Projet d'achat d'un immeuble locatif mixte : nu et meublé…

pierrejacques11 · #26

DDtee a écrit :
Philippe30 a écrit :
L’option pour le régime réel doit être prise auprès du centre des impôts avant le 1 février de l’année pour les revenus de l’année ( 2013 ).
Cette option est prise pour 3 ans tacitement renouvelable sauf option contraire de votre part.
Philippe
Mon centre des impôts me dit que la déclaration doit être faite au moment de la déclaration des revenus, ce qui me laisse un peu perplexe… Cela est-il différent en cas d’acquisition de biens dans l’année ?

Sauf mauvaise interprétation de ma part, l’option à déclarer avant le 1er février concerne le passage de la fiscalité micro (abattement forfaitaire) au réel pour une entreprise déjà existante qui souhaite changer de régime. Par contre cela ne concerne pas les revenus fonciers, uniquement les revenus BIC.

Philippe30 · #27

@PierreJacques11

Pour moi je traite les deux régimes fiscaux de location de la même manière , j’avertis les services fiscaux.
Cela permet de laisser une trace de courrier surtout si des imputations de déficit ont été passé avec un retour en régime micro foncier sous réserve de rester en dessous de 15.000 de revenus fonciers.

Même si le simple fait de déposer une 2044 permet d’indiquer le mode de déclaration par option sur 3 ans.

C’est toujours mieux de faire un courrier aux impôts pour prévenir aussi pour les changements de mode de déclaration , pour les départs de locataire par rapport à la taxe d’habitation.

Ce sont des personnes qui se savent pas bien vu alors autant les ménager et disposer de contact dans les services.

A titre personnel , je suis condamné au régime réel

Philippe

Miguel · #28

Bonsoir buzhug,

Une question
l’immeuble a t il fait l’objet d’une séparation par appartement ?
Avez vous un règlement de co-propriété ? avec les milliemes déterminés ?

Mon expérience: j’ai toujours été pour déclaration au réel.
J’ai moi même acheté un immeuble de 3 apts et un rez de chaussée (loué et déclarés en appartement, mais pouvant être un commerce), donc 4 appartements loués, pendant 22 ans ( sans séparation et sans règlement de copropriété).
Lorsque j’ai acheté, il s’agissait d’un seul bien composé de 4 niveaux… 3 appartements. (sans salle de bains et sans toilettes), les toilettes étant en commun au RdC, qui était couvert de gravas.
L’immeuble était vide et très vétuste, (on pouvait voir le ciel, du rez de chaussée…presque).
J’ai tout refait (toiture, les dales, niveau plancher, escalier, électricité, tuyauterie, cuisine intégrée dans chaque appartement, clim indépendante…ainsi que salle de bain avec douche et baignoire etc…

J’ai naturellement tout déclaré aux impôts pendant et a la complétion, a la premiere déclaration d’impôts qui a suivi l’acquisition, et ensuite a la déclaration des premiers loyers a location a l’époque car j’avais un sacré déficit reportable sur les loyers que j’encaissais d autres biens immobiliers et sur les futurs loyers de ce nouveau bien.

Pour répondre a votre questions,

buzhug a écrit :
…/…
Pour un ensemble tel que celui ci, la déclaration se fait elle par appartement ou pour l’ensemble?
…/…

je déclarais les loyers appartement par appartement (1 appartement = 1 immeuble vs ensemble).

J’ai seulement réalisé la division officielle et le règlement de co-ropriété (22 ans après l’acquisition),
d’ou ma question, l’immeuble que vous considérez a t il fait l’objet d’une division convertie aux milliemes?
Personnellement, étant propriétaire de l’ensemble, je vendais sans avoir fait de division, j’étais vendeur de tout l’immeuble, mais j’ai eu un acheteur pour le RdC.

DDtee · #29

J’ai acheté en cours d’année un immeuble de deux appartements, les deux sont loués en nu. Je vais faire une déclaration au réel.
J’aimerais quand le locataire du plus petit partira le louer en meublé (LMNP réel) mais garder le second en nu (à mon avis trop grand en meublé sur mon marché).
Quelles sont les contraintes qui s’imposent à moi ?
Attendre 3 ans (incontournable ?), faire évaluer la valeur de l’appartement concerné… y en a t-il d’autres ?
Des inconvénients que je n’aurais pas estimés ?

pierrejacques11 · #30

L’idéal aurait été de déclarer provisoirement le grand appartement au réel et le petit au micro pour le passer en meublé au départ du locataire. Mais même si je n’ai pas le texte de loi en question je pense que ce n’est pas possible.
2ème possibilité vous déclarez les deux appartements au micro jusqu’au départ du locataire puis vous passez les deux au réel, l’un en revenus fonciers l’autre en BIC. Même si fiscalement c’est pas top.
3ème possibilité vous négociez un changement de bail avec le locataire actuel du petit appartement pour le passer en meublé en lui fournissant des meubles, et ce avant de déposer une déclaration au réel sur ce bien (ce qui pose un petit problème néanmoins car auront coexisté les deux appartements loués en nus pendant une période).
4ème possibilité vous attendez trois ans pour changer, ce qui pourrait ne pas être dramatique (calculs à faire).
Dans tous les cas vous ferez l’évaluation du bien avec le comptable le moment venu pour le lmnp.l

DDtee · #31

Merci pour ces précisions !
Seule la 4ème possibilité me parait envisageable car j’ai un 3 ème appart au réel et un 4ème en cours d’acquisition pour faire du LMNP toujours au réel. Réel d’un côté (3ème appart) et micro foncier de l’autre (pour l’immeuble) je crois pas cela possible…
Rien de dramatique, durant ces 3 années je devrais être en déficit… encore faut-il que le locataire parte au bon moment !

Ma principale question, mais je l’ai à me relire mal posée, est comment dans le même lot (immeuble) faire du nu/réel/foncier à un étage et du LMNP/réel/BIC à un autre ?
Par une estimation de la valeur de l’appartement en meublé, une estimation de l’ensemble pondéré par la surface ?

pierrejacques11 · #32

Si on considère que les lots existent (un immeuble découpé en plusieurs appartements distincts et déclarés distinctement), intuitivement je dirais oui pour le prorata surtout si les biens sont de qualité égale. S’il y a de grosses différences de qualité entre les biens (un rez-de-chaussée très sombre et un appartement lumineux en étage, par exemple) vous pouvez éventuellement demander une confirmation de votre estimation à une agence. Mais il convient de voir avec votre comptable.

GoodbyLenine · #33

DDtee a écrit :
comment dans le même lot (immeuble) faire du nu/réel/foncier à un étage et du LMNP/réel/BIC à un autre ?

Faites une estimation de la valeur vénale de l’appartement que vous allez louer en meublé, au démarrage de l’activité de location meublée dans ce bien, et cette estimation servira de base pour inscrire le bien en immobilisation (et pour amortir) dans la compta de votre activité de location meublée.

Utilisez autant d’éléments que possible (une estimation d’agence, le prix d’achat du lot à répartir selon la surface et les autre paramètres des 2 biens, le service patrim du fisc, etc.) pour réaliser cette estimation, qui est de toute façon à faire sous votre responsabilité (donc, si vous exagérez dans un sens ou dans l’autre, le fisc pourra contester, s’il s’estime grugé).

DDtee · #34

Patrim c’est effectivement une excellente référence pour le fisc !

Siocnarf · #35

GoodbyLenine a écrit :
Faites une estimation de la valeur vénale de l’appartement que vous allez louer en meublé, au démarrage de l’activité de location meublée dans ce bien, et cette estimation servira de base pour inscrire le bien en immobilisation (et pour amortir) dans la compta de votre activité de location meublée.

Pour mon cas personnel, le comptable ne se sert de l’estimation du bien que pour calculer les amortissements.
Pour la séparation des revenus de location nue et de location meublée, le comptable se sert de la superficie des biens nus par rapport à la superficie totale pour faire les proratas.

DDtee · #36

Siocnarf a écrit :
Pour mon cas personnel, le comptable ne se sert de l’estimation du bien que pour calculer les amortissements.
Pour la séparation des revenus de location nue et de location meublée, le comptable se sert de la superficie des biens nus par rapport à la superficie totale pour faire les proratas.

Merci pour votre retour !
Ce n’est pas forcément proportionnel, normalement un meuble est loué plus cher qu’une surface nue…

Boubouka · #37

pierrejacques11 a écrit :
L’idéal aurait été de déclarer provisoirement le grand appartement au réel et le petit au micro pour le passer en meublé au départ du locataire. Mais même si je n’ai pas le texte de loi en question je pense que ce n’est pas possible.
.l

Je confirme que ce n’est pas possible de mixer micro foncier et réel.

Si vous venez d’acheter, il est clair qu’il vaut mieux démarrer avec du réel car j’imagine que l’achat a été fait avec un credit, sans oublier les frais de notaire.
Aussi, les travaux dans le cadre du regime réel sont pris en compte pour le calcul de la plus value. Ceci n’est pas le cas pour les travaux effectués pendant le micro foncier.

A mon sens il convient d’éviter le micro foncier a court terme.

Pour la cohabitation du LMNP et foncier cela ne devrait pas poser de pb. Ils sont rangés dans deux catégories différentes de revenus.

Concernant l’évaluation du LMNP, je pose une question pour mon cas. J’ai acheté un bien. Après travaux un agent me l’a estimé a une valeur plus importante que son prix d’achat. Or le démarrage de l’activité a été declaree par mon comptable a la date d’achat (juillet 2013) et la valeur amortissable est basée sur le prix d’achat. J’ai tout intérêt a déclarer la valeur du bien selon l’estimation de l’agent immobilier ou du patrim. Est ce faisable encore ?

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Projet d'achat d'un immeuble locatif mixte : nu et meublé…

#26 17/12/2013 19h20

DDtee a écrit :

Philippe30 a écrit :

#27 17/12/2013 20h58

#28 17/12/2013 22h57

buzhug a écrit :

#29 18/12/2013 10h36

#30 18/12/2013 11h36

#31 18/12/2013 12h37

#32 18/12/2013 17h58

1 #33 18/12/2013 19h44

DDtee a écrit :

#34 19/12/2013 10h26

#35 23/12/2013 11h50

GoodbyLenine a écrit :

#36 27/12/2013 18h07

Siocnarf a écrit :

#37 28/12/2013 11h40

pierrejacques11 a écrit :

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