Premier investissement immobilier dans un T3 en province…

Bonjour Birdy.

Je me suis interessé à ce genre d’appartements mais j’ai peur d’acheter dans une résidence des années 60/70.Pourtant j’ai trouve quelques appartements totalement à rénover(suite succession surement) largement décotés par rapport aux  appartements voisins en bon état.

Vous êtes ingénieur. Il vous sera aisé de concevoir l’électricité. La faire vous meme vous sera plus facile que le parquet ou le montage de la salle de bain. Pour une rénovation totale sans encastrement compter 70€/m2 au sol. Vous verrez que c’est peut être la plus intéressant a faire par vous même.

Pour la peinture faite faire par un ouvrier. Pour une entreprise il faut compter 10€/m2 et par couche a peindre. En fournitures, et si vous faites par vous même, compter 1€/m2 et par couche yc pour les enduits. Un ouvrier qui coûte 30€ l’heure charges comprises peut faire 40m2 par jour à minima soit aux alentours de 5€ / m2 et par couche. Aux quels il faut rajouter 1€/m2 de fournitures.

Votre valeur ajoutée réside dans la conception (vous ferez aussi bien qu’un architecte d’intérieur) et la conduite des travaux simples. Électricité, carrelage et plomberie vous n’arriverez pas facilement a trouver la main d’oeuvre. Soit par vous même ou par une entreprise.

Pour le parquet tout dépend ce que vous appelez parquet. Est ce collé, flottant ou autre ? Compter 10 a 180€/m2 (voir 200€/m2) le parquet en fonction de ce que vous mettez. 5 a 10€/m2 pour la colle et la sous couche phonique. Et 20€/m2 la pose. Un ouvrier pose 25m2/jour. Plus le prix au m2 est cher plus la pose est indolore.

Le reagreage c’est 25€/m2 si c’est fait par une entreprise. Compter en fourniture 1€/m2 et par mm. Un ouvrier peut faire 50m2 par jour.

Concernant l’emplacement quand le m2 est a moins de 1000€, il faut réellement se poser l’intérêt de la rénovation. Une rénovation totale c’est environ 1000€ le m2. La rénovation apporte proportionnellement peu de valeur ajoutée au bien.

En conclusion, dans un coin a moins de 1000€/m2, revonver pour louer, il faut que la location rembourse la totalité de la rénovation en 10 ans.

Ce n’est qu’un avis parmi d’autres. Vous êtes le seul décideur.

Une file sur les résidences des 70’s
Investir dans un appartement en copropriété des années 70…

Ce que j’en avais retenu d’apres des petites annonces sur photo et sans negociation dans mon secteur:

Un appartement de ce type en bon état rénové recemment vaut environs 1000€/m²
J’avais repéré 2 appartements tres vétustes à 600€/m²

Je n’ai pas visité donc je ne sais pas si les étages l’exposition… sont les mêmes ni le prix reel auquel se font les ventes.

Conclusion(hors négociation) :Acheter très décoté et être capable de tenir son budget rénovation.J’imagine qu’un appartement vétuste n’ayant bénéficié d’aucun travaux depuis des années(voir des decenies) est plus facile à négocier:succession à se partager entre plusieurs héritiers et charges de copropriété qui courent pour des vendeurs n’attendant pas grand chose de cette vente .

Il reste à bien prévoir le cout de rénovation pour savoir si on peut esperer avaoir mieux ou aussi bien que l’appartement voisin  pour un cout de revient au dessous des prix de marché.

ça parait plus facile dans les endroits ou l’immobilier est plus cher et ou les couts de rénovation deviennent proprotionnellement au prix global,moins lourds.

Tout à fait Boubouka(même si on peut discuter du coût de rénovation).On a vu ici des photos de réalisations de rénovations globales lourdes à quelques milliers d’€.
Je suis bien d’accord sur le reste(et c’est bien pour cette raison que j’ai acheté de petites maisons rénovées plutôt qu’à rénover).

dans le marché actuel,j’ai quand même l’impression que les biens à rénover ne se vendent plus du tout et qu’il y’a peut-être des opportunités.

Bonjour birdy33,
En un mot : Fuyez ce type d’immeuble pour être bailleur !

- Ce type de bâtiments est souvent en béton, mal isolé tant phonétiquement que thermiquement.
- L’électricité est souvent câblée dans les chambranles métalliques des portes, les déposer laisse des trous pas beaux à moins de remplacer les chambranles ou de mettre des petites plaques et là le budget explose.
- Refaire l’électricité en encastré est quasi impossible (murs en béton armé), vous posez donc des goulottes, non seulement c’est moche et ça s’encrasse, mais tôt ou tard vous vous faites piquer le cuivre par les locataires sortant qui auront "couper le compteur avant l’état des lieux de sortie".
- Dois-je vous rappeler que dans ce type de bâtiments les cafards adorent passer d’un étage à l’autre le long de la plomberie ? de plus les goulottes sont super pratiques pour se planquer et proliférer.
- A l’époque ces logements étaient considérés comme le grand luxe, la taxe foncière est énorme (et la taxe d’habitation aussi).
- Vous dites qu’il n’y a pas d’étudiants, vous allez donc louer à des cas sociaux ? avec des enfants à qui il faut une chambre chacun pour percevoir les aides sociales (et oui les cadres dynamiques de province ont les moyen d’habiter dans d’autres quartiers). Vous faites comment pour expulser une mère "isolée" avec ses enfants ?
- Vous parlez de refaire les sols, Boubouka (comme à son habitude) avance des prix avec conviction alors qu’il est du 92 et vous du 33 et les prix ne sont pas comparables, surtout que la main d’oeuvre espagnole est bien moins chère que la française…. bref. Si le sol à déposer est en dalles amiantées, comme souvent dans ce type d’immeubles, le coût sera bien plus élevé que s’il s’agit d’un sol que vous pouvez emmener vous même à la déchetterie.

En plus des questions habituelles à se poser, voici quelques questions auxquelles il est bon d’avoir les réponses pour ce type d’immeuble :

- De quand date la dernière réfection de la chaufferie ? est-elle déjà aux nouvelles normes européennes ? - La chaufferie est-elle commune à plusieurs bâtiments ? si tel est le cas vous allez avoir à payer un nouveau règlement de copro selon la loi ALUR avec une entité pour la chaufferie commune à plusieurs bâtiments et une entité propre à votre bâtiment.
- De quand datent les compteurs calorimétriques et d’eau chaude ? par télé relevé ou pas ? êtes vous prêt à payer la part d’eau de ceux qui n’auront pas laissé accéder aux compteur et d’attendre un an pour régulariser ?
- Croyez -vous que "kassos" va avoir une visibilité sur sa consommation de chauffage et d’eau ?, ne serai-ce pas plus éducatif qu’elle soit en relation directe avec un fournisseur indépendant ?, car en cas d’impayés, c’est vous qui devrez payer, même si les fenêtres sont ouvertes en plein hiver ; le syndic ne vous fera pas de cadeau.
- A quoi bon avoir un onéreux "parc" à entretenir alors que ce n’est souvent qu’un terrain miné par les crottes de chiens.
- Quelle est le budget copro annuel des réparations du vandalisme ?
- êtes vous prêt à payer les charges du chauffage, d’entretien du parc quand votre logement sera vacant ?
- Je pourrais encore vous en sortir des kilomètres, mais je vais m’arrêter là.

Avec un budget de 91k€, vous avez de belles choses possibles en Gironde.

Note 1 : Merci de respecter la charte et d’utiliser le vouvoiement
Note 2 : Avec un projet d’achat de RP dans 4/5 ans, ne faites pas du locatif dans le marché actuel.
Note 3 : A 26 ans profitez de votre liberté
Note 4 : Si vraiment vous voulez acheter votre RP, empruntez avant vos 30 ans pour minimiser l’assurance du prêt.

Comme certains l’ont évoqué j’ai tendance à fuir ce genre de résidences car les charges sont assez élevées par rapport aux standards actuels pour des biens bien plus modernes et fonctionnels (ou tout au moins plus adaptés aux habitudes de vie actuelles). De plus l’isolation and co sont d’un autre temps (logique).
Par extension je fuis les résidences avec syndic payant (grandes résidences) car les charges sont généralement trop élevées. Mais c’est un choix tout personnel.

Au sujet des charges voyez justement de quoi elles sont composées précisément pour savoir ce qu’il vous restera à assumer en cas de vacance locative.

Au niveau de la rénovation, pour vous donner un ordre d’idée, je viens de tout faire refaire dans un appartement brut de décoffrage (les murs étaient bruts, aucune installation d’eau, d’électricité, etc.). Le tout m’est revenu à 25k€ pour un 32m² (ragréage, reprise d’une poutre soutenant le plafond, isolation, cloisons, fenêtres, installations électrique et sanitaire, cuisine équipée, salle de bain, parquet, peinture, carrelage, etc.). Je précise que je n’ai rien payé au "black".

J’envisageais un temps de faire certaines choses par moi-même mais 1/ n’étant pas expert, 2/ n’ayant pas forcément le temps, je perds moins d’argent à le faire faire pour le louer plus vite.

Bonne réflexion

Personnellement j’ai un appart années 70, que j’ai acheté 40% en dessous du prix, il était en très bon état, j’ai juste relooké la cuisine et la sdb, meublé, le tout pour 4000 euros, je fais tout moi-même. Je sais qu’il y aura dans les 5 ans 5000 euros de travaux d’isolation thermique par l’extérieur, il est loué avec une rentabilité de 13% brut qui me laisse de la marge pour voir venir.

L’immeuble est très classieux, sinon je ne l’aurais pas acheté, et bien placé, ce qui le plus important.

Néanmoins, c’est vrai que l’efficacité énergétique est un critère qui va modifier sérieusement les prix dans les années à venir, il faut donc acheter vraiment pas cher, et que l’isolation soit techniquement possible.

bascarol a écrit :

Absolument, car grand nombre d’immeuble ne pourront jamais être conforme à la RT2012, alors la RT 2020 n’en parlons même pas.

Si il est effectivement envisageable que de nouvelles normes contraignant à l’isolation des immeubles anciens apparaissent dans les prochaines années, leur voir appliquer les normes du bâti neuf semble totalement irréaliste (et irréalisable).

Pour ma part j’ai acheter un T3 de 74m2 il y a deux ans qui va bientôt etre mis en location.
Acheter 72K€ hors frais agence et notaire.

A l’achat il etait en piteuse état, j’ai refait pas mal de chose, mais aujourd’hui il est plus que présentable.
En revanche quelques semaine après mon achat, une rénovation exterieur à été vote en AG.
21000€ dans les dents..  Cela comprenait ravalement de facade ( avec isolation exterieur norme RT2012 ), remplacement de tout les fenêtre en double vitrage, d’une grande baie vitré de 4.50M et d’un garde corps.

Meme si j’en garde aujourd’hui un gout amer, j’ai aujourd’hui pour 103 000€ un T3 dans une coproprieter arborer d’arbre au mileu d’un super parc bien entretenu, impossible de trouver un bien équivalent de ce standing dans du neuf aujourd’hui ( je suis de la région Mulhousienne ).

Les travaux que j’ai effectuer n’ont pas excéder 5000€. En revanche cela ma pris beaucoup de temps, si j’avais tout laisser faire c’est vrai que on aurait exploser le budget..

Il sera loué 480€ + 200€ de charges, on est dans un loyer médian par rapport à ce qui se fait dans le quartier.

même pour des loyers plus élevés, il faut faire attention aux charges.

Aujourd’hui j’ai visité à Paris un Studio bon sur tout rapport. Le montant des charges 250€/mois pour un 25m² (dont 190€ pour le studio et 60€ pour le parking). Le montant des charges m’a refroidi.

Justement les locataires regardent bien Loyer + Charges
Donc si Charges baissent
Loyer Augmente… et rendement aussi…
D’ou l’interet de petit immeubles sans ascenceurs et bonne isolation…