Studio détenu depuis 2004 : relouer ou vendre ?

Boubouka · #1

Bonjour,

J’ai un petit studio dans une résidence de standing en centre ville détenu depuis 2004 via une SCI avec mes enfants (mineurs) qui était en location nu.

Or, le locataire est décédé et l’appartement sera libre fin octobre.

Jusqu’à maintenant, acheté avec un apport important et loué à un prix interessant avait un CF positif hors impôts.

Le prêt arrive à échéance fin 2013.

Que je décide de le louer nu (obligatoirement) et le revendre il faut que je rénove l’appartement complètement (peinture, sols, SdB, Cuisine). Ceci risque de m’occuper tout le mois de Nov.

J’ai plusieurs scénarios que je partage avec vous.

A/ Relocation
A1
Mise en location après rénovation de l’ordre de 5k€ je le fais moi-même (sinon 25k€ par une entreprise).
Sur une année pleine, j’aurai un résultat d’exploitation = Cash flow = résultat fiscal = 4400€.
Impôts (TMI = 30%) soit 1500€.

Donc net d’impôt cela rapportera 3%

A2
Autre possibilité, étant le louer avec Solibail. La je ne maîtrise pas trop les détails.

Vente
MeilleurAgent l’estime dans une fourchette autour de 105k€ (nette de l’impot sur la PV ).

Une fois vendu,
1- je peux investir dans 2 ou 3 studios avec des crédits que je louerai en meublé. D’ailleurs, j’ai dans le radar un studio à Boulogne Billancourt (92) avec une renta brut de 6%.

2- Autrement, le résultat de la vente pourra venir gonfler l’AV investi en gestion pilotée.

Qu’en pensez vous ?

Mots-clés : location, sci, vente

Range19 · #2

Boubouka a écrit :
Bonjour,

Mise en location après rénovation de l’ordre de 5k€ je le fais moi-même (sinon 25k€ par une entreprise).
Sur une année pleine, j’aurai un résultat d’exploitation = Cash flow = résultat fiscal = 4400€.
Impôts (TMI = 30%) soit 1500€.

Bonjour,
Votre résultat est calculé l’année des travaux ou sans en tenir compte ? Si oui, vous oubliez, en plus du TMI, les CSG et CRDS…
Quel est le loyer annuel ?
Par ailleurs, 5000 euros de travaux pour un studio en le faisant soi même, ça me semble un beau budget. L’immeuble a quel âge ?

Boubouka · #3

oui effectivement.

Si on rajout les 15.5% de PS cela risque d’amener les impôts aux alentours des 50% des 4500€.

Loyer annuel CC => 7200€

Immeuble : 1990

Travaux : Il faut tout renover. Ce qui va couter cher c’est la cuisine et la salle de bain. 5k€ pour rester dans mon confort psychologique.

GoodbyLenine · #4

Pour ma part je vendrais (éventuellement avec qqs travaux si leur coût devait se retrouver au niveau du prix de vente net).
Arguments : apart actuel peu rentable + pistes sérieuse pour un investissement bien plus rentable et surtout un meilleur rapport rendement/inconvénients.

Frederic89 · #5

Bonjour,

Dans les deux options, faites (ou faites faire) les travaux, vous ne pourrez qu’y gagner.
Votre mois de novembre sera donc occupé…
Ensuite, à titre personnel, j’évite les "résidences de standing" à cause des charges importantes, surtout en cas de vacance locative…. Je pencherai donc pour la revente, mais c’est à valider suivant tous vos paramètres personnels.

Frédéric

Range19 · #6

Frederic89 a écrit :
Ensuite, à titre personnel, j’évite les "résidences de standing" à cause des charges importantes, surtout en cas de vacance locative….

J’ai adopté justement une stratégie standing voire grand standing avec succès.
Je reste persuadé de l’embourgeoisement de la population qui souhaite bénéficier d’un minimum de qualité et de prestations… et c’est aussi une satisfaction que de voir son patrimoine immobilier ressembler à quelque chose qui ne se limite pas à des colonnes de chiffres.
Depuis 15 ans que je n’ai que de l’immobilier de standing, j’enregistre 0 jour de vacance locative. Avant… ça devenait très galère .

Un autre intérêt : la rentabilité se mesure aussi par le maintien ou l’accroissement de la valeur du bien sur le LT.

Sur le choix de Boubouka : il relève presque autant d’une sensibilité que d’un choix rationnel.
Si vous voulez persévérer dans l’immobilier, un logement bien situé facilement loué avec peu de turn over peut vous offrir une rente de situation confortable, même si moins rentable qu’un autre.

Sur l’orientation vers des produits financiers : je suis incapable de maintenir la même sécurité de revenus avec des supports financiers qu’avec de l’immobilier. Mon avis ne serait que théorique (diversifier, ce que je fais d’ailleurs avec un certain insuccès…).

GoodbyLenine · #7

Boubouka a écrit :
../…
studio détenu via une SCI avec mes enfants (mineurs)
…/…
Une fois vendu,
1- je peux investir dans 2 ou 3 studios avec des crédits que je louerai en meublé. D’ailleurs, j’ai dans le radar un studio à Boulogne Billancourt (92) avec une renta brut de 6%.
…/…

Il pourrait bien y avoir quelques complications à ce niveau, car une SCI n’est pas bien adaptée pour faire de la loc meublée. Il faudra soit sortir les fonds de la SCI pour investir dans les biens loué meublé à partir d’une autre structure (SARL de famille, ou indivision), soit que la loc meublée par la SCI ne soit qu’une activité annexe représentant moins de 10% des recettes de la SCI (sinon ! requalification en SCI à l’IS, ce qui est généralement très défavorable en cas de location meublée…).

rocambole · #8

SNC aussi possible pour de la loc meublée mais attention aux cotisations et RSI

lemouz · #9

Boubouka a écrit :
J’ai un petit studio dans une résidence de standing en centre ville détenu depuis 2004 via une SCI avec mes enfants (mineurs) qui était en location nu.

[…]
Que je décide de le louer nu (obligatoirement) et le revendre il faut que je rénove l’appartement complètement (peinture, sols, SdB, Cuisine). Ceci risque de m’occuper tout le mois de Nov.

[…]
MeilleurAgent l’estime dans une fourchette autour de 105k€ (nette de l’impot sur la PV ).

Tout d’abord, je pense qu’il faut beaucoup se méfier des estimations de Meilleurs Agents.
Pour observer de près l’immobilier toulousain (principalement sur le centre-ville), je vois clairement que les estimations sont plutôt…. peu fiables.
Si vous souhaitez, nous pouvons en parler plus avant en MP.

Ensuite, 1 mois de rénovation; c’est beaucoup pour un studio. C’est à plein temps ?

GoodbyLenine · #10

Bon courage pour une SNC avec des enfants mineurs….

Boubouka · #11

plusieurs commentaires en vrac.

SCI
A la naissance de mes enfants, j’ai créé des SCI. Une avec chacun d’eux.

Chaque SCI : les parts sont tenues à 2/3 par un enfant en nue propriété (60% des parts) et j’en ai l’usufruit et le droit de vote. Le reste à 50/50 avec mon épouse (chacun 20% des parts=.

C’était dans une optique de transmission.

Avec le temps je me suis rendu compte que c’est trop tôt et que la SCI me limite sur certains aspect notamment le meublé en plus de toute la paprasse annuelle même s’il y a beacoup de copier/coller d’une année à l’autre.

Je ne regrette pas. On apprend de ses expériences.

Le studio
C’est le dernier bien que je détiens en SCI.

Le rachat
J’opte pour l’instant pour l’achat en nom propre avec statut LMNP pour le meublé.

Je pense que dans 10 ans, vers 50 / 55 ans, je commencerai à faire un montage de type biens en SCI (qui sont déjà existantes) et usufruit sur 20 ou 25 ans (la durée du prêt) soit en SARL de famille soit en mon nom propre.

Donc, les biens que je rachetera à court terme ce sera en nom propre.

qualité du patrimoine
Je comprends le raisonnement de Range19. Son raisonnement se défend et il est cohérent.

Personnellement, j’ai eu l’expérience des deux cas. J’ai eu deux appartements dans un immeuble construit en 1800 avec WC sur palier et ce studio en immeuble de standing. Mon dernier achat datant de ce été, est dans un immeuble de standing.

La rentabilité n’est pas la même. Elle moins bien dans les immeubles de standing quand on parle de petites surfaces louées en meublé.

En zone tendue, comme paris et le 92 (c’est mon rayon d’action), c’est plus le quartier qui joue sur les vacances locatives que le standing.

travaux

Non ce n’est a plein temps. Mais une partie des we.
Un mois serait même très performant. Si je compte juste, il me faut 7 WE voire 8 ce qui est plutôt de l’ordre de 2 mois.

J’espère que ces éléments permettent de mieux apprécier la situation et d’amener à un débat utile pour tous.

Dernière modification par Boubouka (27/09/2013 06h56)

Boubouka · #12

Beaucoup d’hésitations à ce sujet. Car je me suis rendu compte que ce n’est pas si évident que cela.
a/ J’arrive à la conclusion contre-intuitive que le louer en nu est plus interessant que le louer en meublé (LMNP) après l’avoir racheté par moi-même à la SCI

b/ Renta net d’impôts, en louant nu, est de 4%. Je me demande si en le vendant j’arrive à placer 100k€ à une renta net de 4%.

scénario 1
Un des scénario a été que la SCI me le revend pour que je le mette en location meublée. Dans ce scénario par exemple :
- 5000 de déficit foncier perdu pour 2013 soit environ 2500€ d’impôt
- perte de 10 ans de délai dans la plus value (acheté par la SCI en 2004)
- frais de notaire de 6500€ (la SCI me le vend à 80k€)

donc en gros je dois débourser 9k€.

Or, comme il est complètement payé et je ne prendrai pas de crédit là dessus (je préfère le faire sur un autre bien), en location meublée je peux amortir (80k€*85%/25) 2700€ par an.

A cela se rajoutent des charges de 1000€ par an, ce qui me fait des charges à 3700€.

scénario 2
Un autre scénario est de continuer la location nu avec un régime micro foncier. Je pense le louer à 700€ HC. Je n’ai pas très bien compris si les 30% s’appliquent sur le loyer HC ou le loyer CC.

Avec 700€/mois HC, en déclarant 2013 au réel (déficit de l’ordre de 5k€) et micro-foncier en 2014 je peux défalquer 2500€ en charges annuelles.

sur 10 ans :

scénario 1 : - 6500 [frais de notaire] - 5300*45,5%*10 => je débourse 30600 €

scénario 2 : + 2500 [reduction d’impôts dûs au déficit foncier 2013] - 5900*45,5%*10 => Je débourse 24 050 €.

Sur 10 ans, le scénario location nu, semble plus interessant. Ce qui est contre intuitif.

Quand à la revente pour un meilleur placement, je vais l’estimer par un agent immobilier.

Mais à première vue,
loué 750€/mois CC => 9000 € de recettes
Impôts régime Micro-foncier : 2700€
Charges réelles : 2000 (en comptant large)
Revenus annuels net d’impôts = 4300€.
soit proche de 4% net d’impôts. Ceci sans prendre en compte la perte du déficit foncier 2013 + 2 mois de location (délais de vente) + 3 mois de location (délais d’acte de vente) soit en gros 4000€ net d’impôts pour 2014.

Est ce que j’arrive à trouver un placement pour environ 100k€ qui me procure mieux que 4% net d’impôts avec un TMI à 30% ?

Je prends l’hypothèse que l’immobilier et tout le restent est stable en € constant. Sinon, ça devient trop compliqué.

Voilà mes raisonnements. Je vais mettre tout ça proprement sur excel pour avoir une vision précise.

Vos remarques sont les bienvenus pour affiner le raisonnement.

Dernière modification par Boubouka (02/12/2013 15h39)

Boubouka · #13

bonjour,

La rénovation sera terminée d’ici 10 jours environ car il reste encore quelques petites finitions.

Un agent immobilier me l’a estimé à 120k€. Je pense qu’il partira à 110k€ compte tenu du marché.

Valeur locative mensuelle : 700€ hc, ce qui donne une rentabilité de 7% avant impôts.

Les travaux sont passés sur les charges de 2013 et j’ai ainsi un déficit foncier en 2013 ce qui n’est pas compatible avec une vente.

Je vais opter pour la location avec le régime micro foncier pour 3 raisons :
1- Difficile de trouver dans mon secteur des biens à 7% de rentabilité sans compter les frais liés à l’acquisition ; en cas de vente pour racheter. Donc je renonce à la vente
2- pour pouvoir imputer le déficit foncier de 2013 ; je dois louer pour encore 3 ans.
3- SCI IS est moins favorable fiscalement que la SCI IR, si on compte vraiement tout.

Pour partager et aussi avoir un regard critique sur mon raisonnement, j’ai mis ci-dessous les détails de mon raisonnement et de mes calculs.

SCI IR Micro-foncier

- déclarer en micro-foncier. Soit des revenus fonciers de 6k€ donnant lieu à 2700€ d’impôts.
- Les charges réelles sont inférieures à 1500€  : PNO (100€), TF (500€), Copro (200€) et GRL (300€)

SCI IS Réel

La différence d’mpôts entre SCI IS par rapport SCI IR au micro foncier est de 250€.

Je renonce à cette option de SCI IS, car l’amortissement certes est possible aujourd’hui. Mais ceci se transforme en un impôt de demain sur la plus value taxée à 43,48%. SCI IS on empile : 15% (IS) + 15,5% (PS sur les dividendes) + 30%*60% (TMI)

L’amortissement d’une SCI IS n’est donc qu’un "report d’impots" jusqu’au jour de la vente. L’amortissement est à rajouter à la plus plus le jour de la vente qui subira la double imposition IS (15% ou 33%) + dividendes (15,5% + 18%) ce qui revient au même voire plus.

Les amortissements d’aujourd’hui de 3400€ taxés demain à 43,48% soit 3400*43,48% = 1478 € sont supérieurs aux 250€ d’économie d’impôts d’aujourd’hui par rapport au micro-foncier.

Bilan comptable SCI IS
recettes = 700*12 = 8400€
charges réelles = 1200 € + 800 € de comptable
Amortissements = 120 000*85%/30 = 3400 €

BIC = 3000 €
A/ IS = 3000*15% = 450 € soit une économie d’impôts de 2225 € desquels il faut retrancher les 800€ du comptable ce qui donne une réelle économie de 1425€.

dividende : 8400 (loyers) - 2000 (charges) - 450 (IS) = 5950
B/ IR = 5950 * 60% *30% (TMI) + 5950 * 15,5% (PS) = 2000€.

Soit au total 2000+ 450 € = 2450€

Dernière modification par Boubouka (06/01/2014 13h09)

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