Vente en viager immobilier ou assurance-vie à annuités variables ?

Bonsoir

Je n’ai pas compris votre question lors de la premiere lecture, et vu l’absence de réponse c’est le cas de beaucoup dans la communauté. Votre présentation indique que vous étiez limite coté liquidités, j’imagine que votre situation a changé (vente d’un studio ?)

Vous savez évidemment que les deux produits ont des caractéristiques tres différentes (date aléatoire de disposition du bien pour le viager + risque prix immo etc.). Je n’aime aucun des deux produits et vais vous dire en quelques lignes pourquoi en espérant lancer la discussion.

1) Coté viager,
1.a) si vous achetez en France la durée de la rente ne peut pas etre limitée contractuellement et c’est un risque difficile a porter en individuel.
1.b) un bien en viager comporte un risque "prix de l’immobilier" significatif et votre présentation indique que vous y etes déja tres exposée.
1.c) a vérifier avec quelqu’un qui paye une rente viagere en France : avec quoi est-elle indexée ? J’ai un contrat belge avec un "indice santé" qui me parait assez loin de l’indice a la conso.
1.d) toute tentative de valorisation financiere classique d’une offre de viager provoque normalement la fuite de l’acheteur potentiel. Je ne sais pas ce qui contribue en détail a la formation des prix en France, a part l’accessibilité puisque la mise de départ est moindre que pour un achat simple (chez moi a Bruxelles la présence d’acheteurs musulmans pieux qui y voient une possibilité d’achat immo sans passer par la case crédit joue apparemment pas mal).

2) coté assurance
2.a) avec la baisse des taux de référence les assureurs ne sont plus capables de servir des rentes convenables. Cherchez le "taux de conversion" qu’ils utilisent et n’oubliez pas qu’il ne s’agit pas du taux de rendement de votre épargne, mais de la somme [remboursement de votre épargne + une micro-rémunération] (il ne reste plus de capital a la fin)
2.b) risque de contrepartie : une rente c’est pour le tres long terme. Qui peut dire dans quel état sera un groupe d’assurance dans 20 ou 30 ans ? Je serais d’ailleurs curieux de voir comment ils gerent aujourd’hui les rentes promises a taux élevés il y a 20-30 ans maintenant que les provisions faites ne peuvent plus etre placées aux taux prévus a l’époque ?
2.c) frais de gestion de votre épargne pour un résultat souvent calamiteux - le rendement sans risque, c’est celui qu’ils se servent avant de vous laisser les miettes
2.d) les revalorisations annuelles de la rente sont parfois "fonction de la performance financiere du contrat".

Bonjour,
Avant de comparer les deux, la question est peut-être pour vous de savoir s’il ne sera pas judicieux, l’âge avançant, de rendre votre (important) patrimoine un peu plus liquide.
Vous êtes déjà plus que majoritairement investie en immobilier et vous avez comparativement très peu de liquidités. Vendre un studio (et ensuite discuter de l’utilisation de ces fonds) me paraît plus intéressant. Au vu de votre situation visiblement plus que confortable, je ne m’encombrerais ni d’une vente en viager, ni d’une assurance / rente viagère, notamment pour toutes les raisons exposées par kmo. Vous avez les moyens de rester maîtresse de votre capital, vous devriez en profiter.
La donne serait différente si vous étiez dans le besoin, car il est vrai que sans enfant le viager est une formule qui se défend.

A votre age, et même à 60 ans, la rente viagère que vous pourriez percevoir en aliénant un capital (ou le studio, en le vendant en viager) serait assez faible.

Il est sans doute plus avisé d’investir ce capital par exemple dans un contrat d’assurance-vie (en grande partie sur le fond €uros) pour en retirer chaque année une partie des fonds. Une fois à un age plus avancé (avec moins de capacité à gérer la chose, et en ayant la possibilité de percevoir une rente viagère bien plus élevée), sans doute > 70 ans, il pourra être pertinent de convertir le capital restant en rente viagère.

En fait, les produits de type "assurance à annuités variables" (dont on a déjà discuté sur ce forum ici) font exactement ceci, sauf que c’est packagé en un seul produit, que l’assureur s’occupe de tout, et prélève aussi des frais assez élevés (la juste rémunération du service rendu). En faisant vous-même, vous minimiserez les frais, et garderez la possibilité de changer d’avis (+ de souplesse). Si vous préférez avoir à vous en occuper le moins possible, choisissez de rémunérer l’assureur pour ce service. De toute manière, ça ne vous dispensera pas d’étudier en détail les contrats proposés, sous peine d’avoir une mauvaise surprise bien des années plus tard. Si le montant est important, il peut être pertinent de répartir la somme entre plusieurs contrats à annuité variable.

Donc, pour résumer mon avis tranché :
   1) Dans tous les cas, ne conservez pas les studios s’ils rapportent peu ou si vous n’êtes pas en mesure d’en financer l’entretien ou d’en assurer le suivi à long terme.
   2) préférez vendre + investir en AV et gérer vous-même, pour transformer en rente viagère à + de 70 ans;
   3) à défaut, vendre + investir en contrat(s) à annuité variable, pour vous simplifier la vie (en payant + de frais, et en ayant moins de souplesse)
   4) à éviter : vendre en viager à l’age de 49, ou même 60 ans.
…. sans oublier que vous pouvez panacher (par exemple : vendre + investir une partie en contrat à annuité variable et gérer une partie vous-même), et commencer par vendre 1 studio pour envisager plus tard d’en vendre un autre.

A votre age, d’autres options sont à étudier, comme l’achat (avec le produit de la vente du studio) de parts de SCPI, ou de la nue-propriété de parts de SCPI (vous renoncez aux revenus de ces parts pendant par exemple 10 ans, ou jusqu’à vos 60 ans, et en échange vous les achetez bien moins cher : vers 65% du prix si vous renoncez à l’usufruit pendant 10 ans). Ainsi avec 100 k€ vous achetez de quoi percevoir environ 5 k€/an dès maintenant, ou de quoi percevoir 7.5k€/an à partir de dans 10 ans (si les dividendes des SCPI restent stables). Lisez par exemple ceci ou ces simulations des impacts fiscaux.

Bonjour et merci pour vos avis tranchés ;-)
Je vais méditer tout cela.

Pour l’assurance vie, j’en ai déjà (petit montant), et elle m’a fait perdre de l’argent pour l’instant. 

Le souci avec ce placement ce que je suis vraiment juste au niveau rentrée d’argent mensuel et si je vends un studio, il faut que le fruit de la vente soit investi tout de suite pour générer un complément de revenu mensuel. C’est à dire, que je ne peux pas attendre huit ans pour percevoir cet argent.

Merci encore.

Je vous souhaite un agréable réveillon à tous.

Cordialement.

Bonjour,

Tout d’abord, je présente mes meilleurs voeux aux membres de ce forum.

Je remercie tous les intervenants sur mon post. Vous m’avez vraiment bien aidée et avancée dans mes réflexions. J’aimerais apprendre les mécanisme de la bourse, il est vrai, que pour l’instant, je ne me sentirais pas capable de relever le défi d’une gestion seule d’une assurance vie. Avez-vous un bouquin à me recommander (certainement le livre tant vanté sur ce forum du rentier heureux?)

Je ne vais donc pas me diriger vers l’assurance à annuités variables et je vais continuer à m’occuper des quatre studios moi-même car bien sûr pas envie d’engraisser autrui. Malheureusement, je n’en tire pas 2 smics car j’ai encore un crédit, des fois des vacations, puis des travaux tous le temps dans les immeubles et de la rénovation obligée dans les studios même, puis les impôts qui viennent m’achever . Enfin, c’est le cas de tout bailleur et c’était bien pour cela que je commençais à questionner cette stratégie qui était la mienne du "tout immobilier". Avec les studios, mes rentrées d’argent ne sont pas pérennisées.

Je viens aussi d’ouvrir une AV avec gestion pilotée, le temps de me faire la main…

Bonne fin de journée.

Cordialement.