Achat d'un bien deja loué et imposition des loyers ?

sschumii91 · #1

Bonjour tout le monde,

Je consulte pas mal de vidéos sur les investissements et m’étonne de l’une d’entre elle.
Un acheteur est mis en avant pour avoir acheté 3 appartements en quelques mois, avec la particularités d’être tous loués.

Donc oui la rentabilité est là, environ 10%, mais la question de l’imposition n’est pas soulevée.

Il me semble pourtant que ça a son importance pour les visionneurs de savoir qu’a priori il va se faire allumer par les impôts, car peu de déduction (pas de travaux), et pas en meublés par définition (donc régime moins avantageux)

Alors, ou j’ai raté quelque chose, ou la vidéo ne dit pas tout et en fait ce n’est pas si intéressant que ça d’acheter loué.

Enfin avec le début de connaissances que j’ai en tout cas ce n’est pas un bon plan.

Qu’en pensez vous?

Mots-clés : achat, fiscalité, imposition, loué

FastHand · #2

Bonjour,

Pourquoi pas en meublé par définition?. L’investisseur peut très bien acheter un bien meublé.

Un de ses locataires peut très bien partir en court d’année et il peut ainsi le passer en meublé.

Cela dépend du TMI de l’investisseur: avec une renta de 10% et un TMI de 10%, cela peut sans doute s’équilibrer.

Despe44 · #3

Bonjour Sschumii,

Je mets de côté l’aspect LMNP traité sur nombre de files dédiées.

Ne vous méprenez pas sur une chose. Même si fiscalement, le fait de faire des travaux est "intéressant", cela sera toujours plus coûteux que de ne rien faire.

En effet, lorsque vous réalisez des travaux, ceux-ci sont simplement déductibles des revenus fonciers à hauteur de votre TMI et des PS (par simplification).

Dès lors, est-il préférable de payer moins d’impôt ou de payer moins tout court ?

Du coup, "ce n’est pas un bon plan" est à mon sens une conclusion hâtive.

Au plaisir,

Despe

sschumii91 · #4

En vous remerciant
.
En effet il est plus avantageux de payer moins tout court.

Je sous entendais par travaux, que ça implique d’acheter moins cher aussi donc plus intéressant

afloman · #5

Lorsque l’on achète loué il
Faut garder à l’esprit les nouvelles dispositions de la loi Alur:

- Dans le cas d’un congé pour vendre, il ne peut donner congé qu’au terme du premier renouvellement du bail (et non plus dès l’expiration du bail en cours).

- Dans le cas d’une reprise , le congé ne peut être donné au terme du bail que si celui-ci intervient plus de deux ans après l’acquisition ou, si le terme intervient moins de deux ans après l’acquisition dans un délai de deux ans à compter de l’acquisition.

En d’autres termes, si l’on souhaite récupérer l’appartement pour le vendre, on repartira à minima pour 3 ans plus la durée restante du bail en cours.
Si l’on souhaite récupérer l’appartement pour "reprise", on repart minimum pour 3 ans plus la durée du bail en cours si ce dernier a moins d’un an, et/ou l’on doit aller au terme du bail en cours si ce dernier a moins d’un an.

Cest un "détail" à prendre en compte lors de l’achat d’un bien loué en nu.

sschumii91 · #6

Je suis curieux de cas ayant acheté ce genre de biens et ne s’étant pas fait allumer par les impôts.
Ce que je vois comme façon d’y échapper:
- ne pas être salarié et vivre par ailleurs d’autres revenus locatifs avec défiscalisation maximale via les travaux
- être sur une tranche faible d’imposition style 14, permettant que l’impôt soit compenser par le cashflow dégagé. Valable donc uniquement sur les petits montant. Quid des tranches à partir de 30?
- Etre sur une quelconque tranche et avoir des travaux sur d’autres investissements qui vont déduire les loyers de l’acheté loué.

Si vous voyez d’autres façon de ne pas trop se faire matraquer via l’acheté loué…

Licha · #7

Bonjour schumii,
C’est mon cas; c’est exactement ma strategie d’investissement: je ne cherche que des immeubles où tout est deja loué donc sans travaux; où tout est "clé en main" pour rassurer ma banquière.
Pour ne pas se faire allumer en effet par la fiscalité, ma "methode" est que j’ai tout acheté (2 immeubles pour l’instant avec en tout 10 lots) via une sci à l’is.
Et la futur reforme de la fiscalité avec la flat tax sur les dividendes me conforte quant à la perennité et au bien fondé de ma strategie.

Michael · #8

Despe44 a écrit :
Ne vous méprenez pas sur une chose. Même si fiscalement, le fait de faire des travaux est "intéressant", cela sera toujours plus coûteux que de ne rien faire.

Attention à ce point car on ne fait jamais rien. Un appartement dans son jus nécessitera de gros travaux assez vite (5 ans?), un appartement refait à neuf apporte plus de tranquillité sur plus longtemps.

C’est pour cette raison que je suis plutôt partisan de tout refaire à neuf au départ, de l’inclure dans le financement et dans le calcul du cashflow.

Acheter sans faire de travaux c’est surtout devoir réinvestir dans quelques années et fausser tous les calculs initiaux.

gunday · #9

sschumii91 a écrit :
Je suis curieux de cas ayant acheté ce genre de biens et ne s’étant pas fait allumer par les impôts.

Vous oubliez pas mal de choses.
Quand vous achetez sans travaux, vous avez les intérêts d’emprunt, la taxe foncières, les différentes charges à déduire.

Ca ne ramène pas votre résultat à 0, mais ça fait une différence entre le loyer et le montant imposés!

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Despe44 a écrit :

#9 28/07/2017 09h24

sschumii91 a écrit :

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