Crédit hypothécaire pour un investissement locatif ?

Je doute que le fisc accepte la déduction d’intérêts lié à un prêt dont l’objet n’est pas le bien loué,
quand bien même ce dernier servirait de garantie.

BOFIP a écrit :

Les contribuables soumis au régime réel d’imposition (cf. BOI-RFPI-DECLA-20) peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location (I).

RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - IntérÀªts et frais d’emprunt

Je déterre cet ancien sujet car je me pose une question mais en sens inverse.

J’ai ma RP qui vaut 350k€ avec 180k€ de crédit à rembourser.

Je réfléchis à faire un rachat de prêt hypothécaire pour investir dans un autre projet immo.

C’est à dire:
1) Emprunter 70% de la valeur de la RP, soit 246k€ (classique pour ce genre de prêt).
2) Rembourser le restant de crédit sur la RP, et du coup libérer la RP de tout crédit, donc elle peut en effet servir de garantie pour le nouveau prêt hypothécaire
3) Acheter un petit appartement avec le restant de 66k€ en LMNP réel

Ma question c’est : est-ce que les intérêts du nouveau prêt hypothécaire sont bien deductibles des loyers de l’appartement ?

Le but du prêt est bien d’acheter de l’immo, mais un crédit de 246k€ pour acheter un bien à 66k€ j’ai peur que ça ne passe pas niveau fiscal !

Dernière solution, rembourser cash ma RP, faire un crédit de 246k€ et acheter 246k€ d’appartements. Mais ça veut dire sortir de mes investissements en bourse, ça me plaît pas des masses. Mais même là, les intérêts seront-ils déductibles ?

Je vais en parallèle demander à ma comptable, mais si quelqu’un a de l’expérience sur le sujet, je suis preneur.

Quelques remarques :
   - vous n’avez pas précisé les caractéristiques de l’actuel prêt sur votre RP (taux, IRA, durée résiduelle), mais je doute fort que procéder à un remboursement anticipé soit une bonne opération (financière), si son taux est vers 1.x% (cf votre présentation) quand un nouvel emprunt serait plutôt vers 4%…. tout ça pour le peu que vous rapporterait un investissement de 66ke seulement ! (ceci, même si les intérêts à 4% sont "déductibles")
   - allez discuter de ça avec votre banquier, car je pense que votre idée "Emprunter 70% de la valeur de la RP, soit 246k€ (classique pour ce genre de prêt)" ne lui plaira pas forcément, et n’a rien de "classique" en France.
   - vous devriez plutôt envisager de financer, si ce projet à 66ke vaut vraiment la peine, avec un apport suffisant (20-25ke) et un.nouveau crédit immobilier classique (encore que le montant semble trop petit), en modulant les échéances de l’emprunt RP à la baisse si vous êtes au taquet et que la banque l’accepte. Sinon, mieux vaut attendre d’augmenter vos revenus pro (et un contexte de taux plus propice) avant de réinvestir dans l’immobilier.

Votre objectif ne devrait pas être d’emprunter le plus possible (comme ca semble l’être), mais plutôt de gagner le plus possible, avec un.niveau de risque maîtrisé.  Il faut parfois faire preuve de patience.