Est-il rentable d'investir dans un viager ?

Bonjour,

Je remonte cette discussion qui date un peu pour vous apporter mon point de vue et expérience.

A contrario des autres réponses, je pense que le viager peut être envisagé comme une stratégie de diversification avec évidemment une part de risque plus élevé qu’un investissement locatif classique.

Il faut savoir que le marché du viager est un tout petit marché, quelque chose comme 5000 transactions par an.
Sur un si petit marché, il y a forcément des affaires à faire !

En 2005, voulant réaliser un investissement immobilier sur Paris avec mon conjoint, je m’y suis intéressée.
Je me suis vite rendue compte qu’il y avait une grosse demande pour les petites surfaces dans Paris sur des "têtes" plutôt âgées. En gros, cela correspondait à des jeunes parents qui cherchaient un bien pour les études de leurs enfants dans une quinzaine d’années. Vue la demande et le peu d’offres, la décote n’était pas très intéressante.
Je me suis mise alors à chercher des viagers où l’offre était supérieure à la demande pour avoir un prix intéressant.
J’en ai trouvé sur la côte d’azur (pléthore de retraités vendent et peu de gens ont envie d’acheter une résidence secondaire pour dans 15 ou 20 ans). Mais habitant sur Paris, pas facile d’organiser les visites …
J’ai ai trouvé aussi pour les grandes surfaces en région parisienne.
C’est ainsi qu’on a acheté en viager un duplex de 5 pièces de 105m2 avec 52 m2 de terrasse à Boulogne Billancourt (Boulogne nord dans la meilleure partie).
Ce viager était à l’époque sur un homme de 75 ans (il a 83 ans aujourd’hui).
Quand on achète un viager, on paie un bouquet et une rente. On s’est arrangé pour augmenter le bouquet et diminuer la rente car on ne voulait pas que cette rente nous étouffe si ça devait durer longtemps et s’il arrivait quoi que ce soit à mon conjoint ou à moi même.
On a payé 175000 de bouquet et 700 euros de rente (aujourd’hui 790 euros). Les calculs ont été fait comme si l’appartement valait vide 440 KE ce qui était moins que sa valeur réelle (plutôt 600KE)
Ce viager nous a coûté à ce jour environ 300KE et chaque année supplémentaire nous coûte 11KE.

Je peux vous dire que même si le créditrentier est toujours en vie, nous ne regrettons pas une seconde notre achat. L’appartement est estimé à  1100-1200 KE aujourd’hui.
Même si ça "dure" encore longtemps, on restera toujours gagnant.

Mon conjoint était à l’époque très réticent à l’idée d’un viager, je l’ai convaincu avec un tableau excel. Avec des hypothèses très pessimistes (hausse de l’immobilier à 1.5% par an …), j’avais calculé qu’on deviendrait perdant si le créditrentier vivait au-delà de 130 ans …

Tout ça pour vous dire qu’il y a quand même des belles affaires même si toutefois il y a peu de chances que l’immobilier augmente dans les années à venir comme il a augmenté depuis notre achat en 2005.

N’hésitez pas si vous avez des questions. ;-)

Bonjour à tous,

Lecteur assidu du forum depuis quelques mois, je prends mon envol et décide d’y apporter ma modeste contribution.

Mes souhaits d’investissements sont simples : constituer un patrimoine frugifère d’environ 3 millions d’euros afin de stopper mon activité professionnelle à 50 ans.

Je suis imposé lourdement à l’IR (41 ou 45% selon les années) et recherche donc des investissements pour capitaliser mais qui ne génère pas de revenus supplémentaires. Je ne parle même pas des investissements défiscalisants (pinel, malraux, résidence de services etc…) qui sont pour moi, à 95 % à éviter.

Ces revenus supplémentaires, dont je n’ai pas besoin pour vivre, engendreraient effectivement une augmentation de ma fiscalité.

Par ailleurs, je souhaite des investissements simples à gérer et surtout pas chronophages ou trop embêtants .

En compilant ces objectifs, le viager occupé me semble être la solution idoine : pas trop de cash à sortir, une décote importante sur le prix d’achat qui correspond à des loyers perçus d’avance et pas fiscalisés, pas de gestion locative, pas d’impayés, etc…

L’aléa sur la durée de vie du vendeur peut être aisément gommé en faisant plusieurs opérations modestes plutôt qu’une grosse ( vu sur le bon coin : vente appartement sur l’Ile Saint Louis - Bouquet 9 millions et rente mensuelle 17.000 €; oups, je passe mon tour ;-))

Deux solutions, le viager avec ou sans rente. Je mixe un peu les deux solutions afin de ne pas me retrouver avec des montants de rentes mensuelles que mes héritiers ne pourront pas assumer en cas de décès (eh oui, pas d’assurance décès dans le viager).

Attention, les spécialistes du viager ont des formules de calcul très différentes. Exiger un calcul basé sur le barème Daubry, qui à l’avantage, outre d’être favorable à l’ACQUEREUR dans ses différents coefficients, d’être le barème utilisé par les tribunaux en cas de litige.

Les biens cibles : des maisons (pas de charges de copropriété) dans des secteurs recherchés mais pas saturés (cote atlantique, Nantes, Rennes, Bordeaux) et en fonction des opportunités, Nice et Cannes (population vieillissante donc beaucoup d’offres).

Par ailleurs, c’est un marché sur lequel existe un vrai déséquilibre entre offre et demande (25000 biens à vendre / 4000 transactions annuelles). C’est donc l’un des seuls secteurs du marché immobilier ou les acquéreurs tiennent la queue de la poêle!

Bref, pour moi, un investissement remplissant parfaitement mes objectifs et mes moyens financiers.

Certains d’entre vous sont-ils amateurs du viager?

Au plaisir d’échanger avec vous,

Pierre

Take it easy B2K, rien n’oblige à répondre.

@Idealiste76: la date d’acquisition est la date de signature de l’acte notarié.
Un cas concret détaillé ici s’appui sur cette décision de justice.

Dernière modification par Mi345 (12/08/2019 16h17)

Ravito, quelques remarques :
- si la banque refuse de vous prêter, cela signifie qu’acheter cette maison vous placerait en situation de surendettement, en tout cas par rapport à vos revenus. Il faut en avoir conscience.
- une maison individuelle T4 avec extérieur, dans une zone à 5000 €/m², c’est un luxe, que vous auriez du mal à vous payer. Vous le dites vous-même : ça utilise toutes vos économies communes pour payer le bouquet, et ensuite vos flux de revenus permettront de payer la rente mais ne permettront pas de payer les travaux nécessaires.
- Je pense que l’être humain a besoin d’avoir un extérieur, d’avoir accès à de la verdure, sous peine de s’étioler, de manquer de sens et de joie de vivre. Acheter, comme résidence principale, une maison avec jardin, est une solution pour satisfaire ce besoin. D’autres solutions existent : promenade quotidienne dans un espace vert (parc au proximité de chez soi, rive d’un plan d’eau proche, etc), week-ends à la campagne soit dans la famille soit en gîte, achat d’une résidence secondaire à un endroit pas cher, etc.
- il y a une véritable "folie" de la maison individuelle avec jardin. C’est le graal que tout le monde veut : un conjoint, un ou deux enfants, et une maison (et une belle voiture garée devant). Sans cela, point de salut. Du coup, les gens sautent dessus, sans aucune rationalité (ils ne vérifient pas, par exemple, qu’ils vont pouvoir la payer, ou sous-estiment les conséquences : mensualité de remboursement, temps de trajet…). Ensuite, il faut l’entretenir, car on l’achète au moins autant pour l’affichage social que pour l’usage concret, donc il faut qu’elle soit jolie, pelouse bien rase et bien tondue, etc. Cela génère son lot de consommation obligatoire ("comment, vous n’avez pas de robot de tonte ?"). On passe donc un temps et un argent considérables à entretenir la maison pour qu’elle soit conforme à l’image d’Epinal exigée par la pression sociale. Notez que je ne porte aucun jugement moral. Je dis juste que cette "folie" se traduit par une pression acheteuse sans aucune considération rationnelle, ce qui entretient des prix très élevés. C’est d’ailleurs un des points faibles de la valeur d’une "maison" telle qu’affichée dans meilleurs agents : le calcul mélange des maisons de ville et des villas avec jardin et piscine, alors que ces dernières peuvent valoir, au m², 3 fois plus cher que les premières.
Du coup, les considérations précédentes, comme quoi il y a excès d’offre sur le viager et que donc vous pouvez négocier, ne s’appliquent sans doute pas à une maison avec jardin (très recherchée) et en viager libre (immédiatement habitable). Si vous essayez de négocier le prix, il est probable qu’un autre couple avec enfants saute dessus avant vous.
- comme pour tout viager, il serait intéressant de rencontrer le propriétaire, ou bien de se renseigner sur lui par d’autres moyens (internet, bouche à oreille), pour essayer d’estimer s’il peut avoir une longévité élevée ou pas. Sans parler d’obtenir des informations médicales confidentielles, les principaux facteurs qui raccourcissent la vie peuvent se percevoir assez facilement en rencontrant la personne : fumeur ; alcoolisme important ; surpoids (en particulier le périmètre péri-abdominal) ; sédentarité. En l’absence de ces facteurs, la personne risque de durer longtemps. Il y aussi le patrimoine génétique : savoir si sa famille tend à vivre longtemps est une autre information importante. Ensuite, comme dit par d’autres avant moi, l’espérance de vie s’allonge pour les femmes, pour les gens ayant exercé un métier intellectuel après des études supérieures, vs hommes, métier manuel et études courtes. C’est uniquement statistique bien sûr, donc ça donne une tendance sans donner de certitude : il existe d’anciens ouvriers fumeurs de 95 ans et d’anciens cadres sportifs minces qui font une crise cardiaque à 72 ans.

Les avantages de ce viager :
- vous ne serez pas en danger d’impayé de la rente, car vous avez vos CTO+PEA persos comme matelas de liquidités, et s’il en faut plus vous pouvez vendre un de vos biens immobiliers.
- comme vous le dites, c’est quasiment la seule solution pour vous pour acheter une maison, du fait que les banques ne veulent plus vous prêter.
- combien coûterait le loyer d’un tel maison ? Si un appartement T3 vaut 1100 €, il est probable qu’une maison T4 avec jardin vaudrait un loyer entre 1600 et 2000 €. De ce point de vue, si vous devez payer la rente longtemps, ce n’est pas très grave : vous êtes dans la situation d’un locataire, tout en étant certain d’être déjà propriétaire de la maison et donc d’avoir acquis sa valeur de revente ; tandis que le locataire paierait le même montant mais à fonds perdus. Si ce n’est qu’un propriétaire a bien plus de frais qu’un locataire (totalité de l’entretien + travaux d’amélioration).

Notez quand même que vous avez d’autres solutions pour acheter une maison :
-  obtenir un prêt in fine en apportant votre épargne en garantie. Peut-être qu’il y aurait davantage de souplesse pour l’obtention d’un tel prêt ?
- payer cash. En déstockant votre CTO+PEA + vente d’un bien immobilier si nécessaire, vous pouvez payer cash. A partir de là, l’ensemble du marché vous est accessible, pas seulement le viager ; du moins à concurrence du montant de cash que vous pourriez rendre disponible.
- aller vers une région où l’immobilier vaut moins cher, ce qui nécessite soit des aller-retours quotidiens en voiture ou en train pour aller au travail ; soit de changer de travail pour déménager vers une région moins chère.
- enfin, ne pas oublier qu’une maison peut aussi être une source de revenus : y aménager un ou plusieurs appartements locatifs, la louer en saisonnier dès qu’on est absent, louer l’ensemble piscine- pelouse-barbecue à la demi-journée, etc.

Au total, c’est à vous de faire votre choix. Vous ne manquez pas de capacité d’analyse ni de compétences en immobilier ; mais parfois, quand on parle d’acheter une maison comme résidence principale, il est plus difficile d’être rationnel.

Dernière modification par Bernard2K (24/10/2024 11h15)