Transformation d'une copropriété de 4 appartements en nom perso en SCI

bonjour,

Vous devriez peut être voir du coté de la banque pour voir si il serait prêt à vous faire un crédit à votre age , désolé mais c’est le point qui risque de poser problème.

Ensuite j’ai pas trop compris la manœuvre de vouloir vendre car si vous louer en agence cela ne vous rapporte rien par contre vous êtes prêt à le revendre à une SCI en le conservant en location.
En partant toujours en vacances pendant 4 à 5 mois…

Si votre bien est loué par une agence , les problèmes seront traitées par celle ci.
A moins que l’agence ne fasse que la recherche de locataire , solution qui personnellement n’a pas d’intérêt pour moi , soit je gère , soit l’agence gère.

Si vous reprenez un emprunt , vous ne gagnerez rien tous les mois car les loyers couvriront le remboursement.

Question indiscrète   , avez-vous des enfants ?
Si oui , Sont ils intéressés par ce bien ?

Quand à débattre des avantages et inconvénients d’une SCI , on va attendre que votre projet murisse car sinon c’est la boite d’aspirine assurée …..

Philippe

Je comprend votre démarche et votre mode de fonctionnement.

A la question des enfants , il s’agissait pour moi d’envisager un apport ou une vente ou ils seraint majoritaires.
Vous  avez  peut être de la famille qui pourrait s’associer à ce projet de rachat en étant associé dans la SCI.

Les problématiques à mon sens sont :
- Un emprunt aujourd’hui à 66 ans , renseignez vous auprès de votre banque.
- L’acceptation par la banque de vous refinancer sur un rachat via une SCI d’un bien en nom propre , les   banques ne savent pas trop faire et certaines assimiles cela à de l’abus de droit , une hérésie bancaire  de personnes ne comprenant rien.

La finalité que je comprend me pose problème :
- Vous avez aujourd’hui un bien qui vous rapporte une somme de XXX € annuels  - charges etc ….
- Vous allez prendre un emprunt qui va vous couter , à la somme annuelle de XXX € de revenu il faudra
soustraire le remboursement d’emprunt.
- Vous ne pourrez déduire fiscalement que les intérêts d’emprunt

Essayons de raisonner par un exemple fictif
Vous touchez 50.000 de revenus locatifs aujourd’hui et que vous payez 10.000 de charges globales
Vous êtes imposable sur 40.000 à la CSG à 15,5 % et dans votre imposition personnelle.
Soit 40.000 à 15.5 % = 6.200 de CSG
Il doit vous rester approximative 40.000 - 6.200 - surplus sur impôt personnel de 10.000 = 24.000 € net

Demain par un rachat vous toucherez toujours 50.000 € - 10.000 de charges - 9.000 de remboursement de l’emprunt = 31.000 € de trésorerie.
Sur la part de de remboursement de l’emprunt vous ne pourrez déduire que les intérêts d’emprunt disons 1.500 €
Si on recalcule cela donne
Vous serez imposable sur 40.000 - 1.500 = 38.500 €
La différence d’imposition viendra uniquement des intérêts d’emprunt MAIS vous disposerez de moins d’argent car il faudra rembourser la banque pour 9.000 € par an.

Le seul intérêt pour vous est de disposer de cash suite à la vente à une SCI.

Concernant les problématiques de chauffe eau , je les comprend mais à mon sens vous devriez du lest sur l’entretien et la gestion.
Un chauffe se change tous les 8 à 10 ans voir plus suivant le calcaire.

Si vous avez tout payer , faites fonctionner les artisans et passez les frais en charge en sirotant votre boisson préféré dans un lieu de villégiature….

Mettez tout en agence et profitez.

Philippe

Pas du tout,  proche de Quimper et de Briec, village de plus de 1500 habitants avec des zones industriels proches.
Frais déduits > de chauffage central collectif au gaz de ville, compteur électrique de la copropriété, taxe foncière, contrat d’entretien de la chaudière pièce et MO compris, entretien des parties communes = 2500 € annuel > non déductible pour moi qui suis un particulier, revenu annuel possible des 4 appartements  15 000 € /an.
Les loyers ne sont pas ceux de la région parisienne ou d’autres grandes villes de France, un studio 20 à 30 m² bien équipé entre 300 et 350 € / mois, un employé avec un salaire minimum est plus riche en Bretagne qu’à Paris.
Si achat du bien sans apport, frais de notaire inclus 140 000€, emprunt à 3,2 % annuel = 790 € /mensuel = 9500 € /an de remboursement du prêt sur 20 ans pour 12500 € de revenus locatifs charges de 2500 € déduites.
Mais je dispose d’un capital de  130 000 € moins la plus-value de 10 000€ = 120 000 € si j’ achète à sa valeur, je peux acheter moins 80000 € et payer 450 € de remboursement mensuel .
Mon objectif est d’avoir du capital rapidement, puis de vendre le bien à son juste prix par la suite,  même si je mets 5 ou 10 ans à vendre, en sachant que l’impôt sur les SCI en cas de vente est supérieur à celui du particulier 30 à 40 % .

Les agences disent que le bien est très intéressant, les appartements sont impeccables, pas de frais de travaux mais ils n’ont pas d’acquéreurs dans la région ?
Les investisseurs ne pensent pas à aller en Bretagne !

En ce qui concerne les chauffes eaux, un chauffe eau ne se change pas tout les 10 ans, j’étais, je suis pro en la matière, le corps de chauffe peu durée 20 ans, les éléments à changer tout les 5 à 10 ans sont la résistance, le thermostat, le groupe de sécurité, mais la plupart du temps l’artisan vous dit qu’il est foutu, c’est plus rentable pour lui, comme peu de personne sont capable de vérifier ils paient.
Il n’est pas possible de passer en charge les frais de travaux ou d’achats, je suis en nom propre et non en société ni en SCI c’est ce que j’essaie de dire depuis le début. Demain je fais refaire la couverture ou le ravalement (qui sont déjà réalisés) pour exemple, je ne pourrais pas déduire ces travaux le coup restera dans le bénéfice.
Il n’y a aucune déduction possible des revenus locatifs hormis celle prévue sur la feuille d’imposition lorsque l’on est un particulier, pas une entreprise, une société ou une SCI.

Cordialement

Je n’hésite pas à vendre il n’y a pas d’acquéreurs !

En ce qui concerne le chauffe eau, changer la résistance et le joint fait gagner non pas 4 ans mais 10 ans, le remplacement de pièce et l’entretien est à la charge du locataire cela fait parti des menus réparations, changer un chauffe eau électrique en totalité c’est le considéré comme vétuste, même si il n’y avait que la résistance ou thermostat à changer, c’ est à la charge du propriétaire.

600 € pour changer un chauffe eau alors qu’il n’y avait que le groupe qui fuyait ce n’est pas de la mauvaise fois c’est une réalité, on vous dira qu’il est entartré qu’il y a du calcaire, j’ai été entrepreneur pendant 40 ans, tout corps d’état, lorsque je suis absent il m’est difficile de contrôler d’éventuels devis.
ou vous êtes artisan ou c’est vous qui êtes assez de mauvaise fois vous mettez la parole des autres en doute, je pense que bon nombre de personne pourrait témoigner ici de ce genre d’arnaque ?

Changer une résistance plus joint plus la MO pour gagner 4 ans de plus sur un cumulus qui coûte neuf 150 euros et dont en moyenne la durée de vie est de 10 voire 15 pour les stéatites, faut le vouloir quand même. -

un chauffe eau de 150 € plus le déplacement pour l’achat, plus la pose, ce n’est généralement plus le même modèle au bout de 5 à 10 ans, il faut remettre des tiges filetés dans les murs entre axes différents, ne me parlez pas de pieds il faut quand même mettre une fixation murale, on change le groupe de sécurité d’office, déplacement plus pose = 1 journée = 300 € total = 470 € si modèle de base à 150 €, sinon modèle à 300 € ou 400 € à charge du propriétaire.
Remplacer le thermostat = 1/2 heure plus 40 € de pièce plus déplacement moins de 180 € à charge du locataire si je suis là cela lui coûte que 70 €
Remplacer une résistance = 2 heures plus déplacement plus pièces 60 € = 220 € à charge du locataire. Si je suis la cela lui coute que 100 €
Ne croyez pas que la durée de vie d’un chauffe eau avec résistance en stéatite soit supérieur au résistance classique, le corps de mes chauffes eaux ont près 20 ans sans calcaire ni rouille, les pièces sont changées tout les 5 à 10 ans.

La gestion est de 3 à 4 % par une agence et ce n’est pas ce qui m’intéresse c’est de récupérer du capital pour en profiter !
C’est pourquoi je pensais à la solution SCI

Le prix de vente est  dans les prix du marché du Finistère  c’est le rendement qui compte et non pas le prix au m² ce n’est pas une maison d’habitation, avec un rendement de 10 %, le prix a été fixé par une agence mondialement connu. le prix au m² est au tour de 1000 à 1200 € ce n’est pas cela qui importe c’est toujours le rendement lorsque l’on investi.
Dans la région il n’y a plus d’acquéreur que se soit en maisons d’habitations ou de biens rentables il y a un manque de confiance dans l’avenir !
D’après ce que j’ai entendu le budget moyen dans la région serait de 80000 €.
Le boncoin c’est déjà fait sans résultat ainsi que des journaux pas de visite ? de demande ? le marché est mort !

Cordialement
Cordialement

Je vais pas rentrer dans ce débat de sourd, je connais aussi bien le marché que vous.  Vous voulez changer la résistance? c’est la cuve qui lâchera, si c’est pas la cuve ce sera le bloc d’alim, puis le thermostat, puis le groupe etc. Chacun voit midi à sa porte cela dit.

Pour le reste, il est important de ne pas colporter des affirmations erronées.

Un cumulus, que ce soit le groupe, ou le détartrage n’est JAMAIS à la charge du locataire.

Pour le détartrage voir ici :
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 octobre 2008, 06-21.633, Publié au bulletin | Legifrance

Pour le groupe de sécurité voir le décret limitatif des charges locatives partie IV : Plomberie
Décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives | Legifrance

Pour finir, je suis un investisseur et je regarde en PREMIER et avant tout le prix au m² lorsque j’achète. Car c’est bien de parler de rendement, mais si le locataire vous plante dans le Finistère, vous en retrouverez un en quasi 24h comme dans une grande agglo ? J’en doute, et en ayant surpayé au m², avec en sus des revenus en baisse, le rendement s’écroule littéralement. Ce que vous demandez à l’investisseur c’est de payer un rendement (par nature ultra volatile) et non une valeur immobilière. Or,  en immobilier on cherche à avoir un capital d’investissement au pire stable, au mieux prenant un peu de valeur chaque année. Et surpayer un bien 15% ou 20% c’est déjà virtuellement perdre de l’argent. Un investisseur aime l’argent, mais il aime surtout ne pas en perdre. Et, acheter un bien surcoté dans une tendance générale baissière, c’est exactement ce qui arrive. Ne cherchez donc pas l’erreur sur la non-vente depuis longtemps de ce bien…

Ce ne sont que quelques considérations d’investisseurs, je comprend que vous cherchiez à récupérez le plus possible de votre bien pour profiter de votre retraite, et vous avez bien raison. Mais sur ce forum nous essayons d’avoir une vision financière très froide de l’investissement.

Un beau produit, c’est pas seulement un rendement. C’est au minimum un bien au prix ET avec un bon rendement, ou encore mieux, un prix légèrement décoté (ou beaucoup si travaux fait soi-même) ET un bon rendement.

Pour avoir les prix comparables, si tant est qu’il y ait eu des ventes dans un registre à peu prés similaire au vôtre, voir la base PATRIM du MINEFIP Transactions immobilières -Patrim : un outil en ligne pour estimer la valeur des biens immobiliers | Service-Public

Cordialement

Dernière modification par BorderLine (24/03/2014 21h07)

Il faut d’abord trouver se bien à transformer à un prix raisonnable, faire réaliser les travaux ou les réaliser soit même , je vous mets au défi pour un prix de 130 000 € achat compris de faire 4 appartements aux normes d’ isolations actuel, chauffage central au gaz de ville, compteurs individuels, d’eaux, installations électrique avec consuel etc. et 500 m² de terrain agrandissement possible pas de COS.
Vous avez mal compris ou avez vos vu que j’étais 35 à 40 % au dessus des prix ? à moins 40 % la rentabilité serait de 20 % ça n’existe pas ou plus, j’ai construit vendu de nombreux bien, j’ai l’impression qu’ici il y a de nombreux rigolos prétentieux qui  sans aucune expérience pratique la désinformation,  je vais d’ailleurs abandonner ce site sans grand intérêt. Perte de temps avec quelques nanars.

Pour les estimations de l’agence "mondialement connue" j’ai déjà donné avec le plus grand doute, confirmé par l’expérience (et je modère mes propos !).

à mourir de rire.
c’est terrible dans tout les sites il y a toujours des qui veulent se faire passer pour des champions quand on est occupé par ses affaires on n’a pas le temps de passer des heures sur des sites comme celui là.

Ciao !

Bonjour

Philippe30 a écrit :

certaines assimiles cela à de l’abus de droit

Attention à un point : le rachat à soi-même peut ou peut ne pas constituer un abus de droit. Question de contexte. En disant "une hérésie bancaire  de personnes ne comprenant rien", vous laissez entendre que ce n’est jamais le cas, point sur lequel les tribunaux ne vous suivent malheureusement pas.

Newanga a écrit :

"Mais je dispose d’un capital de  130 000 € moins la plus-value de 10 000€ = 120 000 € si j’ achète à sa valeur, je peux acheter moins 80000 € et payer 450 € de remboursement mensuel"

Attention aussi. Dans le montage éventuel, la transaction doit se faire dans des conditions proches du marché, sinon le fisc va raler (sous valorisation --> diminution des droits de mutation --> fisc pas content)

Newanga a écrit :

"Il n’y a aucune déduction possible des revenus locatifs hormis celle prévue sur la feuille d’imposition lorsque l’on est un particulier, pas une entreprise, une société ou une SCI."

Petit rappel : une SCI peut etre IR ou IS. En IR, les déductions admises sont celles admises pour un particulier, ni plus, ni moins.

Second rappel : les travaux d’entretien (comme la réfection de la toiture) sont déductibles dans les deux cas.

(modif : ajout des balises de citation, c’est plus lisible avec)

xa a écrit :

Attention à un point : le rachat à soi-même peut ou peut ne pas constituer un abus de droit. Question de contexte. En disant "une hérésie bancaire  de personnes ne comprenant rien", vous laissez entendre que ce n’est jamais le cas, point sur lequel les tribunaux ne vous suivent malheureusement pas.

Merci pour votre commentaire très juste.

J’évoque les propos habituels de banques.
Bien entendu il faut être prudent sur ce type d’opérations , mettre un prix juste , avoir une justification patrimoniale , rachat par une SCI ou les enfants sont majoritaires par exemple.

Philippe