Fonds de Viager (FPCI Silver Estate 1 de Perial, 123 Viager, …)

Ce n’est pas un "FCPI", mais un FPCI".   (j’ai corrigé le titre de cette discussion).

Vous devriez relire la documentation de ce produit (ici)…. Il n’y a pas d’avantage fiscal particulier (hormis ceux des FCPR, sur les plus-values éventuelles, si vous conservez assez longtemps, et encore ça reste à vérifier), et c’est réservé aux investisseurs professionnels (pas d’appel public à l’épargne).

Qu’est-ce qui vous fait croire que ce FPCI va "investir de manière indirecte, via l’achat de titres de sociétés immobilières détenant elles-mêmes les biens en viager" ?  Pour ma part, j’ai lu (ici) tout le contraire : "le FPCI va acquérir des logements situés à Paris et dans les communes « prime » de première couronne de la capitale. Le fonds deviendra propriétaire du bien dès la signature de l’acte notarié mais le vendeur conservera la jouissance de celui-ci sans toutefois pouvoir le louer à un tiers.". Les partenaires de Perial pour ce fond semblent plus être des apporteurs d’affaire que des société dans lesquelles le FPCI prendrait des participations financières.

De ce que je comprend, les deux produits (le FPCI Silver Estate 1 et la SICAV 123 Viager) sont assez similaires (avec qqs différences : par ex la fiscalité du FPCI est plus avantageuse en cas de plus value, mais il est nécessaire de s’engager à ne pas céder avant 6 ans, alors que la SICAV reste plus liquide), et uniquement accessible aux investisseurs qualifiés ou pro (et 30 k€ min). Le FPCI vise Paris, la SICAV vise Paris+petite couronne (40%), Grand Lyon (40%) et Cote d’Azur (20%).

Ce sont tous deux des produits très récents, et il est bien tôt pour évaluer leurs perspective.

Un des risques de tels investissements en viager est de sous-estimer la longévité des usufruitiers, qui bien souvent pourrait s’avérer très supérieure à l’espérance de vie moyenne de personnes du même age (sur laquelle a été basé le prix du viager), en raison d’une situation matérielle plus confortable que la moyenne (en partie grâce aux recettes du viager). J’imagine que 123 et Perial en tiennent compte….

Bonjour,

Devant la collecte explosive des SCI viagères j’ai souhaité creuser l’historique des fonds viagers passés, en particulier ceux cités dans ce fil. Concernant le FPCI Silver Estate de Perial je n’ai pas réussi à trouver de reporting depuis son lancement.

Pour 123 Viagers c’était une SICAV lancée fin 2012 avec un ticket d’entrée de 30k et réservée aux investisseurs "Avertis". Son objectif était d’investir dans des biens de qualité situés à Paris, en PACA et à Lyon avec paiement d’un bouquet + d’une rente. Les tables de mortalités évoquées ici ont l’air très conservatrices, 15 ans vs 10 ans pour la table INSEE, une décote estimée de 45 à 50% du prix des biens. Les frais d’entrée était de 6% acquis à la SCI, 1,75%/an ttc de commission de gestion. Des frais de sortie dégressifs étaient prévus en cas de sortie avant 8 ans. Le rendement visé était de 5 à 6% avant revalorisation du marché immobilier, 7 à 8% annuel au final (net ou brut ?) (source).

Je n’ai réussi à trouver que 3 VL passées :
- fin 2014 : 2,7M€ d’actif nef, +30% de performance depuis le 10-2012, perf annualisée de 13,5%.
- mars 2017 : 3,5M€ d’actif net, 8 biens, 16% de liquidités. Il est question d’une chute de 7% de la VL après réévaluation au prix des offres d’achat d’un bien en cours de vente. Performance depuis l’origine de +13,7%. 
- Enfin j’ai trouvé ce document comptable de septembre 2019 qui fait état d’un actif net à 2M€ et d’une VL à 1086 pour une VL initiale de 1000. Le fonds semblant avoir été dissous mi 2020, on peut supposer qu’à ce stade certains viagers toujours occupés ont dû être vendus à prix cassés.

Bref une performance à priori excellente initialement puis qui a dégringolé sans trop savoir pourquoi malheureusement. La collecte ne semble jamais avoir décollé au niveau espéré puisqu’au lancement il était évoqué un portefeuille cible de 150 à 300 biens.