Investissement locatif en province : comment choisir la ville ?

C’est intéressant, nous sommes dans la même région mais ma vision diffère assez de la votre. Je pense que Tours et Orléans, qui sont nettement plus grandes que Bourges et beaucoup mieux connectées à Paris, "déforment" leur territoire environnant. Votre approche est justifiée dans l’Indre-et-Loire et le Loiret. En revanche, l’enclavement relatif de Bourges combiné à son statut de préfecture a permis d’assez bien préserver le centre ville tant au niveau de la sécurité que de la chalandise.

Personnellement, j’aurais plutôt tendance à conseiller l’hypercentre de villes dotées d’une gare (cf. la différence criante entre les destins de Fougères et Vitré) mais relativement distantes d’autres "métropoles", un immobilier abordable et une esthétique suffisamment intéressante pour générer du tourisme, et/ou la présence de sièges administratifs. Bourges coche ces cases, ainsi que Rodez, Vitré, Laval, peut-être Autun, Bayeux, Provins…

L’intérêt actuel pour la suburbia me semble très similaire au white flight [https://en.wikipedia.org/wiki/White_flight] américain des années 1960-70. L’environnement dortoir et sans charme, la mauvaise qualité des constructions, le manque de services de proximité les rend impopulaires aujourd’hui et les millenials reviennent gentrifier les "inner cities" vues par leurs parents comme un enfer de violence et de drogues. En France, je pense que ces villes snobbées (avouez que ma liste plus haut ne vous a probablement pas fait rêver) mais pourvues de tout le confort de la vie urbaine, avec des espaces verts qui font de plus en plus défaut dans les métropoles surconstruites, et alimentées par un flux régulier de fonctionnaires et de touristes, sont l’équivalent des actions Lynchéennes avec un nom ennuyeux voire ridicule mais un business solide et profitable…

La valeur d’une maisonnette dans un "bled" sera en effet susceptible de fluctuer violemment, mais une maison de ville de caractère dans les villes sus-citées devrait comparativement garder une valeur correcte à long terme, surtout que l’immobilier dans ces villes n’a pas vraiment bénéficié de la hausse bullesque que l’on peut voir à Paris ou même Orléans.

Bonsoir,

je déterre cette file pour vous demander un avis : j’ai passé du temps à parcourir les différentes conversations de la rubrique immobilier et, à moins que les modérateurs ne me demandent d’ouvrir une file spécifique, celle-ci me semble appropriée :

Je suis actuellement en train de renégocier le crédit de ma RP et j’envisageais d’en profiter pour augmenter mon emprunt initial d’une enveloppe supplémentaire pour financer des travaux. J’ai acheté cette RP un peu en urgence. Le fait est que, même si ma maison me plaît, je souhaite quitter la région d’ici quelques années. Les travaux à envisager ne me semblent pas devoir être les mêmes selon que je remette la maison en vente ou que je la garde pour la mettre en location : c’est ici que j’en appelle à vos conseils.

Situation :
La commune > 25 000 habitants, la 2e du département, 3 collèges + 3 lycées (filières générales et pro), un certain intérêt touristique. Dans les terres. Les plages les plus proches sont à 45 minutes, les plages les plus belles, à environ 1h.
Mon quartier : dans la ville à proprement parler mais un peu excentré. L’inconvénient principal est la nécessité absolue d’avoir une voiture. Les avantages : taxe foncière moins élevée que dans l’hyper centre / accessibilité ultra rapide du nœud routier desservant toutes les grandes villes de la Nouvelle Aquitaine.
Ma maison : point en hauteur donc zone non-inondable (ici, ça compte) mais belle vue sur le fleuve et la campagne environnante. 100m2. Tout le nécessaire à environ 5 minutes (en voiture forcément…)

Pour info, après ma séparation, mon souhait était de louer et je n’ai RIEN trouvé. J’ai démarché huit agences immobilières : elles n’avaient que des T2 dans le centre ville ou des T3/T4 dans des résidences bas de gammes du "quartier ZEP". Les maisons se louent presque exclusivement dans les bourgs voisins mais pas dans la ville même. À l’époque, cela m’avait juste désespéré et je ne m’étais pas du tout demandé si cela pourrait un jour tourner à mon avantage. Aujourd’hui, après quelques années passées ici, j’ai tendance à me dire que si les maisons de bourg présentent l’avantage du jardin (alors que ma maison n’a qu’une petite cour) elles ont tout de même de nombreux inconvénients relatifs essentiellement aux enfants (ne serait-ce que la nécessité de prendre les bus scolaires avec leurs horaires parfois raidasses). Or une maison comme la mienne s’adresserait précisément à des familles avec enfants.

Que pensez-vous du potentiel locatif d’une telle maison ? Quelles questions devrais-je me poser et quelles recherches devrais-je effectuer pour évaluer tout cela ? J’ai eu ma banquière au téléphone qui me dit que les taux sont en train de remonter (j’avais initier la renégo fin février mais toutes les opérations immobilières ont été interrompues pendant le confinement). En gros, je me dis :
- Je remets à la vente--> travaux à minima = petit remaniement de toiture, peinture façade, rénovation de l’entrée.
- J’envisage une mise en location --> il faudrait reprendre toutes les peintures intérieures et refaire la cuisine (qui doit avoir mon âge )

Merci à ceux qui prendront le temps de lire cette tartine (et d’y répondre…)

nsk7 a écrit :

Pour info, après ma séparation, mon souhait était de louer et je n’ai RIEN trouvé. (…)Or une maison comme la mienne s’adresserait précisément à des familles avec enfants.

Donc, vous voulez louer pour rendre service à quelqu’un qui serait dans la même situation que vous ? Voilà une bien mauvaise façon d’aborder l’investissement. On n’investit pas pour rendre service, mais parce que ça rapporte.

Comme dit Range19, il faut établir la rentabilité. Prix de vente potentiel d’un côté. Loyer potentiel de l’autre.

Mes quelques idées à ce sujet :
- les maisons se louent généralement avec des rentabilités très basses. Les gens sont prêts à mettre cher pour acheter leur sacro-sainte RP, mais pas prêts à louer cher. Tout le monde cherche à louer une maison, mais personne n’est prêt à mettre le prix. C’est comme les jardins, les piscines, les garages : tout le monde rêve de trouver une maison à louer qui dispose de ces éléments, mais personne n’est prêt à payer le surcroît de loyer correspondant.
Donc, a priori, mauvaise idée de la mettre en location. On peut aussi louer après division, ou pseudo-division, ou mise en colocation, mais ça complique. Vous parlez carrément de changer de région : c’est compliqué de gérer à distance. Bref, je suis pas chaud du tout sur l’option location.
- les travaux avant vente sont très rarement rentables (dans le sens où on retrouve pas une augmentation de valeur supérieure ou égale au montant des travaux), si on doit les faire faire par des artisans. Avez-vous le temps et le savoir-faire pour faire les travaux vous-mêmes ? Il faut parfois savoir se contenter d’un gros coup de propre.

Louer votre maison, ou faire des travaux en vue de vendre, voilà ce qui a tout l’apparence, AMHA, de fausses bonnes idées.

Bonjour Nsk7,
Pour pouvoir vous répondre, il faut d’abord que vous abandonniez cette noble vision littéraire de l’investissement pour passer aux chiffres ! (Je n’avais pas vu votre précédente réponse lors de mon post)
A savoir :
1/ Prix d’achat de la maison et échéance mensuelle de prêt, avec le capital restant dû.
2/ Coût des réparations et influence sur le prix de vente.
3/ Valeur de la maison à la revente d’après une estimation de deux agences immobilières différentes, avec et sans réparations.
4/ Loyer possible, d’après les agences, et pour quelle clientèle. Comparez leurs réponses avec leurs propres  annonces…Pour la rentabilité en province, vu les soucis du bailleur, il faut au moins 8% brut pour se lancer (sauf gros espoir de plus-value). DDtee, un véritable expert, exige au moins 10%.
5/ Votre projet de vie dans les deux ou trois ans : dans cette région, ailleurs, en attente d’une mutation…
Sachez qu’il est compliqué de gérer un bien locatif à distance.
6/ Un prêt à 25 ans coûte très cher à l’emprunteur, je vous conseille de viser une durée de 20 ans, voire 18, bien plus intéressante.

Rastignac

Bonsoir Rastignac !

Rastignac a écrit :

1/ Prix d’achat de la maison et échéance mensuelle de prêt, avec le capital restant dû.

Hé bien précisément : mon emprunt est récent et j’ai pour l’instant d’avantage remboursé d’intérêt que de capital. Je me demandais donc s’il n’était pas judicieux de laisser la maison se rembourser par des revenus locatifs et de repousser la vente le plus tard possible dans l’espoir d’une plus-value, même modeste. Je juge de la rentabilité d’une opération à l’aune de ce que je suis et de ce qui me suffit : je serais bien contente de faire une petite PV d’ici dix ans (échéance à laquelle mon aîné devrait commencer ses études supérieures à moins que ses lacunes en BD ne lui valent un redoublement plutôt que de revendre rapidement et avoir payé quelques échéances d’emprunt comme on paye un loyer. Mais je conviens qu’il y a peut-être ici un biais familial : j’ai été élevée avec l’idée qu’un loyer était une dépense à perte alors qu’un remboursement de crédit était un levier dans la constitution d’un patrimoine (je vous épargne le mot "matrimoine" par charité mais promettez-moi de sourire un peu cette fois).

Rastignac a écrit :

2/ Coût des réparations et influence sur le prix de vente.
3/ Valeur de la maison à la revente d’après une estimation de deux agences immobilières différentes, avec et sans réparations.

Oui, ça je m’y attelle au plus vite.

Rastignac a écrit :

4/ Loyer possible, d’après les agences, et pour quelle clientèle. Comparez leurs réponses avec leurs propres  annonces…Pour la rentabilité en province, vu les soucis du bailleur, il faut au moins 8% brut pour se lancer (sauf gros espoir de plus-value). DDtee, un véritable expert, exige au moins 10%.

Vous savez combien les experts me font peur. Private joke à part, je ne peux pas envisager ma RP comme un pur investissement locatif : elle a d’abord été une urgence. Je cherche conseils/témoignages pour voir si, maintenant que l’achat est fait, je peux en tirer parti ou pas du tout.

Rastignac a écrit :

5/ Votre projet de vie dans les deux ou trois ans : dans cette région, ailleurs, en attente d’une mutation…
Sachez qu’il est compliqué de gérer un bien locatif à distance.

Ailleurs. Définitivement ailleurs. L’enjeu pour moi est de transformer un "accident de parcours" à mon avantage, histoire de l’oublier et de le digérer plus vite. Péché d’hybris ? Pour ce qui est de la gestion locative à distance : à quels désagréments doit-on s’attendre lorsqu’on loue à une famille ? C’est un peu plus stable que les profils étudiants, non ?

Rastignac a écrit :

6/ Un prêt à 25 ans coûte très cher à l’emprunteur, je vous conseille de viser une durée de 20 ans, voire 18, bien plus intéressante.

Il me semblait que ce qui coûte, ce sont les intérêts plutôt que la durée : mon emprunt est à un taux assez correct. Par conséquent, mes mensualités sont faibles et permettent d’autant plus facilement de compter sur un loyer perçu pour les couvrir entièrement : actuellement je paie 565 pour le crédit et 93 pour la taxe foncière. Si je peux louer entre 700 et 800 (très envisageable d’après mes premières recherches), ça me laisse une certaine sérénité ET ma capacité d’épargne actuelle. À l’extrême inverse, je pourrais d’après mon banquier envisager de réduire mon crédit à 13/15 ans, mon "reste à vivre" passent selon ses critères mais je peux plus épargner…

J’espère ne pas avoir été trop littéraire.

Bien à vous

Ecole fraternelle peut être?

Message édité par l’équipe de modération (18/05/2020 00h03) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

Bernard2K a écrit :

Différentes sources :
- annonces leboncoin
- agents immobiliers (plusieurs, sans leur donner les estimations des collègues pour ne pas les influencer)
- DVF
- etc.

Patrimm.

🌷🌷🌷🌹

A propos de la location,
Ce n’est pas une revanche sur un "accident de la vie", mais d’abord et avant tout un calcul du risque et des perspectives d’une ville, d’un quartier, et d’un bien.
Il faut d’abord accepter une vision chiffrée de ses choix, puis calculer son risque, pour obtenir un résultat probable. Le tout peut se transformer en patrimoine en quelques années, "matrimoine" pour certaines, dot convenable et nécessaire avant de nouvelles aventures pour d’autres…))

1/ fiscalité
Dans ce cadre, il faut tenir compte de la fiscalité. Deux possibilités existent, la location nue ou meublée (= LMNP, que je pratique). En location nue, vous pouvez compter sur environ quatre ans sans fiscalité par la déduction de tous les frais (taxe foncière, intérêt d’emprunt, frais de notaire…), après vos revenus locatifs seront soumis à imposition. Le LMNP est nettement plus protecteur, cependant il demande une plus forte implication du bailleur (un comptable, changer les meubles etc.). Le plus rentable, mais le plus usant et instable, est la colocation à des étudiants : j’évite ce genre de pratique, je crois que le législateur va intervenir…
Comme il a été bien dit plus haut, la vente d’une résidence principale n’est pas imposable à la plus value au contraire des résidences secondaires et des biens locatifs.
2/ Locataires
Pour les profils de locataire : l’étudiant, si sa famille a du répondant (oui, je sais c’est affreux…), peut être un très bon locataire, seulement il tourne souvent (arrêt d’études, stage à l’étranger…). Bien sûr, vous serez heureuse de préférer un cursus école de commerce pour fils à papa plutôt qu’une passionnée de littérature en fac de lettres… Bon, je plaisante, mais le choix du locataire est crucial pour la rentabilité de l’investissement, avec le prix d’achat et l’emplacement, c’est ce qui compte le plus. C’est encore plus dur pour une famille : l’étudiant, en général, ne reste pas longtemps, contrairement à une famille. En cas d’impayé, le juge renâcle à mettre des enfants à la rue. Si votre locataire est une personne âgée, là elle est vraiment invirable… Vous l’avez compris, être bailleur c’est assumer un risque car la machine judiciaire est lente et favorise les mauvais payeurs (2 ans de procédure, minimum, et plus si affinités…). Il faut donc juger un profil, et même "sentir" son locataire avant de s’engager.
Comme me disait un agent immobilier à mes débuts, si vous choisissez un quartier pourri, avec un appartement pourri, un loyer trop élevé, vous aurez vite un locataire pourri. Si le quartier est bon, l’appartement agréable, le loyer correct, alors vous avez de bonnes chances d’avoir un locataire fiable.
Ce que je conseille aux apprentis investisseurs en province, c’est de lire avec soin la présentation et les contributions de DDtee, qui explique remarquablement, même s’il existe d’autres avis très intéressants (Range 19, Cricri, Philippe 30, ZX, Bernard2K pour l’aspect théorie, etc.).
3/ Prêt
Pour le prêt à 25 ans, il est critiqué par la plupart des références de ce blog, à part ZX qui voulait devenir rentier rapidement par des achats parisiens (et qui a depuis quitté ce forum). Les autres conseillent d’éviter, car vous remboursez trop lentement un prêt par rapport aux changements de la vie et aux possibilités d’investissements. Dans mon cas, pour un prêt de 250 000 euros sur 20 ans, au bout de 5 ans j’ai remboursé 50 000 euros de capital et obtenu une plus value conséquente, le tout forme un patrimoine encore petit, mais qui pèse auprès de la banque si je veux me lancer dans autre chose. Avec un prêt à 25 ans, on est "scotché" bien plus longtemps à son investissement.
4/ Connaissance du marché
Avant d’investir ou de choisir de louer, il faut étudier son marché avec soin, en se posant des questions simples (wikipedia…): La ville gagne des habitants ou elle en perd ? Le quartier est bien coté ou mal vu ? les voisins ont un travail ou sont-ils au chômage ? Quand on ne connaît pas bien une ville, j’estime à 30 visites de biens le délai nécessaire pour se former un oeil sur le marché. Bref, il faut bosser. Et ce site est vraiment excellent pour s’initier.

Bien à vous,

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (18/05/2020 02h25)

De part ma dernière expérience des investisseurs qui ne sont pas sur place…je garde un mauvais souvenir.

Pas de mal d’investisseurs, venus de de Savoie (environ 300 km) ont pu s’acheter 5 logements (en Bourgogne) au prix d’un dans leur région.

Les rendements offerts leur semblaient très intéressants.

Au final, les gens n’étant pas sur place se sont très peu intéressé à l’immeuble, au choix de leurs locataires (l’essentiel étant que le bien soit loué), aucune présence aux AG.

Résultat, les logements de l’immeuble sont devenus très compliqués à loué tant celui-ci est mal fréquenté (mauvais locataires, dégradations, bruit) à force de louer à n’importe qui.

=> de mon point de vue, la gestion à distance est une mauvaise chose. Il me semble important que le propriétaire soit sur place pour gérer les problèmes.