Investissement locatif en province : comment choisir la ville ?

Bonjour à tous , je viens faire un petit topo sur mon investissement ,achat de l’immeuble  255000€ ,local commercial plus un appartement de louée sur 4, revenu locatif 1500€.
Financement
prêt principal  de 275000€ a 2.7% sur 18 ans pour l’achat les frais de notaire et les frais de banque premier palier  a 1300€ sur 18 mois pendant la réalisation des travaux ensuite 1850€
prêt travaux  de 17000€ a 2.7% sur 15 ans qui sera débloque lors de la pose des fenêtres et volets en janvier 120 € de remboursement suplémentaire.
Ca fait bientot deux mois que je suis dans les travaux 1 jour par semaine ,ça avance doucement mais je me suis donné six mois pour le premier appartement  à renover.
Pour l’estimation des 10000€ de materiel pour la rénovation d’un appart il me semble que je ne devrait pas trop dépasser .Je vous ferait un petit retour quand il sera finit .
Je reviendrais surement pour des questions ultérieurement, et merci pour tout ce que j’ai déjà pu lire et apprendre sur ce forum.

Comme vous, je trouve très difficile d’évaluer la demande dans les toutes petites villes.

Tous les critères pré-cités sont très pertinents pour des villes plus grandes, mais souvent difficiles à analyser sur un micro marché.
Par exemple, le nombre de logement vacants dans les villages peut être souvent lié à l’âge de la population (plus de personnes en maison de retraite et maisons inoccupées ou plus de successions en cours) maisons abandonnées car nécessitant trop de travaux… ce qui ne signifie pas forcément l’absence de demande locative.

Mettre des annonces fictives peut être une solution mais quel retour quantitatif en attendre ?
Bien moindre qu’en ville… les critères proposés par @Ricou semblent assez raisonnables (1 mois c’est suffisamment long)
Une observation des villages dans mon coin me fait dire que les annonces restent très longtemps, sont souvent renouvelées mais par contre ne reviennent pas fréquemment sur le marché (l’inverse des studios des plus grandes villes).

J’aime demander aux agences les biens pour lesquels ils ont des demandes mais pas d’offres. (malheureusement la réponse correspond assez souvent à des biens peu rentables)

L’analyse de l’offre révèle souvent des biens un peu "ringards" la réponse est peut-être dans une offre aux goûts du jour.
Votre connaissance du marché peut-être complétée par une enquête terrain (commerçants, marché… il y a toujours des infos à recueillir)
Attention à la dépendance éventuelle de l’emploi/économie à un gros employeur local !

Pour ma part, j’ai commencé par considérer que les bonnes affaires commençaient par acheter pas cher.

Donc dès 1970 je me suis attaché a consulter de manière exhaustive ce qui constituait alors, à ma connaissance, le vecteur le moins cher : les ventes sur adjudication.

Peu importaient le bien et  l’endroit, si c’était " Pas Cher" j’achetais
( dans les limites de l’Ile de France quand même…… ) Quoi Que….

Je ne m’étendrais pas sur les méthodes de recherche de l’époque
( où j’étais pourtant alors TRES performant)
Elles feraient HURLER de rire aujourd’hui.

Puis avec le temps, j’ai pris conscience du temps  et de l’argent  perdus à gérer loin de chez soi
Je me suis mis à étudier les différentes rentabilités  sur une même région et de préférence à ma porte.

Dans les années 80, les studios étaient plus rentables que les 3 pièces.
( c’est d’ailleurs toujours  le cas)
J’ai infléchi mes critères d’achat vers les studios. De préférence  " Pas trop loin".

Puis j’ai découvert que les murs de  boutiques rapportaient plus que les studios.
Puis que les locaux d’activité rapportaient plus que les murs de  boutiques
Et enfin que les Bureaux rapportaient plus que les locaux d’activité.
Là je me suis fortement brûlé les doigts sur un Marché qui ne me convenait pas et suis revenu hâtivement en arrière.

Je vis actuellement uniquement sur des locaux d’activité depuis 15 ans.

J’ai découvert ce site ce matin, spécialisé dans la recherche de biens immobiliers loués, où l’on peut trouver de jolis rendements bruts, même si certains rendements exceptionnels sont dans des zones "difficiles".

Pas directement intéressé, mais je me dis que ça pourrait très certainement intéresser des gens ici.

La Bonne Pierre - Celle qui vous rapporte

D’autant qu’au délà de ce phénomène structurel entre les périodes de l’année, il faut évaluer la part conjoncturelle dans l’observation.

Exemple : j’ai toujours loué mes T2 étudiants quasi à la 1ere visite (présélectionnéé) quand il se libèrent en juin. S’ils se libèrent en novembre, il me faut + de visites. Jusque-là observation idem à celle de lachignolecorse.

Mes T1 étudiants ( NB : il y a beaucoup de studio-T1 dans ma ville, même si les miens sont plutôt mieux que la moyenne) subissaient en revanche normalement 1 à 2 mois de vacance locative quand il y avait changement d’étudiant, qui le prenaient souvent au 1er aout mais jamais avant (rien de grave, c’était intégré à mon BZP). Mais depuis 2017, et l’effet baby-boom (surplus ponctuel d’étudiants arrivant en 1ere année, cf. les histoires APB et autres truc du genre), ils sont loués en 1 jour et dès le 1er juillet ou mi-juin sans période de vacance locative par rapport au locataire sortant.

Ainsi, celui qui conjecturerait à long terme en partant de cette observation sur les T1 sans tenir compte de ce facteur conjoncturel baby-boom serait donc trop optimiste…L’exercice d’évaluation de la demande est donc parfois un peu + profond et difficile qu’il n’y parait

nsk7 a écrit :

Pour info, après ma séparation, mon souhait était de louer et je n’ai RIEN trouvé. (…)Or une maison comme la mienne s’adresserait précisément à des familles avec enfants.

Donc, vous voulez louer pour rendre service à quelqu’un qui serait dans la même situation que vous ? Voilà une bien mauvaise façon d’aborder l’investissement. On n’investit pas pour rendre service, mais parce que ça rapporte.

Comme dit Range19, il faut établir la rentabilité. Prix de vente potentiel d’un côté. Loyer potentiel de l’autre.

Mes quelques idées à ce sujet :
- les maisons se louent généralement avec des rentabilités très basses. Les gens sont prêts à mettre cher pour acheter leur sacro-sainte RP, mais pas prêts à louer cher. Tout le monde cherche à louer une maison, mais personne n’est prêt à mettre le prix. C’est comme les jardins, les piscines, les garages : tout le monde rêve de trouver une maison à louer qui dispose de ces éléments, mais personne n’est prêt à payer le surcroît de loyer correspondant.
Donc, a priori, mauvaise idée de la mettre en location. On peut aussi louer après division, ou pseudo-division, ou mise en colocation, mais ça complique. Vous parlez carrément de changer de région : c’est compliqué de gérer à distance. Bref, je suis pas chaud du tout sur l’option location.
- les travaux avant vente sont très rarement rentables (dans le sens où on retrouve pas une augmentation de valeur supérieure ou égale au montant des travaux), si on doit les faire faire par des artisans. Avez-vous le temps et le savoir-faire pour faire les travaux vous-mêmes ? Il faut parfois savoir se contenter d’un gros coup de propre.

Louer votre maison, ou faire des travaux en vue de vendre, voilà ce qui a tout l’apparence, AMHA, de fausses bonnes idées.

Rastignac, dans ce long post de grande qualité, permettez-moi de corriger une légère erreur de votre part sur ce passage :

Rastignac a écrit :

En location nue, vous pouvez compter sur environ quatre ans sans fiscalité par la déduction de tous les frais (taxe foncière, intérêt d’emprunt, frais de notaire…), après vos revenus locatifs seront soumis à imposition.

1) les frais de notaire ne sont déductibles que pour une faible partie, en tant qu’ils constituent une partie des frais d’emprunt ; et encore uniquement si on a recouru à un financement garanti par hypothèque ou PPD. Je cite le Bofip :

[parmi les frais d’emprunt déductibles en charges, on peut tenir compte :]
- des frais d’inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers ; les honoraires de notaire correspondant à un contrat de prêt garanti figurent parmi les frais d’acte hypothécaire ou d’inscription en privilège de prêteur de deniers de ce prêt. Ces honoraires, ainsi que la TVA qui leur est applicable, constituent des charges déductibles des revenus fonciers. Le contribuable doit être en mesure de justifier de la nature et du montant des honoraires de notaire dont il demande la déduction ; notamment, ces honoraires doivent pouvoir être distingués de ceux qui correspondent à l’acte d’achat lui-même (ces derniers honoraires constituent des frais engagés en vue de l’acquisition d’un capital immobilier et ne peuvent donner lieu à aucune déduction)

2) Mais surtout, avec la liste de charges que vous citez, il n’y a aucune perspective d’avoir un déficit foncier pour 4 ans ! Tout sera déduit dès l’année N (d’acquisition du bien) et l’on paiera des impôts dès N+1.

Il faut faire des travaux massifs pour avoir un déficit foncier reportable sur plusieurs années.
Je rappelle, avec un exemple, le fonctionnement des revenus fonciers au réel :
Supposons :
2000 € de frais initiaux d’emprunt (frais de dossier de la banque ; le cas échéant les frais de notaire susmentionnés)
20000 € de travaux
le bien loué rapporte 6000 € HC par an
il y a 2000 € de charges déductibles récurrentes
Et un seul bien loué en revenus fonciers (sinon il faut prendre en compte les revenus, charges et déficits éventuels des autres immeubles, ça complique).

Année N:
on fait toutes les dépenses de travaux, 4 mois de location seulement donc 2000 € de loyer et 700 € de charges récurrentes
Ca donne : revenus fonciers = 2000 € - 2000- 20000 - 700 = -20700 €
Sur ces 20700 €, 10700 € viennent s’imputer sur le revenu global du ménage et 10000 € sont reportés sur les années suivantes.
Année N+1
revenus fonciers = 6000-2000 = 4000. -10000 € de report = 0 de revenus fonciers imposables et 6000 € de report de déficit;
Année N+2
revenus fonciers = 6000-2000 = 4000. -6000 € de report = 0 de revenus fonciers imposables et 2000 € de report de déficit.
Année N+3 :
revenus fonciers = 6000-2000 = 4000. -2000 € de report = 2000 € de revenus fonciers imposables.

Donc 4 ans, oui, à condition de faire 20 000 € de travaux sur un bien loué 6000 € HC par an, ce qui constitue des travaux assez énormes, en proportion !

En résumé : la location meublée au réel est bien plus avantageuse fiscalement que la location nue et c’est pour cela qu’il faut d’abord remplir cette "niche fiscale" un peu en-dessous des seuils (le plus haut des deux parmi 23000 € de recettes ou des recettes = la moitié des revenus d’activités du ménage).

Dernière modification par Bernard2K (19/05/2020 08h05)