée outre-mer) ou via une sci avec un partenaire local (qui gérera localement le bien)

La grosse erreur à faire à mon avis serait de considérer le Duflot (qu’il soit outre-mer ou non d’ailleurs) comme un investissement locatif et pas comme un simple outil de défiscalisation.
Par exemple pour ma part au lieu d’acheter du Duflot je fais de la location saisonnière plus rentable mais je réfléchis de plus en plus à un Duflot via une SCI ce qui n’impacterait pas ma capacité d’emprunt (les associés remplacent le banquier) immédiate (le but du jeu étant de profiter de la ristourne fiscale puis de racheter tout ou partie des parts de mes partenaires dans 9 ans quand mes autres investissements me libéreront des deniers pour racheter ces parts )
Je ne sais pas si c’est très clair, j’avais fait une simulation mais je ne suis pas sûr que le forum soit la place idéale pour "vendre" mon projet mais si vous passez par  la Guadeloupe nous pourrons en discuter devant un ti-punch

L’idéal est bien sûr de pouvoir faire l’opération seul. Je mentionnais la SCI car j’ai la "mal-chance" de ne pas payer assez d’impôt pour profiter intégralement de la réduction d’impôt (comme ce n’est pas un crédit d’impôt  la différence est perdue)
Après le fait de ne pas être sur place vous oblige d’avoir une certaine confiance à votre gestionnaire de patrimoine et à son partenaire local. Enfin rien de bien nouveau sous le soleil soit on peut faire tout seul soit il faut déléguer et donc avoir confiance en la personne à qui on délègue…
Par exemple dans votre cas il faut louer pendant 9 ans donc en cas de départ d’un locataire il faut que le partenaire local soit motivé pour trouver un autre locataire. S’il s’agit d’un associé cherchant également à défiscaliser il sera de fait motivé si c’est juste un vendeur de programmes il préférera vendre ses nouveaux programmes que passer son temps à chercher des locataires…
Bien sûr je ne cherche pas à vous décourager car je pense que ce n’est pas une mauvaise idée mais il y a beaucoup de personnes qui ont perdu pas mal de plumes sur de mauvais plans de défiscalisation outre-mer (en particulier dans l’hôtellerie voir quelques exemples Actualité économique - L’Express L’Expansion)

Dans le même ordre d’idée de défiscalisation outre-mer j’ai vu un agent immobilier hier qui avait en "stock" des restes de Girardin. La réduction d’impôt est sur 5 ans contre 9 en Duflot. Compte tenu du mode de calcul et des conditions d’obtention du permis de construire et de déclaration de fin des travaux la défiscalisation porte sur 40% de la quasi-totalité du prix d’achat.
A condition de payer au moins 17000 euros d’impôts par an c’est un plan intéressant

En tout cas bonne réussite dans votre projet !

Nous avons mis une option sur un appartement à la réunion bien agencé, avec ascenseur dans un quartier résidentiel avec quelques villa autour, a 100m de la plage, 15 min de l’hôpital le plus proche, dans une zone active.

Très bien situé d’après des amis qui ont habités à la réunion.

Surface habitable de 40.45m², varangue de 15.40m², un séchoir de 2.1m², climatisé, livré clé en main.
Total opération 200 000€, économie d’impôt de 53 600 €, coût investisseur de 28 000€.
Notre objectif est de revendre après défiscalisation.

Qu’en pensez vous ?