Investir dans une surface de bureaux à Paris…

5% ce n’est pas beaucoup a mon avis.
Néanmoins, si vous êtes passé par une AI, effectivement, ils considère le 8% comme le graal. C’est mon expérience de recherche d’immeuble depuis février.

Néanmoins, vous êtes assuré avec une entreprise d’avoir le loyer jusqu’en 2022 soit encore 8 ans.

Les points de vigilance :
- 800k€ me semble beaucoup dans l’absolu. Quelle est votre surface financière  ? Ne mettez pas tous vos oeufs dans le même panier. Ici, 800k€  dépendent d’un seul bien et d’un seul locataire.

- le bail de 9 ans, est "récent". Pourquoi le vendeur vend si vite ?

- quelle est la solidité de la société ? Sera t elle encore la en 2022.

- la fiscalité. Vous êtes imposé  a 15%+TMI. Je suppose que vous avez intégré cela dans vos simulations.

Pour ces paramètres de renta, pourquoi ne pas préférer des parts de SCPI. Même fiscalité, même paramètres financiers mais avec la diversification et l’expérience clé en main.

Ps. Je n’ai jamais investi dans les bureaux.

Bonjour,

Je vais un peu plus préciser par rapport à vos réponses (désolé si j’ai été succin au début). Sans rentrer dans les détails on a un projet de transformer ce local en espace de travail collaboratif avec une stratégie et un concept dont je ne peux pas parler ici dès le départ du locataire. Donc risque de vacance relativement faible.

Le fait d’acheter un bien occupé nous permet de "mettre le pied à l’étrier" pour notre projet car nous n’avons pas des millions d’euros. D’autre part vis à vis d’une banque je pense qu’amener quelque chose de ficelé avec tous les paramètres connus et certains diminue l’incertitude  ?

La fiscalité n’est pas un souci, je pense qu’on va tout passer en IS pour capitaliser.

@ Philippe30 : 3300 euros par mois pour 150 m2 dans Paris ouest prés des transports c’est plutôt faible donc ca constitue un floor.

La personne a reloué avant de vendre car a priori elle ne sait pas trop ce qu’elle fait (personne âgée)

@Boubouka : Ma surface financière est relativement saine .Pas d’endettement.

Autre point : Je ne compte pas payer 800k je l’estime plutôt compte tenu du bail 2022 et du risque actuel (bureaux qui baissent de 15/20% à Paris et 4 millions de m2 de libres en IDF) un prix raisonnable a 600-650k maximum (- de 4800E/m2).

QQues détails sup sur le bien pour être un peu plus précis : Pas de travaux, 15 min a pied de CDGEtoile. Le plan n’a pas de perte d’espace.

Donc avec tous ces paramètres je me demande juste si je déconne sur le prix ou si le niveau de renta parait correct ? (je pense qu’entre 6 et 7 on est pas trop mal)

Merci

Dernière modification par roudoudou (30/05/2014 08h16)

Vous auriez un exemple concret de rapport de foncière SCPI auquel vous faites référence GBL ?

Cdt,

Bonjour,

Merci pour le lien

Je ne sais pas si vous avez tout lu ce que j’ai ajouté en fait il y a un projet derrière donc j’exclus la SCPI car j’ai besoin de la valeur d’usage des locaux à terme. La question c’est surtout si le locataire reste, est ce que c’est un bon investissement ?

On est pas à quelques centaines de m de l’étoile mais plutôt dans un rayon de 1km, je ne peux pas donner l’emplacement exact (pour des raisons d’anonymat et de confidentialité).

Vous avez certainement raison… en ce qui concerne le fait de considérer l’investissement comme tel aujourd’hui donc la question est : quel serait le bon prix et quel rendement peut on exiger avec une marge de sécurité ?

Pour le scellier vous forcez un peu trop le trait je trouve … l’idée c’est de dire :

cas 1) le locataire ne part pas, avec le levier du crédit je mets XXX euros, à prix constants dans 20 ans j’obtiens YYYY euros.

cas 2) le locataire se barre, tant mieux je lance mon projet : application du concept BP avec renta de ZZZ euros

2e question que l’on peut se poser : quel est le prix pour que cas 1 + cas 2 soient favorables quelque soit le chemin

Pour les associés en effet vous marquez un point, il va falloir bien ficeler les statuts de la SCI et le pacte d’actionnaires

Je suis conscient que certains ici réussissent à investir a 10% de rendement, mais la on est dans Paris Intra muros sur du local commercial (toutes les charges/taxes refacturées) avec un excellent emplacement donc on ne peut pas exiger 8-10 avec une OAT 10 ans à 1,8%…enfin je ne sais pas trop c’est pour ca que je poste ici aussi, j’aimerais avoir divers avis

Pour mon projet ce n’est pas un centre de télétravail, mais un espace de travail collaboratif (co-working) avec un concept bien précis, il y en a 2 par an qui ouvrent à Paris et Province et le monde aura changé dans 8 ans, cela va dans mon sens il y en aura encore + ! Et dans la vie il faut prendre des risques donc oui il y a des aléas mais la le risque serait relativement limité…

Bref, si quelqu’un veut plus d’infos sur le projet je répondrai aux MPs mais l’étude et le BP ont été menés avec précision et abnégation

Bonjour,

Ayant l’expérience d’acquisition via sci et pour des montants comparables sur Paris;

Je pense que la banque va exiger que l’emprunt soit  au niveau de le sci afin d’avoir un ppd (hypothèque) sur le bien. Pas sur quelle accepte nantissement des parts comme garantie du prêt

Vous serez caution solidaire de vos associes (si l’objectif de l’emprunt individuel était d’éviter de payer pour l’un ou l’autre en cas de défaut,  cela sera raté)

Attention à la condition suspensive de financement si vous souhaitiez en avoir une, la sci acheteuse n’empruntant pas

Et sur ma faible expérience du bureau à Paris

Vendu 90m2 RDC dans QCA(8eme madeleine) à 830k hors FA en 2012
produit sympa 1 seul plateau. 2 portes entrées, petite cuisine, toilette, sur rue, pas de jardin

Finalement vente échouée mi 2012 pour un problème d’urbanisme avec Mairie de Paris, toutes autres conditions suspensives levées

Loue depuis 3000 + toutes charges pour le locataire
En précaire (loyer sup qd pas précaire)

Donc votre produit se compare plutôt positivement au mien (au "petit" détail près de l’emplacement exact)

Merci pour votre retour et partage d’expérience

la caution solidaire c’est quand même emmerdant …

L’autre solution c’est l’IR j’imagine ?

Merci pour vos retours d’experience je vais explorer peut être la piste de l’apport.

J’explore également la piste de l’achat par SCI IR donc transparente et qui permet à chaque associé de supporter sa fraction d’emprunt puis la session de l’usufruit en année n+1 à une SCI IS qui emprunte ou à une SAS

roudoudou a écrit :

Au niveau montage est ce que qqun a l’experience d’une sci IS.

L’idee serait demprunter chacun et d’apporter en compte courant puis de rembourser les mensualites en remboursement du compte courant

Vous ne pourrez pas emprunter en direct en tant que particulier pour faire un apport car la banque demandera des garanties sur le bien.
Sauf à hypothèque votre RP pour un même montant par exemple.

roudoudou a écrit :

La caution solidaire est hors de question pour nous, pour le reste ca peut s’arranger.

La banque vous demandera d’être caution solidaire en tant qu’associé de l’emprunt fait par la SCI.
Tous  les ans je reçois de la banque l’avancement du remboursement de l’emprunt par la SCI en me rappelant que je suis caution solidaire.

La notion de caution solidaire est toujours demandé par la banque.

Pas certain qu’avec un apport , les associés ne soient pas tenus à être caution solidaire quand même.
Pour un apport de 20 % sur un achat , nous avons été tenu d’être caution solidaire

Philippe

L’acceptation d’être caution solidaire conditionne l’obtention du crédit.

Vous devez remplir une feuille comportant une vingtaine de lignes stipulant votre acceptation d’être
solidaire , de payer etc …

Les risques sont fonction de l’entente des associés.
Dans caution solidaire , il y a solidaire  …..

Si la SCI à des problèmes de remboursement , elle va s’adresser aux associés.

Si les loyers ne rentrent plus ce sont les associés qui devront payer les remboursements mensuels au prorata de leur part vis à vis de la gérance de la SCI mais pour la banque il faut que l’argent soit remboursés…
C’est dans ces moments difficiles que la solidarité joue ou au contraire ne fonctionne pas.

Les montages SCI que nous avons faits sont uniquement familiaux donc pas de soucis entre Mr et Mme , c’est comme un emprunt personnel on doit se débrouiller pour rembourser.

Par contre si des associés hors cellule familiale sont présents alors il faut mieux bien connaitre les gens car si un seul traine pour avancer de l’argent à la SCI en cas de difficulté , les autres devront payer à sa place sinon la banque fera jouer son hypothèque sur le bien.

Vous avez compris les implications mutuelles et réciproques ….

Philippe

A propos du besoin d’apporter sa caution solidaire : Tout est négociable avec la banque, mais de fait, la banque acceptera rarement de prêter à une petite société à l’IS naissante, sans de très solides garanties, incluant bien souvent la caution solidaire des associés.

Ce qu’on peut exiger (si on rembourse la part des autres) dépendra largement de ce qu’on aura signé au départ. Ne croyez pas qu’il y a une règle générale qui s’applique tout le temps. Négociez point à point, et relisez et comprenez ce que vous signez, aussi bien en relation avec le prêt qu’au niveau des statuts ou du pacte d’actionnaires.

Par ailleurs, dans le cas où si les associés empruntent chacun de son côté, pour apporter des fonds à la société sous forme de CCA, il y a de multiples complications à anticiper :
   -> chaque associé devra apporter des garanties à la banque pour son prêt (autre chose que ses parts dans la société…, un nantissement d’un contrat AV, ou une hypothèque d’un bien immobilier, par ex.)
   -> la comptabilisation des intérêts et frais associés aux emprunts comme des charges (déductibles) pour la société à l’IS ne me semble  pas évidente….. donc attention.
   -> mieux vaut prévoir une convention (entre chaque associé et la société) précisant les conditions dans lesquelles les CCA pourront être remboursées.