Demande locative : comment évaluer la demande locative d'une ville ?

Bonsoir Nicolas,

L’annonce fictive est effectivement une bonne chose même si les images que vous allez utiliser peuvent influencer en bien ou en mal les appels des locataires.

Une autre possibilité est aussi de suivre, pendant deux mois, une quinzaine d’annonces dans la ville où vous souhaitez acheter.

Bien à vous,

Cédric

Bonjour, je pratique la fausse annonce c’est un bon moyen.
Tu peux aussi te renseigner auprès des agences, de la mairie également.

J’étais dans ton cas mais si ton appartement est propre, avec des couleurs modernes, que l’emplacement n’est pas un handicap, que ton prix est au marché et qu’en plus tu as de la marge. Tu loueras ton appartement.

D’après les visites que j’ai réalisés les locataires aime bien :

- Que les cuisines soit au moins semi-équipé (juste une plaque de cuisson, un plan de travail et une crédance sympa, un évier propre, un petit meuble de rangement).
- Que la salle de bains et les WC soit propre. Les joints silicone pas moisis! Sèche serviette dans la salle de bain.
- Si c’est chauffage électrique pas des grilles pains!
- Des placards dans chambres et salon.
- Des couleurs neutres et moderne.

Sa coûte 3 fois rien mais beaucoup ne le font pas. 

J’avais une amie qui travaillais à une agence elle me disait que mes appartements serait inlouable. Résultat j’ai mis 1 semaine pour trouver 2 locataires.

c’est tout à fait vrai,sur les sites entres particuliers se retrouvent tous les candidats refusés par les agences. pour louer,il faut bien selectionner et il vaut mieux perdre un mois que de faire entrer le loup dans la bergerie. un appartement propre avec le loyer du secteur(quitte à faire un petit geste commercial pour faire plaisir au meilleur candidat).

toudoucement a écrit :

c’est tout à fait vrai,sur les sites entres particuliers se retrouvent tous les candidats refusés par les agences. pour louer,il faut bien selectionner et il vaut mieux perdre un mois que de faire entrer le loup dans la bergerie. un appartement propre avec le loyer du secteur(quitte à faire un petit geste commercial pour faire plaisir au meilleur candidat).

Absolument d’accord, je fais louer aussi mes biens par agence et je garde ensuite la gestion pour moi.

les agences qui font de la gestion locatives sont en général assez pro(comparé à ceux qui ne font que de la vente"one-shot")

regarder les annonces de location est un bon moyen et voir egalement combien de temps elles restent en ligne

J’avais trouvé cet outil
Propriétaires, sélectionnez gratuitement votre futur locataire sur LocService
en gros vous décrivez votre bien et le site propose une liste de personnes potentiellement intéressées

Je m’en était servi une fois pour évaluer le prix pour une location en parallèle du site pap
Prix du m² dans l’immobilier - Côte immobilière | De Particulier à Particulier - PAP

Par contre je n’ai jamais été jusqu’au bout (ie a chaque fois je suis passé en direct ou via une agence mais je n’ai jamais chercher/trouver de vrais locataires par ce canal)

Ps : je ne suis qu’un utilisateur occasionnel de ce service

Nota pour les débutants en location immo le guide et la newsletter sont plutôt pas mal
Avant la signature du contrat de location

Je suis également en train d’essayer d’évaluer le potentiel locatif d’une ville d’un peu moins de 10000 hab. en province. Il y a peu d’annonces de location je trouve : 25 offres d’appartements de tous types seulement pour cette taille de ville (sur seloger.com) . Difficile de savoir s’il y a peu d’offres par ce qu’il y peu de demandes ou peu d’offres car bcp de demandes…

Il y a également pas mal de chiffres sur le site de l’INSEE mais lesquels sont pertinents en dehors de la variation de la population (qui est globalement stable dans mon cas, hausse < 1%) ?

Avez-vous des méthodes d’analyse ou des astuces sous le coude (autre que l’annonce test sur LBC) ?

Je vous propose une méthode d’analyse inspirée de ce site et simplifiée :

Pour une ville donnée, relever sur le site de l’INSEE les 2 chiffres suivants (Google : INSEE + dossier complet + VILLE) :
- NM = Nombre de ménages (rechercher "FAM T1" dans la page)
- TL = Taux de locataires dans notre cible (rechercher "LOG T7" dans la page et prendre les locataires en retranchant les locataires HLM et les locataires logés gratuitement)

Calculer le nombre de ménages en location : NML = NM * TL

Calculer le nombre de ménages, qui chaque mois, recherchent une location. Pour cela, je me base sur une durée moyenne de location de 40 mois en fonction de ce que j’ai pu trouver rapidement en cherchant sur internet.

NMR = NML / 40

Il ne vous reste plus qu’à comparer avec le nombre d’annonces disponibles sur Le Bon Coin (en cochant "maison" et "appartement") : NA

et calculer un indicateur de tension : NMR / NA

Cas pratiques :

1/ Paris
ménages : NM : 1 159 844
Taux locataires dans notre cible TL : 38,8% (61,3 - 16,9 - 5,6)
ménages en location NML = NM*TL = 707 505
Ménages en recherche par mois : NMR = NML / 40 = 17 688

Nb annonces LBC : NA = 2857

Indicateur de tension : 3,9 ménages potentiels pour 1 annonce. La vie est belle pour les proprios (grand scoop !). Le chiffre est plus bas que ce à quoi je m’attendais, probablement car il ne prend en compte que le nombre de ménages qui sont déjà locataires à Paris et pas tout ceux qui aimeraient l’être.

2/ Roubaix
NM : 93 750
TL : 24,2% (j’aurais dit plus mais bcp de locataires HLM qui nous concernent pas)
NML : 22687,5
NMR :567
NA : 416

Indicateur de tension: 1,36 ménages potentiels pour 1 annonce, ça semble équilibré.

3/ Quimper
NM : 32 598
TL : 27,3%
NML : 8899
NMR : 222
NA : 406

Indicateur de tension : 0,54 ménages potentiels pour 1 annonce. Il va falloir se battre pour louer !

Qu’en pensez-vous ? Est-ce qu’en appliquant cette méthode aux zones que vous connaissez bien vous trouvez des résultats cohérents ?

DDtee a écrit :

Borat a écrit :

Calculer le nombre de ménages, qui chaque mois, recherchent une location. Pour cela, je me base sur une durée moyenne de location de 40 mois en fonction de ce que j’ai pu trouver rapidement en cherchant sur internet.

Je me demande par quelle méthode vous avez obtenu ce chiffre de 40 mois qui me parait énorme. Possible sans doute en nu, mais très peu probable en meublé…

Un peu au hasard, par exemple, il est indiqué 29 à 58 mois ici, 45 mois là…
Et le site que je cite au début indiquait 10 ans !

Bon,
suite a ce fil j’ai posté une fausse annonce sur le bon coin pour tester un projet.
J’ai deja dans l’heure une personne "intéressée fortement" par mon bien.

Ca me permet de voir que je ne suis pas un extra terrestre (c’est un projet un peu original…) D’autant que j’ai mis un loyer tendance haute de mon prévisionnel et que les photos sont celles d’ un bien équivalent mais vieillot, non rénové.

Par contre, ma copine m’a fait me mettre a la place de cette personne qui va être déçue par cette illusion. Ca me fait culpabiliser un peu.

Bref, comment déclinez vous de manière la plus correct possible les demandes de visite ?
Je pense dire que finalement une connaissance s’est montrée intéressée.

SteelStorm a écrit :

J’ai deja dans l’heure une personne "intéressée fortement" par mon bien.

Les réponses à des annonces fictives sur LBC ne sont pas qualifiées, c’est pourtant une question essentielle : aurais-je loué mon bien à cette personne ?
Si vous avez 10 retours de personnes insolvables par exemple, quelle valeur y apporter ? Il y a des questions que vous pouvez poser par téléphones et d’autres "perceptions" qui ne peuvent exister que de visu…

Il semble plus pertinent de faire un travail de fond et d’enquête pour savoir quels sont les biens recherchés, manquants sur le marché, les taux de vacance, renouvellement… auprès des agences, notaires, concierges etc. C’est bien plus fiable que les soit disant enquêtes de journalistes et a l’avantage de répondre à l’état du marché local.

Suivre la vie des annonces peut-être aussi intéressant afin de tenter de déterminer en combien de temps un bien se loue, selon son type (taille, état, nu/meublé…) et selon la saison (d’importantes variations saisonnières peuvent exister)

Si vous ne connaissez par le marché locatif local, il va falloir apprendre. Pour ça,  pas de miracle : il faut se frotter au marché, interroger ses acteurs (à commencer par les agences immobilières, dont c’est un peu le métier, mais aussi des bailleurs expérimentés,  des locataires, des médias où l’offre et la demande se croisent, etc.), accumuler des informations de diverses sources,  etc.

Vous n’êtes pas le premier à se poser cette question. Une recherche sur le site complétera ma réponse.