Déficit foncier : comment optimiser le déficit foncier ?

Bonjour.

Merci pour votre réponse. Les intérêts sont bien inférieur aux revenus.

Vous devriez lire les explications de la "notice pour remplir la déclaration n°2044" (sur les points 434 à 441, page 8), que vous trouverez avec www.google.com/search?q=notice+2044.

Bonjour à tous,
J’ai découvert ce forum très agréable et étant en train de réaliser ma première opération dans l’investissement locatif, je me pose certaines questions…

- Les aides de l’ANAH pour la location intermédiaire semble difficile à obtenir. J’ai un rendez-vous avec leurs services bientôt et j’aurais voulu savoir sur quel levier je pouvais appuyer pour les faire accepter un prix décent à un investisseur ?

- Le déficit foncier permet de retirer 10700 € des revenus imposables autres que foncier, la première année. Après la déduction s’effectue que sur les revenus fonciers.
Pour mon opération, je peux étaler mes travaux sur 2014 et 2015. Puis-je payer une partie des travaux en 2014, déduire de mes autres revenus un certain montant, puis payer le solde en 2015 pour déduire à nouveau de mes autres revenus un certain montant ?

Mes revenus sont aux alentours de 35000 € donc TMI de 30%, cela en vaut-il le coup ? Est-il préférable de le laisser défiscaliser mes loyers et ainsi diminuer les prélèvements sociaux ?

Merci d’avance pour les réponses,

Jack

Bonjour à tous,

J’ai trouvé la réponse à ma question sur le bofip.

Pour ceux que ça intéresse, la fraction de déficit foncier non encore imputée est perdue à la suite de la vente du bien. En revanche, cette fraction sera rajoutée au prix d’achat du bien, ce qui permettra de diminuer la plue-value taxable.

Moralité : Faire des gros travaux reste toujours un avantage, on s’y retrouve (presque) toujours

@+

Je trouve votre questionnement naïf.
Il est évident que l’on ne fait pas de travaux dans le seul but de réduire son imposition. Ce n’est pas une fin en soi. On fait les travaux dont on a besoin et on profite de la réduction d’impôts qu’ils engendrent.
De la même manière beaucoup devraient comprendre que l’on investit pas en défiscalisation dans le seul but de payer moins d’impôts, au final les pièges que comportent les différentes formules d’investissement font qu’il y a plus à perdre qu’à gagner.
En travaux c’est moins vrai, la réduction est réelle et il n’y a pas de pièges mais si par exemple cela vous fait passer par une entreprise alors que vous auriez pu le faire vous-même, vous serez perdant financièrement au final.

Déjà, il y a un gros mélange au niveau des termes :
- vous évoquez le micro-BIC, or en revenus fonciers il s’agit bien évidemment du régime micro-foncier et non pas micro-BIC.
- qui dit déficit foncier, dit que l’on est forcément en revenus fonciers au réel. Je ne vois donc pas pourquoi vous évoquez le micro-foncier.

Ensuite, bien évidemment, on ne fait pas des travaux pour le plaisir.

Deux exemples :
Cas 1) Achat d’un appartement avec beaucoup de travaux avant relocation :
Au moment de l’achat d’un appartement, on peut avoir par exemple l’alternative suivante :
- un appartement en bon état, louable de suite, à 200 k€.
- un appartement similaire (mais nécessitant une rénovation complète), qui peut se négocier à 120 k€, et il faut ensuite payer 70 k€ de travaux.

Outre la légère économie totale d’achat (190 au lieu de 200), l’avantage est d’avoir une partie des 70 k€ de travaux qui sont "subventionnés" par l’économie d’impôts sur les loyers. De par l’effet des 10700 € déductibles du revenu général, tout n’est pas "subventionné" à 45 %, mais si l’on suppose un taux moyen à 40%, les 70 k€ auront coûté au réel 42 k€ soit un appartement qui est revenu à 120 +42 = 162 k€ au lieu de 200 k€ pour le même "prêt à louer".

Le déficit foncier est donc intéressant pour acheter un appartement à rénover et avoir ainsi le coût d’acquisition réel (prix d’achat + prix des travaux - partie des travaux "subventionnés" par l’économie d’impôts) nettement inférieur à celui de l’achat d’un même appartement ne nécessitant pas de travaux.

Il faut noter que, pour un gros déficit foncier, la déduction de 10700 € sur le revenu général la première année fait que la subvention est moindre. On économise sur cette somme les 30 % de TMI (et encore, à condition de ne pas repasser sous la tranche 30 %), mais pas les 15 % de PS.

Cas 2) Achat d’un immeuble nécessitant des petits travaux pouvant être faits progressivement.
Dans ce cas, imaginons que l’on fasse 1000 € de travaux par an. En général, ce n’est pas suffisant pour créer du déficit foncier, donc on n’est pas dans un cas de déficit foncier mais seulement dans le cadre général des "travaux déductibles". Cela vient diminuer d’autant les revenus fonciers, donc l’imposition. Donc ces travaux sont "subventionnés" à 45 % et comme vous l’écriviez, ils ne coutent au final que 550 €/an.
L’intérêt de faire ces travaux est évident :
- ne pas laisser l’immeuble se dégrader
- que les locataires soient contents de voir l’immeuble évoluer dans le bon sens (enfin, l’interphone a été réparé, enfin, on a des boîtes aux lettres aux normes pour recevoir les colis, enfin, la cage d’escalier hideuse a été repeinte, etc.). Les locataires contents paient leur loyer et restent. Les locataires mécontents partent (donc rotation et vacance locative, et coût si on passe par un AI) et/ou sont tentés de ne pas payer leur loyer.
- améliorer l’immeuble pour qu’il conserve ou augmente sa valeur. Si on revend au bout de 10 ans par exemple, on vend un bien en bon état d’entretien et de présentation au lieu de vendre un truc moche avec des équipements en panne.

Dernière modification par Bernard2K (10/05/2017 14h04)

Bonjour à tous,

Je fais appel aux nombreuses lumières de ce forum car nous (conjoint1+conjoint2) sommes confrontés à une difficulté.

Nous bénéficions, à titre privé, d’un déficit foncier d’environ 120’000 euros qui viendra à échéance en 2025-2026 et, toutes choses égales par ailleurs (vacance locative par exemple), nous ne disposons de ressources immobilières que pour "apurer" environ 70’000€ de ce déficit.

Après contact avec CGPI et sociétés de gestion, il apparaît qu’un achat d’usufruit de SCPI sur une courte durée est très difficile à trouver et nous n’envisageons pas d’augmenter notre exposition en PP sur des SCPI (ou alors dans une mesure bien inférieure à l’investissement nécessaire pour générer plus de 10’000 euros de revenus annuels supplémentaires).

La question peut sembler bête, mais existe-t-il d’autres solutions ? Ou, à votre connaissance, des sociétés de gestion qui pourraient proposer de l’US ?

Avec mes remerciements,

Votre calcul en années 1&2 me semble inexact :

1 - En année 1, votre revenu foncier net hors travaux est de : 6445.59 €.
Vos travaux permettent d’effacer ce revenu, ce qui correspond à une économie de 3042.32 (47,2%).
En revanche, l’économie liée au déficit imputé sur les autres revenus n’est que de 2716.32 (30% de 9054.41 %) car ces autres revenus ne sont pas soumis (sauf cas très particulier) aux prélèvements sociaux et à condition que votre TMI ne descende pas à 11% (dans ce cas le gain sera moindre).

2 - Même raisonnement en année 2
Effacement du revenu foncier 2021 : gain de 2975.86
Gain sur les autres revenus : 3210

3 - Je vous recommande de faire une simulation sur le site des impôts a l’aide du calculateur des impôts 2019 pour vous en convaincre

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