Investir en Ehpad (Etablissements pour personnes agées dépendantes)

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Résidence médicalisée
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conseil sur investissement d’EHPAD sur PEGOMAS (06) avec le gestionnaire GERMAIN
gestionnaire d’ehpad LMNP ne paye plus … - Page 3
INVESTISSEMENT PIERRE ET VACANCES
Ephad sans défiscalisation
Investissement EHPAD, merci de votre aide

Pouvez-vous préciser vos objectifs ? 
Si c’est pour générer un flux de revenus (éventuellement peu imposés), pour une durée de 15 ans ou plus, c’est peut-être adapté…. mais oubliez toute perspective de plus value.

Pouvez-vous décrire l’opération qui vous est proposée (statut LMP/LMNP /autre, votre TMI, les montants en jeu, durée du bail, modalité de révision du montant du loyer, identité de l’exploitant de l’EHPAD, nature des charges prises en compte par le locataire, financement envisagé, etc.) 

Le principal risque, c’est que l’exploitant (celui qui vous signera un bail) ne soit pas en mesure de tenir ses engagements sur le long terme (il y a de multiples raisons pour que ça arrive, et je connais pas mal de cas, même des EHPAD qui ont fermé, laissant les investisseurs sur le carreau).
Je connais aussi pas mal de cas où les choses se sont bien déroulées….

Je ne comprend pas bien pourquoi le bail ne serait que sur 3 ans, et pourquoi l’investissement serait sur une durée si précise…

Les 138 k€ d’achat intègrent-ils les frais de notaires et du prêt (dont prise de garantie) , et la commission "d’ingénierie" de la financière du patrimoine ?

Quel montant de loyer annuel initial ?  La revalorisation de 2%/an est dangereuse en cas de retour de l’inflation (si elle est de 5% pendant 10 ans vous perdrez beaucoup de pouvoir d’achat, et si elle est de 0% le locataire vous forcera à baisser votre loyer de toute façon !), et je préfère de loin une indexation sur des indices reflétant le chiffre d’affaire des exploitants d’EHPAD ou l’IRL ou l’ILC.

Le "pas de charges" semble bizarre : qui paiera la taxe foncière ?  (sans doute vous….et le montant peut être très variable selon la commune où le bien est situé)

Le "4.18" du prêt bancaire est-il un TEG ou un taux nominal hors frais/assurance./etc ? (sinon : quelle mensualité pour quel montant emprunté) Est-ce un prêt amortissable et à taux fixe ?

Est-ce une EHPAD en exploitation ? Quelle taille (nb de lits) ? Avez-vous vu un bilan récent de l’exploitant ? Quel % du chiffre d’affaire de l’exploitant et de son ebitda est-il "mangé" par le paiement des loyers ?  Avez-vous visité cet EHAPD ? Connaissez-vous le prix journalier d’une chambre dans cet EHPAD (et chez ses concurrents) ?

Concernant votre objectif, êtes vous certain d’utiliser le montants défiscalisés pendant toutes les années à venir ? 

Lisez aussi conseil sur investissement d’EHPAD sur PEGOMAS (06) avec le gestionnaire GERMAIN

[ceci est juste une liste de questions que vous devriez sans doute vous poser, pour mieux évaluer l’opération envisagée]

A propos de l’indexation des loyers (et du "mécanisme lié à l’inflation") :

L’inflation n’aura pas d’impact sur le montant nominal de votre loyer (qui fera +2%/an).
Tant que l’inflation restera proche de 2%/an, rien de spécial à signaler.

Si l’inflation augmente, vos loyers n’augmenteront que de 2%/an, et représenteront de moins en moins de pouvoir d’achat, et sur la durée du bail l’impact peut être important, d’autant qu’à la revente le prix dépendra directement du montant des loyers et de la rentabilité alors exigée pour ce type de bien (si l’inflation fait diminuer de 20% le pouvoir d’achat des loyers, il fera aussi diminuer d’autant la valeur de votre bien).

Vous me direz que si l’inflation diminue, vous serez gagnant avec vos 2%/an. Il n’en est rien, car il est alors probable que les recettes (qui suivront +ou- l’inflation, ou ou un indice représentatif) de votre locataire/exploitant représenteront de moins ne moins par rapport à votre loyer, et il sera contraint à vous imposer une révision (à la baisse) du montant des loyers, soit en cours de bail, soit au renouvellement du bail.
Imaginez l’exploitant qui a 6 500 de loyers à payer, et qui fait pour ce bien 24 000 de recette et supporte 15 500 de charges (personnel et entretien surtout), il lui reste un bénéfice de 2 000. Maintenant si l’inflation est faible, durant 10 ans, que ses recettes stagnent à 24 000, ses autre charges montent un peu à 16 500, le loyer indexé à 2%/an sera de 7 923, et sa marge sera de -423 (négative) et il renouvellera le bail bien plus bas que 7 923, sans doute vers 6 000 (et en cas de désaccord, le juge pourrait bien lui donner raison, au vu de son compte d’exploitation).

Donc, soit vous perdez, soit vous ne gagnez rien… Je préfère être toujours dans le cas où je ne gagne rien (et où les loyers sont indexés sur l’inflation ou un indice représentatif des recettes de l’exploitant).

Autres remarques sur cet investissement :

Je ne connais pas cet exploitant, mais vous non plus (ce qui n’est pas bon signe…), et ce point me semble constituer un très sérieux risque ! Dites-vous bien que vos loyers (et la valeur de votre investissement le jour où vous voudrez le revendre) vont très largement dépendre de la santé financière de l’exploitant… Demandez plus d’informations sur lui (et chercher en vous-même aussi) !

La rentabilité semble moyenne. J’ai récemment vu passer des opérations dans des EHPAD gérées par des groupes plus connus, côtés en bourse au 1er marché (donc tout le monde a accès à ses comptes, et pas mal d’analystes le suivent) avec une rentabilité similaire ou un peu supérieure. Une opération avec un exploitant moins connu / plus risqué mériterait une prime (un meilleur rendement).

Je serais réticent avec "le conseiller est rémunéré par ses partenaires", car il n’y a pas de transparence (la commission du conseiller est assurément incluse dans le prix que VOUS payez, sans doute environ 10-15 000€ dans votre cas).
Etes-vous sur que vous ne devrez jamais payer une facture du comptable ?
Etes-vous sur que vous ne devrez jamais payer pour renouveler le mobilier ?

Le conseiller vous a-t-il fait une simulation complète, intégrant l’impact fiscal, et détaillant année après année les différents flux, et avec un rapport écrit l’engageant ?  (et sans espérer une revente avec plus-value, car la réalité est que les plus-values sont l’exception sur ce type d’opération).

Enfin, la défiscalisation ne devrait jamais être l’objectif d’une opération, mais juste un paramètre à prendre en compte quand on en évalue la rentabilité espérée. Votre objectif est-il bien de conserver cette chambre longtemps (15, 20, 25 ans) pour en toucher les revenus, par ex quand vous serez à la retraite, et êtes vous raisonnablement sur que vous n’aurez pas besoin de récupérer vos fond plus tôt ?

fredmonaco a écrit :

J’ai eu plusieurs conseillers et je ne sais pas encore comment faire mon choix.

Facilitez-vous la tâche : relisez  plutôt soigneusement  le paragraphe de l intervention précédente de GBL :   bien qu  elle date de juillet 2011, elle est toujours d actualité


   Paragraphe :  Autres remarques sur cet investissement :

Franchement je comprendrais jamais de telles sociétés qui font ce genre de pub masquée, en n’ayant pas conscience que cela dessert totalement la valorisation de l’image de leur entreprise. C’est une vision totalement dépassée du marketing.

A moins d’avoir à faire à une escroquerie évidemment.

Bonjour
  Le modérateur nous a privé des conseils de
  Fredmonaco.
  qui donnais un lien sur un site de commercialisation ehpad

penchons nous sur le site proposé par fredmonaco
  Il fait parti du groupe  coté en tant que SOL ABIOS

  dont le co fondateur  Frédéric Err era, est certifié gestion du patrimoine et diplômé d’un 3ème cycle en gestion et économie de la Sorbonne.

   Cette société étant un peu dans une tempête financière: cours de bourse suspendu en novembre 2011  et rétabli sur la place de paris en 2012.
   compte de 2011 non publiés avec autorisation du tribunal de commerce suite a la démission de plusieurs administrateurs.
  Fredmonaco serait-il Frederic Err era il faudrait lui demander.

cdlmt
hervé

edit pour éviter le principe d’indexage google j’ai introduit des espaces sur le nom de la société SOL ABIOS et Err era

Vous écrivez "Personnellement, ce genre d’investissement ne m’attire pas vu ma vision au quotidien."

Une autre question à se poser est : "Où vivraient vos 2 proches si personne n’avait jamais fait ce type d’investissement ?"

Pouvez-vous expliquer un peu comment vous (ou ceux qui l’ont fait) avez choisi les établissements où résident ces 2 personnes ? Et quelles étaient les alternatives possibles ?

Pour répondre à GBL:

Si des établissements privés n’existaient pas, ce serait un  grave probléme car les structure publiques sont très insuffisantes et inaccessibles (liste d’attentes trop immportantes et dossiers rejetés pour cause de revenus trop élevés …!)

Pour la 2eme question:

L’arrivée en EPHAD se fait souvent suite à:

Age relativemment avancé (souvent supérieur 80/85 ans)
La perte d’autonomie progressive des personnes.
Le decès du conjoint.
Les suites d’une hospitalisation. Les EPHAD deviennent  l’annexe des hopitaux et la transition de "fin de vie".
Souvent meme plusieurs de ces conditions simultannées !

Notre choix s’est porté sur la proximité géographique (périmètre maxi 10 Km).
Ensuite il faut déposer des demandes (avec constitution de dossier) auprès des différents établissements (environ 10) public et privé.
Et surtout faire intervenir une assistante sociale (aide précieuse pour la constitution des dossiers et pour plus de rapidité dans les démarches).
Ensuite c’est au premier établissement qui vous contacte (et au hasard souvent le plus cher, mais que faire dans l’urgence ?)
D’ailleurs on trouve dans ces établissements privés des personnes en attente d’un EPHAD public.

Dans notre département (01):  tarif mensuel public: 1700/2000 €    Privé 2500/3000 €

Les solutions allternatives:
Aides a domiciles (médicales et logistiques) . Mais cela coute aussi relativement cher (voire plus selon les cas !)
Aides des proches (enfants, familles). Pas toujours facile si éloignement géographique et c’est "usant" (par expérience personnelle).

Si pas ou très peu de dépendance:  les foyers de personnes agées (en ville/centre ville) avec restauration et un minimun d’assistance médicale.
A l’extérieur des villes vous trouvez aussi les "MARPA" (Maison d’accueil rurale pour personnes âgées).

Mais lorsque la dépendance élevée arrive, seul un EPHAD peut répondre au problème. L’hopital en long séjour ne solutionne pas non plus le problème dans la durée.

Si vous avez d’autres questions, n’hésitez pas.

Comme je ne sais pas comment créer un nouveau forum, je mets ici ce qui peut vous intéresser après l’état de rentier, c’est-à dire l’entrée en EHPAD :-)

Pour les EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) habilités au titre de l’Aide Sociale, les tarifs doivent être agréés par le Conseil Général.

Dans un EHPAD privé à but non lucratif que je connais dans le Nord, le Conseil Général a envoyé le 24.09.2012  l’arrêté de tarification 2012.

Il ya une augmentation substantielle entre 2011 et 2012, les tarifs journaliers passant de :
57.50 à 64.01 pour l’hébergement en studio 1 personne
1.52 à 4.93 pour la dépendance GIR 5 / 6
3.85 à 11.63 pour la dépendance GIR 3 / 4
5.94 à 18.32 pour la dépendance GIR 1 / 2
NOTA : pour la dépendance, dans le cas de revenus inférieurs à 2392,17 euros par mois, l’APA (Allocation Personnalisée d’Autonomie) rembourse la différence entre le tarif du GIR effectif et celui des GIR 5 / 6, ce qui revient à dire qu’au final le tarif du GIR 5 / 6 reste à charge (et, l’air de rien, passer de 1.52 à 4.93/jour, ça fait une augmentation de 224%…)

Mais le pire est ce qui suit :
En vertu de la « fin du principe de rétroactivité » (sic…) « la différence entre le tarif de l’année antérieure appliqué sur les mois écoulés depuis le début de l’année et le tarif journalier calculé sur l’année entière doit être étalé sur les jours restant à courir jusqu’à la fin de l’exercice » (re-sic…)
Ainsi les tarifs journaliers applicables à partir du 1er septembre deviennent :
77.02 pour l’hébergement en studio 1 personne
11.25 pour la dépendance GIR 5 / 6
26.05 pour la dépendance GIR 3 / 4
41.22  pour la dépendance GIR 1 / 2

On passe donc au final de 57.50+1.52=59.02€/jour pendant les 8 premiers mois
à 77.02+11.25=88.27€/jour pour les 4 derniers mois
bref on passe d’un tarif sympa à un coup de matraque de 49.6%.. !

Alors, je ne sais pas vous, mais moi, je rêve d’une administration qui serait capable de fixer ses tarifs au 1er janvier (ou qui aurait une autre conception de la non-rétroactivité…)

Sinon, un conseil :
Mourez jeunes,
Ou économisez beaucoup !

Cela dépend des CG car la rétroactivité n’est plus de mise partout . Surtout quand beaucoup signent maintenant des CPOM…
Et la maison de retraite ou l’EHPAD ne sont pas la suite logique ! Je m’insurge. Le maintien à domicile est possible dans la majorité des cas. En fait, seule une personne isolée, ou qui met en danger elle-même ou les autres (maladie neuro-dégénérative par exemple) aura intérêt (besoin) à partir en maison de retraite. Les autres peuvent très bien rester chez eux, les structures d’aide, de soins et de services à domicile sont assez développés pour ça.

De toutes façons, il n’y aura pas assez de maison de retraite

GBL : le tarif s’applique à tous dans la mesure où l’établissement est "autorisé", il dépend du régime du CASF et du CG et donc le tarif s’applique à tous (alors que sous le régime de l’agrément, il ne dépend pas du CASF et est donc limité par la hausse des tarifs). Pour l’EHPAD en question, c’est plus que probable.

La croissance est énorme, mais le marché anticipe sans doute une baisse drastique du pouvoir d’achat des seniors

Et du financement possible par les Conseils Généraux qui, pour certains, sont à la limite de la cessation de paiement dès le mois de septembre. Il y a un gros problème de financement dans ce domaine et si, les services au 3ème age sont pleins d’avenirs, pour autant va se poser le problème de financement.
Beaucoup disparaissent facilement et rapidement, hélas. Il faut donc être attentif dans ce domaine et ne pas s’imaginer que, obligatoirement, cela va bien marcher.
De plus, les concentrations et mutualisations sont légions.
Enfin, questin taux de remplissage d’un EHPAD, une concurrence à tous niveaux par les CESUS continue d’émerger (encouragé par l’Etat, la FEPEM et nos impôts) ce qui pourrait, à terme, limiter les départs en EHPAD au profit de passage régulier d’aide à domicile, pas forcément qualifié).

C’est pas bientôt les élections pour le Conseil Général ?