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Division immobilière : quand est-ce considéré comme une création de lots ?

Division immobilière : aspects juridiques et fiscaux de la transformation d'une maison en plusieurs logements

Cette discussion porte sur les implications juridiques et fiscales de la division d'une maison en plusieurs logements, à la suite de la transformation d'une maison en un studio et un T2 par un propriétaire. Les membres soulèvent des questions concernant la conformité aux réglementations d'urbanisme et fiscales, notamment en ce qui concerne la création de lots et les obligations liées au stationnement. Un point central du débat est la nature juridique de cette transformation : est-ce une simple rénovation intérieure ou une véritable division créant de nouveaux lots ? Cette question influence directement les obligations déclaratives auprès de la mairie et des services fiscaux.

Les participants débattent de l'impact de cette division sur la taxe d'habitation et la taxe foncière. L'absence de compteur individuel d'électricité pour chaque logement soulève des questions quant à la conformité réglementaire et la possibilité d'échapper aux obligations liées à la création de lots. La gestion des compteurs d'eau et d'électricité est également abordée, certains membres soulignant les réglementations en vigueur concernant les locations meublées et les forfaits de charges. Différents avis s'affrontent sur la nécessité ou non de déposer une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire.

Un aspect important de la discussion concerne la régularisation auprès des autorités. Certains membres recommandent fortement de se rapprocher de la mairie et des services fiscaux pour clarifier la situation et se mettre en conformité avec les réglementations en vigueur. La discussion mentionne aussi l'importance de vérifier les informations au cadastre et de se conformer au plan local d'urbanisme (PLU), notamment concernant les exigences de stationnement. La disparition de la taxe pour non-réalisation d'aires de stationnement (PNRAS) en 2015 est également évoquée, mais sans conclusion définitive quant à son impact sur les situations similaires.

Enfin, la discussion aborde le cas d'une acquisition d'un lot déjà divisé physiquement en deux appartements, l'un étant inférieur à la surface minimale réglementaire pour la location. Les difficultés liées à la conformité aux réglementations sur la location et à l'obtention de l'accord de la copropriété pour la location séparée des deux appartements sont soulignées. L'impact sur la déclaration LMNP est également abordé.

La discussion met en lumière la complexité de la réglementation immobilière et l'importance d'une approche prudente et conforme pour éviter les sanctions et les difficultés lors d'une éventuelle vente.


Pages : 1

#1 05/12/2013 10h43

Membre (2013)
Réputation :   0  

Bonjour,
Je suis propriétaire d’une petite maison que j’ai divisé en un studio et un t2 les 2 sont loués depuis peu. Je m’intéresse donc à faire la déclaration aux impôts pour la taxe d’habitation. Je m’inquiète de la taxe de non création de parking dans mon cas si on estime qu’il y a création de lot je dois en créer 2 ce qui m’est impossible. S’agissant de meublés avec 1seul compteur, eau et edf, ai je créer un lot supplémentaire ou s’agit il toujours d’une seul unité foncière, un lot?
N’hésitez pas à me donner vos avis.
Merci

Mots-clés : creation parking, division, impots, meublé

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#2 05/12/2013 12h09

Membre (2011)
Réputation :   29  

Bonjour
   Vous devez vous conformer au PLU de votre ville.
Hervé

texte d’une réponse ministériele Réponse publiée au JO le : 26/02/2008 page : 1634 a écrit :

"La division d’immeubles en petits appartements n’est soumise à aucune autorisation d’urbanisme si elle ne comporte pas de changements de destination ou de modification de l’aspect extérieur de l’immeuble. Toutefois, en application de l’article L. 421-8 du code de l’urbanisme, l’immeuble ayant fait l’objet de cette division devra être conforme aux règles du plan local d’urbanisme, et notamment aux règles imposant la réalisation d’un certain nombre de places de stationnement par logement. L’autorité compétente peut avoir connaissance de ces divisions par l’augmentation du nombre de foyers fiscaux, et si ces divisions ne respectent pas les règles du plan local d’urbanisme, elle devra faire dresser un procès-verbal d’infraction et le transmettre sans délais au procureur de la République. La Cour de cassation a jugé, pour une division soumise à permis de construire, qu’une commune pouvait demander la réparation de son préjudice résultant de l’absence de réalisation des places requises (Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 novembre 2005, Juvisy-sur-Orge, SCI DELTA). Une solution comparable peut toutefois être appliquée à une division d’immeubles non soumise à autorisation de construire."

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#3 05/12/2013 12h16

Membre (2013)
Réputation :   0  

Merci de votre réponse, j’ai consulté le plu qui demande 1place par lot mais considère t on qu il y ai création de lot s’il s’agit de meublés avec 1 seul compteur. Y a t il un moyen d’y échapper, à défaut je risque de me retrouver dans une situation compliquée. sinon je peux demander à mes locataires de devenir "colocataires" d’une maison…

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#4 05/12/2013 12h27

Membre (2011)
Réputation :   29  

Bonjour
  EDF sans abonnement individuel vous n’avez pas le droit de vendre de l’électricité à l’unité vous ne pouvez faire qu’un forfait. (En cas de location nue c’est interdit chaque locataire doit avoir son abonnement).
  En ce qui concerne l’eau ce n’est pas un problème en général dans le immeubles collectifs il n’y a qu’un contrat d’eau. Et ensuite répartition au prorata ou avec compteur divisionnaire.

Hervé

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#5 05/12/2013 12h30

Membre (2013)
Réputation :   0  

Merci
Dans le cas du meublé le sous compteur est toléré. Et pour l’eau, c’est ce que j’ai fais.

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#6 05/12/2013 13h18

Membre (2013)
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Bonjour,

D’un point de vue strictement juridique vous ne créez peut-être pas de lots puisque vous restez seul propriétaire mais la seule conséquence c’est qu’il n’y aura pas de règlement de copropriété à établir.

Le fait que les baux soient meublés et qu’il y ait qu’un seul compteur EDF n’aura pas d’incidence sur la fiscalité locale : il y aura deux locaux à usage d’habitation loués et deux taxes d’habitation émises pour vos locataires. Et logiquement, un nouveau local à usage d’habitation créé = application de la règlementation concernant les aires de stationnement applicable, à scruter dans votre PLU.

Votre idée sur la colocation semble pertinente de ce point de vue pour ne laisser subsister qu’un seul local à usage d’habitation, mais d’une part la recherche de futur locataires serait ardue et en plus vous y perdrez surement en rentabilité, ce qui était sûrement l’objectif initial (1 T3 loué moins cher qu’un T2 + 1 studio). Pour ce qui est de convaincre les locataires déjà en place, bonne chance!

Par d’ailleurs, avec un forfait de charges pour un T2 en location meublée, faites attention aux abus de consommation de la part des locataires (charge non récupérable).

Tenez nous au courant de la suite des évènements …

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#7 05/12/2013 17h20

Membre (2013)
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123solex a écrit :

Bonjour,
Je suis propriétaire d’une petite maison que j’ai divisé en un studio et un t2 les 2 sont loués depuis peu. Je m’intéresse donc à faire la déclaration aux impôts pour la taxe d’habitation.
N’hésitez pas à me donner vos avis.
Merci

Bonsoir,
Au vu de votre titre, nous pouvons en déduire que vous n’avez pas déposé de Permis de Construire ou de Déclaration préalable ?

.

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#8 05/12/2013 22h56

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Bonsoir,
La déclaration préalable a été faite en bonne et due forme, car j’ai changé les fenêtres. A ma connaissance, elle ne concerne pas les modifications intérieurs bien qu’il faille y donner quelques renseignements. Le permis n’avait, à ma connaissance pas lieu d’être.

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#9 06/12/2013 00h01

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Je vous conseille de vous rapprocher de votre mairie et des services fiscaux pour régulariser tout ça, il semble que vous découvriez ces aspects après la réalisation des travaux , faite amende honorable.

Parrainage Enercoop : PARRAIN_qUaan , Parrainage lebara https://aklam.io/jgHf51

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#10 06/12/2013 07h06

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123solex a écrit :

Bonsoir,
La déclaration préalable a été faite en bonne et due forme, car j’ai changé les fenêtres. A ma connaissance, elle ne concerne pas les modifications intérieurs bien qu’il faille y donner quelques renseignements. Le permis n’avait, à ma connaissance pas lieu d’être.

Si vous avez fait une déclaration préalable pour changer des fenetres, votre division de surface est donc inconnu des services fiscaux…

Pour les modifications interieures vous passez de 1 maison à 3 appartements, vous avez un changement d’usage.
Maintenant tout dépend comment vous avez rempli la DP.

Il faut donc vous rapprocher de votre Mairie comme le dit Pruls, sinon, si vous déclarez votre surface au foncier alors que son existance même n’est pas aux yeux de l’administration, vous risquez d’avoir des surprises.

C’est tout à votre honneur de vouloir payer ses impots, mais aujourd’hui vos appartements existent ils juridiquement ?
Sont ils déclarés au foncier, allez au cadastre vous aurez vite la réponse.

.

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#11 07/12/2013 11h19

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Bjr
et donc comment se mettre en regle par rapport aux impots foncier?  et donc pour etablir taxe habitation ?
cdlt

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#12 07/12/2013 12h07

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D’abord vous allez au cadastre, vous regardez ce qu’il en est, combien y a t-il de locaux à usage d’habitation dans votre immeuble. Ensuite vous allez à l’urbanisme pour mettre à jour la division de l’immeuble via une dp si les documents cadastraux ne correspond pas à la réalité de vos locaux. Enfin vous allez aux impôts et déclarez les locaux et leurs occupants.

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#13 07/12/2013 12h25

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peut on eviter de passer par la dp? pour faire etable les th……vous vous doutez pourquoi.

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#16 08/12/2013 20h37

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Tom76 a écrit :

En 2015 la taxe de parking (PNRAS) va disparaître (refonte de l’ensemble des taxes)
Je me demande alors ce qu’il adviendra pour ces divisions.

Vous avez un texte de référence qui dit cela ?
A mon sens la taxe parking est plus un outil d’urbanisme que fiscal… est cela n’aurait pas grand sens !

Dernière modification par DDtee (09/12/2013 10h28)

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#18 09/12/2013 18h59

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Effectivement votre information semble parfaitement exacte !
Légifrance confirme par la loi de finance rectificative du 29 décembre 2010 la fin de la taxe pour non réalisation d’aire de stationnement au 1er janvier 2015.
Ce sujet à été souvent abordé ici, personne n’avait, je crois, encore mentionné ce texte…

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#19 09/12/2013 23h38

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C’est quoi ces inepties sur le changement d’usage? Il n’y a aucun changement d’usage puisque c’est de l’habitation transformé en habitation.

La situation est celle-ci :

- La priorité c’est de se mettre en règle par rapport aux impôts => Mise à jour des informations fonciéres et création du nouveau lot avec les carrez le cas échéant.

- Pour la mairie, à vous de voir si vous prenez le risque de déclarer les travaux. Si le service urba de la mairie est chiant, c’est toujours une histoire compliquée. Mais bon, si tout a été fait en respect du PLU (je pense au COS et autres restrictions particulières du PLU), alors ça ne doit pas poser de soucis. Surtout si la  DP de façade est passée sans problème. Dans tous les cas, il n’y aura pas de soucis tant qu’il n’y aura pas de vente.

- Pour les compteurs, le locataire doit directement payer son abonnement, sauf un cas, le meublé avec forfait de charge (puisque l’abo bien qu’existant est noyé et fait partie des prestations de l’appart). Tous les autres cas sont prohibés par les CGU d’EDF et consorts.

- Le problème majeur c’est en cas de vente, il faut d’une part que des lots soient bien identifiés, qu’un règlement de copro soit rédigé devant notaire, ainsi qu’un état descriptif de division, le tout publié au service de la publicité foncière.

Concernant les compteurs et la préparation du statut de copropriété, c’est toujours bien de le prévoir, car lorsqu’il faut vendre, c’est toujours la mouise quand c’est pas le cas. Ca facilitera votre vie, ou celle de vos héritiers le cas échéant.

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#20 10/12/2013 10h35

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BorderLine a écrit :

C’est quoi ces inepties sur le changement d’usage? Il n’y a aucun changement d’usage puisque c’est de l’habitation transformé en habitation.

Je ne parlais que des nouveaux textes concernant la taxe parking. Il n’y a évidemment pas de changement d’usage, ce n’est pas le sujet… Pour le reste de l’analyse,je partage votre opinion
(je ne suis pas certain que l’usage "d’ineptie" pour qualifier des propos soit très en phase avec la charte de ce forum wink)

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#21 16/11/2014 12h54

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Bonjour,

Je m’apprête à faire l’acquisition d’un « lot » dans un immeuble en copropriété. Ce lot est en fait diviser physiquement en deux. Il s’agit d’un ancien immeuble où passe entre les deux « appartements » l’escalier commun et donc chacun des deux appartements est bien séparés, disposent chacun d’une porte d’entrée, et rien ne communique entre eux. Il m’est a priori impossible de diviser au yeux de la copropriété ce lot en deux puisqu’un des deux appartements ne fait que 12m2 (la loi oblige à respecter une surface de mini 14m2 ET 33m3 ; dommage car le 12m2 en volume est supérieur à 33m3…).
Un des deux appartements n’est pas encore viabilisé, je compte donc le faire et à priori cela ne posera pas de soucis. (chaque appartement aura donc respectivement un compteur EDF + un compteur d’eau). J’ai donc l’intention de les louer séparément.
Ma question est la suivante : Cela peut-il poser un problème ensuite au niveau de ma déclaration LMNP et/ou aux yeux de la copropriété ? Y a t-il des problèmes qui peuvent se présenter face à une telle situation ?

Merci à vous d’avance !

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#22 16/11/2014 17h44

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La surface minimum pour louer est de 9m2 et non pas 14m2 http://vosdroits.service-public.fr/part … 2042.xhtml

Il vous faut me semble t-il l’accord de la copropriété pour pouvoir créer un nouvel appartement.

Vous êtes vous renseigné sur l’installation d’un nouveau compteur EDF ? C’est en effet assez coûteux…
Pour l’eau c’est sans doute plus simple, l’évacuation des eaux usées peut par contre être assez complexe selon les cas…

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