LMNP : calcul de la rentabilité nette

spou · #1

Bonjour,
J’ai une réflexion sur le calculde la rentabilité nette à partager (je connais les formules renta brute et netne, mais j’ai un raisonnement à partager).

Hypothèses :
•Prix du bien avec frais agence et notaire 100 000 €
•Loyer 500 €
•Mensualité de crédit 400€
•Apport perso 20 000€
•Crédit 80 000€ sur 20 ans
•Taxe et charge 100€/mois
•Provision pour travaux 50 €/ mois
•Etant en LMNP, j’arrive à équilibrer recette/dépense sur les 10 premières années donc 0 impot

Ce qui fait que tous les mois je dois débourser 50 € (500-400-100-50)

Pour calculer une rentabilité nette je me dis que si je n’avais pas acheté ce bien , j’aurai mis sur un compte d’épargne net d’impôt type assurance vie : 20 000€ + 50€ tous les mois pendant 20 ans et que dans le pire des cas j’aurai 140 000€ au bout de 20 ans (option passage d’ici là en LMP pour ne pas payer de plus value)

Avec le lien sur le simulateur 11 milliards d'euros d'actifs investis pour nos adhérents

J’arrive à 6.84% de renta nette soit bien supérieure à la rentabilité brut

A quel moment mon raisonnement n’est il pas le bon
Merci d’avance pour vos réponses

Sébastien

Mots-clés : lmnp, nette, rentabilité

GoodbyLenine · #2

Votre raisonnement n’est sans doute pas bon quand vous calculez la renta nette… car ce que vous faites calculez me semble être la renta brute (avec 0 impôts) (et d’ailleurs ça donne 8.83% avec vos chiffres sur votre simulateur). Pour calculer la renta nette, il faut évaluer le montant des impôts payés (année par année), et faire mouliner excel.

Par ailleurs, calculer une rentabilités avec 3 chiffres significatifs, quand la plupart des hypothèses ont une imprécision qui dépasse 10% (sans oublier que ni les loyers, ni les taxe/charges/impôts ne resteront constantes dans le temps), ça me semble assez peu pertinent….

Boubouka · #3

Si vous utilisez la fonction TRI d’excel pour les deux cas vous pourrez comparez facilement.

TRI se base sur les flux entrant et sortant. Il faut tout prendre.

Bonne réflexion.

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