LMNP : migration vers le statut LMNP ?

Gamma76 · #1

Bonjour,

je vous résume rapidement ma situation :
j’ai fais l’acquisition d’un lotissement de 3 appartements en mars 2012, avec des baux actifs en location nue, et un emprunt "à 110 %" sur 19 ans. Je pense conserver ces logements sur une longue période, de 22 à 30 ans.

Pour ma première déclaration de revenus 2044, je suis passé en réel (bien que mes revenus fonciers étaient inférieurs à 15 K€) afin de réaliser un déficit foncier (j’ai fait faire quelques travaux).

Parmi ces 3 appartements, 2 sont des studios.

Je cherchais jusqu’à présent à trouver le bon créneau pour les passer en meublé, ils vont être probablement libérés pour la prochaine rentrée universitaire.

Cependant, avec la "prescription fiscale" de 3 ans (navré si je n’emploie pas les bons termes), aurais-je vraiment le droit au niveau fiscal de changer de régime pour ces 2 appartements en cette fin d’année ? Et comment procéder par rapport à cette déclaration de changement lorsque je lis les exemples de texte :

"…par courrier au service des impôts avant le 1 février de l’année 2015 pour mise en application en 2016 sur le résultat de 2015".

Aussi, comment faire pour les déclarations de quelques mois en 2014 ? On m’a conseillé de faire du Micro-BIC dans ce cas de figure puis passer en LMNP réel lors de la prochaine année fiscale. Mais là encore je serais bloqué par rapport aux 3 ans données par l’administration fiscale ? Je vous avouerais que je suis un peu perdu quant à cette démarche et le timing à respecter…

Sinon, deuxième objet de mon Post, vous l’aurez compris, le but de cette manœuvre serait de rester neutre fiscalement de nombreuses années :-)

J’ai pris en considération les inconvénients du LMNP, à savoir dans mon cas :

- des frais annuels de CGA (max 1200 €/an)
- la CFE (le centre des impôts m’a donné une estimation) (max 500 €/an)
- les frais de mobilier (sachant que mes studios disposent déjà d’une cuisine aménagée, un lit double, des armoires) (max 1600 € au total)
- une assurance propriétaire augmentée (mineur) (23€/an)

Soit ramené à l’année 1883 € à sortir de la trésorerie.

J’ai lu sur un autre Post qu’il fallait un TMI > à 41 % pour que l’opération soit rentable. Or je suis actuellement en TMI à 30 et je trouve déjà l’opération intéressante puisque, sauf erreur de ma part et mon tableur, je peux me positionner en déficit pendant 8 à 10 ans (avec l’effet d’amortissement des murs sur 20 ans et équipements sur 10 ans). Cela me ferait des revenus à 0 € sur 17/19 ans en réinjectant le déficit cumulé les 10 premières années.

L’effort numéraire que je vais fournir sur ces nouveaux frais (je vous l’accorde, il existe une "distorsion de trésorerie" avec l’effet N-1 voir plus avec le mobilier) va s’estomper dès la deuxième année pour atteindre des sommes non négligeable sur 20 ans.

Exemple si je resterais sur le système actuel avec baux en location nue (les 2 studios uniquement) :
en 2015, je devrais payer au fisc 1800 € d’IR + CSG
en 2034 (si les règles ne changent pas), je devrais payer au fisc 3540 € (il n’y aura plus d’intérêts d’emprunt à déduire)

Donc passer en LMNP sur une période de 20 ans me ferait économiser environ 17 000 €. Pour moi c’est tout vu ;-)

Avez-vous un retour d’expérience sur un changement de même nature. Quels sont vos points de vue par rapport à mon état des lieux ? Aurais-je omis des éléments ? Merci !

Mots-clés : lmnp, locatif, meublé

DDtee · #2

Je partage votre analyse, grâce à l’amortissement du bien le LMNP (ou LMP) est plus avantageux que le foncier nu y compris au réel, même dans le cas d’un petit TMI (dans certains cas même avec TMI 0%).

Dans vos frais de CGA vous comptez le comptable ? Cela me parait en effet élevé… dans ce cas 915€00 sont déductible de vos impôts sur le revenu, au titre de frais de comptabilité (comptable + CGA)

Concernant le changement d’option fiscale, il faut 3 exercices et une déclaration dans les délais. Mon centre des impôt m’a signifié oralement que "sur 3 exercices" (et non pas 3 exercices pleins) cela est suffisant, je n’ai par contre pas trouvé de texte explicite.
Pour le délai il est effectivement passé (février), mais en faisant dès maintenant une lettre motivée ou une démarche il est peut-être (sans doute ?) encore possible de changer d’option…

Gamma76 · #3

Oui les 1200 € comprennent les frais de comptable + CGA pour les 2 logements.
C’est une valeur haute (pour ne pas être pris au dépourvu) mais j’ai eu un devis inférieur par un autre cabinet extérieur.

D’ailleurs, lorsque ces frais dépassent 915 €, est-il possible d’indiquer 915 dans la case de déductibilité et le restant dans les charges liées aux locations meublées ?

Merci pour ce retour. Du coup cela me ferait 3 exercices (2012 partiel car acquisition en cours d’année, 2013 pleine et 2014 partielle si je change vers du meublé en milieu/fin d’année). J’attends une réponse du centre de gestion ou sinon il est vrai que je pourrais poser la question par e-mail à mon centre des impôts (qui a le mérite d’être très réactif en règle générale).

Kool31 · #4

Je ne comprend pas l’utilité de l’inscription à un CGA.
L’avantage d’une adhésion à un CGA est de ne pas avoir une majoration de 25% pour un résultat positif hors vous prévoyez d’être en déficit pendant 8 à 10ans.
Y a t’il d’autres avantages à cette adhésion?

Philippe30 · #5

Un post sur le sujet du CGA

LMNP : comptable + CGA ou faire la comptabilité soit-même ?

Pour répondre à cette question , je dirais que si l’on est en déficit franc et net , il n’est pas nécessaire de s’inscrire à un CGA.

Si on est proche du seuil déclaratif , il est préférable d’opter pour car les années se suivent et ne se ressemblent pas toujours.

En dernier lieu , le CGA permet de limiter dans le temps en arrière es contrôles du fisc et ça fait toujours bien d’avoir un comptable et d’être au CGA , ça peut rassurer ces messieurs prompt à vous trouvez la petite bête à redresser.

Philippe

GoodbyLenine · #6

@Gamma76 : Il me semble que si vous cessez de louer nu (par exemple pour le revendre, ou pour ne plus le louer, ou pour le louer en meublé, etc.) un bien qui vous a généré un déficit foncier lors d’une des 3 années précédentes, normalement le fisc vous reprendra ce déficit (et ça a de fortes chances de se produire, car les "alertes automatiques" vont sonner). Le principe sous-tendu est que les dépenses qui ont généré le déficits ne sont considérées comme légitimes que si elles permettent ensuite de louer le bien pendant une période conséquente (et pas uniquement dans le but de générer du déficit). A vous de faire vos calculs….

Si vous passez un bien en meublé en octobre 2014 (par exemple), il faudra déclarer le début de votre activité de location meublée (pour obtenir un n° de SIRET), et bien entendu déclarer votre BIC pour 2014. En théorie il serait possible d’utiliser le micro-BIC pour 2014. Mais dans votre acs ça a toutes les chances d’être une erreur : vous ne pourrez pas forcément passer au réel quand vous voudrez ensuite, et il est nécessaire de passer au réel en inscrivant le bien en question en immobilisation au bilan de votre activité (pour sa valeur vénale), si l’objectif est de pratiquer des amortissements (et vous avez sans doute cet objectif). La comptabilisation de l’emprunt contracté, en particulier des intérêts et frais liés à l’assurance, pour l’activité meublée, n’est pas évidente (car l’emprunt n’a pas été contracté pour cette activité), et j’ignore comment il faut procéder (voyez avec un bon expert-comptable !). Ceci illustre bien le fait qu’il vaut mieux faire tout de suite les choses correctement, et éviter de devoir rattraper le coup dans un second temps….

Je ne pense pas qu’il faille nécessairement un TMI élevé pour que l’opération puisse s’avérer rentable. Mais voter manière de calculer me semble erronée : vous devrez éventuellement remplacer le mobilier régulièrement en LMNP, d’où des charges supplémentaires. La location meublée, ce n’est pas juste une façon de louer un bien en payant moins d’impôts, c’est un tout autre type d’activité, avec d’autres contraintes/avantages/inconvénients…..

Gamma76 · #7

Merci pour les infos. Je vais effectivement creuser davantage sur cette durée des 3 ans que l’on retrouve souvent dans les textes des sites gouvernementaux. (d’ailleurs il faut prouver qu’il y a eu 3 ans de location continue ? Ou 36 mois effectifs avec plusieurs locataires ?)

J’espère qu’il y a des alternatives car pour passer d’un régime à un autre cela sous-entendrait qu’il faudrait que je laisse le logement vacant plusieurs mois (de octobre 2014 à décembre 2014 par exemple) avant de pouvoir mettre en place un bail meublé ?
Ou bien que je poursuive un bail en location nue et que je déclare à l’administration avant le 1er février 2015 le passage en BIC en priant que mon futur étudiant rompt son bail courant 2015 ?

J’avoue que je reste perdu sur la "fenêtre de tir" pour appliquer ce que dit la loi fiscale.

Concernant le prêt immobilier, un expert dans le domaine m’a dit (oralement) que les intérêts déductibles d’emprunts annuels suivraient leurs cours. A confirmer. A vrai dire, lorsque l’on fait une souscription de prêt, ce qu’exige le banquier son les références cadastrales et le type de bien (neuf/ancien) mais pas forcément l’usage dont on en fait.

Sinon effectivement, sur mon tableau prévisionnel (fixé à 20 ans) j’ai sans doute sous-estimé la valeur du mobilier puisque je n’ai pas compté d’éventuels replacements (ceci dit, à l’époque où j’étais étudiant, j’ai vécu dans une résidence de 15 ans d’âge avec du mobilier d’origine, seul la literie avait été changée). Après dans l’usage je ne me fait guère de soucis par rapport à ce que je gère actuellement au niveau de mes studios qui sont loués pratiquement qu’à des étudiants à l’année ou sur 2 ans. Je devrais me constituer un inventaire précis et répondre à certaines normes d’ameublement (visiblement un projet de loi est en cours car il n’y a rien qui encadre bien ce terme)

GoodbyLenine · #8

Concernant le prêt immobilier, le fisc et le banquier n’ont pas forcément les mêmes exigences, et c’est logique. Par exemple, si vous renégociez un prêt dont les intérêts étaient déductibles fiscalement, les intérêts du nouveau prêt ne seront déductibles qu’à concurrence des intérêts qui figuraient de l’ancien prêt, par ex. et ce n’est pas le problème du banquier.

Boubouka · #9

@gamma76

En complément de GBL c’est encore plus compliqué que cela.

Si vous le laissez vacant, soit il faut prouver que vous avez cherché a louer, ou vous rallongez les délais ou bien le fisc reintegre le déficit. Difficile d’être plus malin que les fonctionnaires de Bercy. Cette règle des 3 ans, n’est ni plus ni moins pour que le fisc récupere son "investissement".

Pour la règle elle est simple : deficit de l’année N (paiement en janvier ou en août qu’importe). Il faut louer en nu jusqu’au 31 décembre de l’année n+3. D’où la règle des 3 exercice citée plus haut et qui n’est pas vraiment a l’avantage du bailleur.

Donc, déficit dû a l’exercice 2012, dans votre cas, implique location en nu jusqu’au 31 décembre 2015.
Passage en meublé a partir de 1 er janvier 2016 si vous voulez garder le déficit.
Avec le jeu des durée de baux, vous pouvez partir pour 2 cycles.

Enfin, faites vos calculs. Excel seul peut vous dire s’il est plus intéressant ou non de passer en meublé avant.

Lisez cela RFPI - Revenus fonciers - RÀ¨gles d’imputation des déficits - (immeubles ordinaires)

DDtee · #10

Boubouka a écrit :
Pour la règle elle est simple : deficit de l’année N (paiement en janvier ou en août qu’importe). Il faut louer en nu jusqu’au 31 décembre de l’année n+3.
Lisez cela RFPI - Revenus fonciers - Règles d’imputation des déficits - (immeubles ordinaires)

merci pour ce texte @Boubouka c’est celui que j’ai cherché sans le trouver. Il contredit ce que j’ai dit plus haut ainsi que, c’est plus embêtant, les informations qui m’ont été données par mon centre des impôts… ce n’est pas la première fois !

Boubouka · #11

On devie un peu .. mais au centre des impôts, c’est comme tous les fronts offices. C’est pour les cas simples.
La majorité ont un premier niveau de qualification. Autrement, ils seraient ailleurs.

Ici, beaucoup, ont un niveau élevé … je ne cite aucun par peur d’en oublier un ou 2 et pour aussi éviter une pluie de +1 en réputation

Gamma76 · #12

:-) Effectivement, à force de creuser, des cas particuliers surgissent ! Suite à vos réponses pertinentes, je me pose 2 nouvelles questions :

- Savez-vous comment le fisc calcule la pénalité en cas de changement anticipé ? Le montant du déficit est-il repris intégralement ou bien est-il appliqué au prorata suivant le nombre de résultats déclarés (et non déficitaires) sous la même forme ?

- Quant est-il lorsqu’il y a plusieurs lots loués à la même adresse (déclaré de façon globale dans "immeuble 1" sur ma feuille 2044) pour lesquels le déficit individuel est disparate : suite à la quasi-absence de travaux sur un lot (factures détaillées d’artisans à l’appui).

Concrètement, je souhaiterais sortir en priorité un studio du régime réel au foncier vers le BIC LMNP. Celui-ci n’a subit en 2012 qu’un déficit de 36 € (individuel), les travaux de rénovation ayant été réalisés sur les autres appartements (provoquant un plus gros déficit sur ceux-ci). Je risque sans doute, comme vous le mentionniez, d’apparaitre en rouge, d’avoir un contrôle et de devoir prouver l’ensemble de ces faits ? Par contre dans ce cas, pour simplement 36 € le fait de passer uniquement ce studio en LMNP dans un premier temps en vaudrait la chandelle…

Gamma76 · #13

Sinon pour synthétiser, dans mon cas, avec la règle des 3 exercices pleins et mon projet, cela impliquerait donc :

- l’acquisition des biens était en mars 2012 en location nue donc conservation de cet état jusqu’au 31 décembre 2015.

- envoi d’un courrier aux impôts avant le 1er février 2015 pour signaler le changement en BIC à partir de 2016 ? Sous condition bien entendu qu’il y ait un changement de locataire pour passer en meublé ? (sur l’un ou l’autre de mes studios ou les deux). Ceci est possible d’indiquer une "clause suspensive" puisqu’à cette date je n’aurait aucune visibilité de l’échéance des baux… ?

- mise en place des différentes démarches pour passer en LMNP courant 2016 et dans mon cas il est fort probable que cela débute qu’à partir de juillet 2016 au meilleur des cas (préparation à la rentrée universitaire)

Merci de vos éventuels retours d’expérience à ce sujet :-)

Boubouka · #14

Gamma76 a écrit :
- Savez-vous comment le fisc calcule la pénalité en cas de changement anticipé ? Le montant du déficit est-il repris intégralement ou bien est-il appliqué au prorata suivant le nombre de résultats déclarés (et non déficitaires) sous la même forme ?

Il n’y a pas de "pénalité". Il y a réintégration. Le fisc réintègre vos déficits à partir de l’année N-3 et vous payez des impôts dessus : TMI + 15.5 (PS)

Gamma76 a écrit :
- Quant est-il lorsqu’il y a plusieurs lots loués à la même adresse (déclaré de façon globale dans "immeuble 1" sur ma feuille 2044) pour lesquels le déficit individuel est disparate : suite à la quasi-absence de travaux sur un lot (factures détaillées d’artisans à l’appui).

Je ne sais pas. Mais vous avez intérêt à anticiper et préparer votre comptabilité analytique. De toute façon, il y a plusieurs locataires déclarés sur votre feuille ce qui "prouve" l’existence de plusieurs lots.

Gamma76 a écrit :
Concrètement, je souhaiterais sortir en priorité un studio du régime réel au foncier vers le BIC LMNP. Celui-ci n’a subit en 2012 qu’un déficit de 36 € (individuel), les travaux de rénovation ayant été réalisés sur les autres appartements (provoquant un plus gros déficit sur ceux-ci). Je risque sans doute, comme vous le mentionniez, d’apparaitre en rouge, d’avoir un contrôle et de devoir prouver l’ensemble de ces faits ? Par contre dans ce cas, pour simplement 36 € le fait de passer uniquement ce studio en LMNP dans un premier temps en vaudrait la chandelle…

Déjà en 2014 pour vos revenus 2013 faites une déclaration détaillée par lot.

Boubouka · #15

Vous n’avez pas de clause suspensive à faire.

Sois vous faites vos déclarations dès le début de l’activité.

Soit par exemple vous faites POi0 en 2016 mais vous ne portez les biens à l’actif du LMNP qu’au moment où vous le louez en meublé. Le mieux est de poser la question à votre comptable pendant la phase de conclusion du contrat de mission avec lui.

Gamma76 · #16

Merci pour vos réponses rapides !

@Boubouka : oui je devrais répartir par lot sur ma 2044 et ce serait d’autant plus transparent pour l’administration fiscale (et plus carré pour moi). Je vais voir d’ailleurs s’il est possible de modifier ma précédente déclaration dans ce sens, les montants globaux resteront identiques mais avec un effet de répartition sur "immeuble1", "immeuble2" et "immeuble3".

J’avais déjà posé la question à un conseiller de gestion pour le cas des intérêts d’emprunts déductibles (emprunt contracté global), dans le cas d’une déclaration lot par lot, je dois mettre au prorata les charges (assurances, taxe foncière) au nombre de m² habitable ?

Je dispose d’autant plus des m² précis car réalisé par un expert-géomètre au moment de l’acquisition ce qui ne soulève aucune ambigüité en cas de contrôle.

Boubouka · #17

ce qui est clairement affectable vous l’affecter directement par lot.
ensuite ce qui est commun (charges, assurances, etc) au prorata des m².

Faites un excel que vous le remplisser à fur et à mesure.

Gamma76 · #18

Bonjour, je reviens sur ce projet qui avance, je ne manquerais pas à la fin de vous faire partager mon expérience ainsi que les "statistiques".

Je viens d’avoir une réponse à mes question de la part des impôts, cela confirme/détaille certains points que vous m’aviez communiqué. Voici la réponse de l’agent des impôts :

"Vous avez posé une question relative à un appartement pour lequel un déficit imputable sur le revenu global a été constaté au titre de 2012. Vous souhaitez louer ce bien en meublé à partir de septembre 2014.
Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. L’affectation à la location meublée est assimilée à une rupture de la location.

Lorsque cette condition n’a pas été respectée, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause dans les conditions suivantes :

- le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l’année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation d’un déficit sur le revenu global. Le (ou les) déficit indûment imputé sur le revenu global peut être uniquement imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes dans les conditions de droit commun. Bien entendu, les déficits fonciers qui restaient à imputer après la cessation de la location ne peuvent plus l’être.

Donc si le logement pour lequel vous envisagez une location meublée a généré très peu de déficit en 2012, le redressement au titre de cette année sera faible."

Donc si je suis redressé, l’impact sera plutôt faible (vis à vis d’une mise en LMNP "anticipée" en 2015) puisque j’ai réalisé très peu de travaux sur les 2 studios (à meubler) de ce lot. Aussi, je compte conserver le dernier appartement de ce lot en location vide (le plus grand en superficie) ce qui me permettra de ventiler l’éventuel déficit foncier à imputer sur les revenus foncier (je ne disposerais que de cet appartement pour déclarer des revenus fonciers pour les prochaines années).

En cas de redressement, le fait de passer les 3 appartements seraient une erreur dans mon cas puisque le déficit reportable sur 10 ans sur les revenus fonciers serait perdu (à moins que j’investisse dans un nouveau bien ayant des revenus fonciers dans les 10 prochaines années). Par ailleurs, meubler un appartement de 55 m² me semble moins aisé dans mon secteur et soumis davantage au turn-over. J’ai ainsi pris l’option de souscrire à une convention "loyer intermédiaire" avec l’ANAH pour réduire mon impact fiscal sur ce lot (abattement de 30 % sur les loyers perçus).

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