Immorente : vos avis sur cette SCPI (Sofidy)

Analyse intéressante.  (N’hésitez pas à faire de même pour d’autres SCPI).

J’ajouterais que les baux renouvelés et les relocations en 2013 (jusqu’au 31/09, seule info disponible à ce jour), indiquent une baisse de loyer plus forte (dans les 5%), mais que cette baisse ne représente que 200 k€/an, soit 0.2% du total des loyers.

Autre aspect intéressant : pour 16.50€ distribués en 2012 (16.80€ en 2013), une personne physique a du déclarer 15.17€ de revenus fonciers et 0.22€ de produits financiers (La différence provient surtout de la plus-value distribuée -pour laquelle la SCPI a déjà payé l’impôt-, et l’évolution du RAN).

Le résultat courant est de 15.25€/part en 2012 (contre 15.83€ en 2011 en baisse constante depuis 16.83€ en 2008), et seule la distribution de plus-value immobilière permet de réduire l’impact de sa baisse. Avec le patrimoine de la SCPI, il est bien possible qu’il soit possible de dégager (et distribuer) des plus values pendant de très nombreuses années. Cependant, ceci revient en fait à distribuer une partie du capital de la SCPI (donc diminue d’autant la "vrai" valeur de chaque part), et il ne faut pas forcément en tenir compte quand on cherche à connaitre le rendement annuel du patrimoine de la SCPI (mais plutôt prendre 15.25€/320€=4.77%).

La société de gestion annonce privilégier l’acquisition de biens de qualité. Ceci implique Les rendement peu élevés, et explique que les nouveaux investissements fassent plutôt diminuer (un peu) le rendement du parc immobilier. Si cette stratégie perdure, une grosse collecte (la société de gestion essaie de l’éviter, plus ou moins) aurait un impact nuisible pour les anciens porteurs.

Autre caractéristique : un très grand nombre de biens. Pour des commerces de pied d’immeuble, c’est assez logique, vue la capitalisation de la SCPI (Une SCPI achetant des immeubles complets aurait 10x moins de biens pour la même capi). Mais en pratique, ça doit être très difficile à correctement gérer. C’est un très (trop ?) gros paquebot, difficile à manoeuvrer.

Je ne le connais pas le Conseil de Surveillance plus que ça. Mais je constate que son rapport, seule communication vers les associés (est-ce suffisant ?), semble très favorable à la société de gestion, sans critique ou piste d’amélioration (est-ce normal quand les résultats se détériorent ?), et que 4 membres de ce CS sont aussi membres du CS d’Effimo1 (l’autre grosse SCPI de la même société de gestion), soit 40% de "cumulards". Ceci me rend sceptique sur sa réelle indépendance…

Bonsoir,

Merci de vos encouragements. Je vais poster les informations pour SFO2 & Buroboutic aussi (donc IH, mon ancien titre svp ) Et si quelqu’un a envie de partager le travail avec moi sur d’autres SCPI ce serait super. Mon but est de trouver 2 meilleurs SCPI pour passer à l’acte.

@GoodbyLenine: Merci de vos informations. Si vous allez prochainement acheter 2 SCPI, lesquels prendrez vous? Je me colle à vos critères.

@philippe77: j’ose espérer qu’au sein de chaque maison il y a différents personnes/équipes qui s’occupe de différents SCPI et ils sont mis en concurence entre eux pour trouver le meilleur.

Il serait peut-être plus pratique d’ouvrir une discussion pour chaque SCPI, ou de continuer celle existant déjà, quand il y en a déjà une pour une SCPI.    (Je peux déplacer votre message sur PFO2 si vous voulez)

Dans pas mal de sociétés de gestion, il n’y a qu’une seule équipe en charge des acquisitions (et parfois, les immeubles sont acquis en indivision par plusieurs SCPI  de la société de gestion). Pour Sodify, je ne sais pas.

Pour ma part, j’achète surtout de l’usufruit temporaire de parts de SCPI, donc mes critères de choix sont un peu différents de ceux d’une personne achetant la pleine propriété de parts…. Je ne crois pas qu’il existe "2 meilleures SCPI", juste que chacune a ses caractéristiques et perspectives (et qu’il y en a assurément certaines à éviter), mais j’ai déjà évoquer des critère pour les choisir ici.

Wow a écrit :

Selon cet article:
SCPI : avec lesquelles gagner jusqu’à 15% ?

les 2 meilleurs SCPI (Patrimoine Foncier & Cicofoma 2) ne sont pas en vente. Alors je ne vais pas pouvoir aller bien loins avec…

J’imagine que le lien est celui-ci d’avril 2013. Leurs critères de choix ne sont pas forcément les seuls ou les meilleurs, car il se basent surtout (uniquement ?) sur le TRI des 5 dernières années, qui n’est pas forcément représentatif des performances futures (on investit pour les perfs futures, et pour bien plus de 5 ans).

Leurs 2 premiers choix sont bien accessibles, sur le marché secondaire, avec une confrontation des ordres de vente et d’achat chaque mois. N’hésitez pas à consulter le marché secondaire de Cicofoma2 (qui est une assez petite SCPI de 21 M€ de capi, avec plein de qualités) ou à passer un ordre pour Le Patrimoine Foncier (plus grosse, capi vers 110 M€) dont je n’ai pas trouvé le carnet d’ordres sur le site de la société de gestion (mais dont 28 parts ont été échangées à 1317€ net acheteur le 20/01/214).

C’est, en effet, une bonne idée de faire de telles recherches.

Il n’y a pas une scpi forcément meilleure que toutes les autres, mais un groupe de tête, dans lequel vous avez intérêt à faire vos choix, selon des critères qui peuvent également relever de la subjectivité de chacun.

Ainsi, lorsque vous précisez que les scpi de bureaux sont plus risquées que les scpi de commerces, je ne suis pas forcément d’accord à chaque fois. Ici encore, il faut raisonner au cas par cas.

. Dans les scpi de commerce, on constate surtout des impayés car les locataires en difficulté, cherchent à sauver leur fonds de commerce. Ils ont tendance à se maintenir quitte à se faire poursuivre…

. Dans les scpi de bureau, il y a plutôt de la vacance locative : le locataire en difficulté cherche à relouer plus petit. Il n’est pas spécialement attaché à l’emplacement…

Pourtant, in fine, la conséquence est la même pour les porteurs de parts : un rendement qui peut être revu à la baisse !

Bonsoir,

Bon, pas de réponse… je continue alors

Les prélèvements sociaux prélevés "à la source" sont ceux sur les revenus financiers de la SCPI, c’est à dire sur une très faible partie de ses revenus. (Ces revenus sont traités comme si vous aviez perçu par ex des intérêts sur un livret bancaire).
Sur les revenus fonciers (immense majorité), les PS seront prélevés avec votre IR, car la SCPI ne connait pas votre situation précise (par ex. le montant des intérêts d’emprunts et autres charges que vous pouvez déduire).

Le plafonnement des demi-parts (enfants), à 1500€ contre 2000€, intervient lors du calcul qui détermine, à partir de votre revenu imposable et de votre nombre de parts, le montant d’IR à payer. Calculez le montant de l’impôt avec et sans la 1/2 part de chaque enfant , en appliquant le barème de l’IR : si la différence dépasse 1500€, vous payerez le montant sans la demi-part moins 1500€ (car la demi-part ne doit pas vous permettre de gagner plus que 1500€).

Les revenus de vos parts de SCPI vont augmenter vos revenus, comme toutes les autres sources de revenus que vous pouvez avoir.

Je ne pense pas qu’il soit possible d’être plus clair sur les calculs à effectuer : Si vos revenus deviennent suffisamment élevés pour que l’application du barème vous fasse dépasser le seuil à partir duquel une demi-part génèrerait plus de 1500€ d’économie, cette économie sera limitée à 1500€ (donc sur quelques €uros de revenu, vous aurez un TMI > 30%).

Le fait que vous ayez actuellement un TMI IR à 30% ne garanti en rien que tout revenu supplémentaire ne sera pas taxé à plus de 30% (il y a divers mécanismes de plafonnements, et vous pouvez aussi atteindre la tranche à 41%). Je vous recommande de creuser la manière dont votre IR est calculé.

finalement Wow ou avez vous investi?

Bonjour,

Qu’est-ce que le rapport annuel 2013 nous raconte?

La collecte s’élève à 190M, en baisse constante depuis 2010, et c’est tant mieux. Elle reste le plus gros mammouth des SCPI commerces.
Il n’y a que 17% de nouvelles souscriptions réalisées en crédit (j’attendais un % beaucoup plus élevé).

13 compagnies d’assurance détenaient 26,47 % du capital, dont SOGECAP – ORADEA VIE ~ 10%.

16 nouveaux actifs acquis (38% commerces, 62% bureaux), rentabilité nette = 5,9 %.
La SCPI prévoit l’investissement en Allemagne, en plus de Belgique (4% du patrimoine). D’ailleurs, la société a réalisé la 1ère acquisition d’immeuble à Hambourg, loué à la mairie avec bail de 15 ans ferme. Ce n’est pas bien ça?

Revenu des ventes d’actifs: 25M, dégageant 10M de plus values (+ 24% par rapport aux valeurs d’expertise).

- Taux d’occupation: 93,6%. Ce poste est à surveiller de près car baisse légère mais constante: T2/2013 (93,57%), T3/2013 (93,48%), T4/2013 (93,11%), T1/2014 (92,59%)

- Résultat: 15,65€/part
- Dividende: 16,8€/part (dont 1,2€/part du plus values des cessions réalisées en 2013)

- Prix de part inchangé: 320€ (valeur de reconstitution: 318€)

- RAN: 3,33€/part
- Réserve de plus values: 0,91€/part

- Dette nouvellement contractée: 74M (< 5% patrimoine), coût moyen: 3,10 %

Bref, rien de bien extraordinaire, à part le résultat qui se redresse après 3 ans de chute consécutive.

Mes réserves:
- La société est condamnée (volontairement?) à vendre ses (plus belles?) actifs afin de réaliser des plus values pour booster le dividende ET pour encaisser de belles commissions.
- Aussi, suites aux informations glanées sur le site de l’APPSCPI: la société a modifié (avec la complicité du Conseil de Surveillance) ses statuts en mars 2014 de manière très défavorables aux associés.
Je ne suis pas en mesure d’analyser les dégats mais si parmi toutes les SCPI, il n’y a que Cifocoma, Cifocoma 2, Patrimoine Foncier et peut être Capiforce Pierre? qui se sont échappés de ces modifications statutaires, et bien ma foi le peuple n’a pas trop de choix.

Dernière modification par Wow (14/06/2014 00h07)

Pas associé d’Immorente mais je la suis pour un éventuel investissement en NP
Et j’ai eu la même analyse a la lecture du BT
Les investissements semblent moyens sur la rentabilité et la distribution de PV ne sera pas éternelle….

Je note également des investissements en Belgique et Pays-Bas.

Le taux d’occupation physique moyen tombe à 90%.

On peut voir le verre à moitié plein ou vide.
La vente du patrimoine permet d’amortir la baisse des revenus avec un potentiel de reprise des loyers intéressant en perspective.
Cependant les cessions dopent le dividende annuel et la rentabilité >5% attire de nouveaux acquéreurs ce qui contraint la société a investir dans des projets moins attractifs.
D’ailleurs Sodify avait augmenté le prix de la part pour limiter la collecte.

Heureusement la taille du patrimoine permet de lisser la conjoncture actuelle.

Un délai aussi court me pose un réel problème pour tous les dossiers en cours de traitement.

Je trouve cela assez désagréable et très contraignant, en particulier pour toutes les souscriptions réalisées à crédit.