Cherchez dans nos forums :

Les étapes d'un achat immobilier : PLU, cadastre, offre, acte de vente, notaire…

Achat immobilier : étapes, vérifications et clauses suspensives

Cette discussion porte sur les étapes clés de l'achat d'un bien immobilier, notamment les vérifications préalables à effectuer et la rédaction des clauses suspensives. Les membres partagent leurs expériences et conseils pour sécuriser leur investissement. Un point central est la nécessité de mener une due diligence approfondie avant de faire une offre d'achat.

Les participants soulignent l'importance de vérifier des éléments tels que le Plan Local d'Urbanisme (PLU), le cadastre, et de s'enquérir auprès du voisinage. Ils insistent sur l'analyse des procès-verbaux d'assemblées générales de copropriété et la recherche de potentiels problèmes liés aux risques (ex: Plan de Prévention des Risques), aux taxes locales (Taxe Foncière, CFE) et à la qualité de l'emplacement. L'importance de la gestion du risque est un thème récurrent.

La rédaction du compromis de vente est considérée comme un moment crucial. Les membres recommandent de ne pas sous-estimer ce document, car il engage les parties. Ils conseillent d'intégrer des clauses suspensives pour se protéger contre d'éventuelles mauvaises surprises, notamment concernant les travaux, les servitudes ou les autorisations d'urbanisme. La discussion met en lumière le compromis comme un élément essentiel pour assurer la sécurité juridique de la transaction.

Enfin, la question de la rédaction de l'offre d'achat est abordée. Il est conseillé de rester vague dans l'offre initiale afin d'éviter d'effrayer le vendeur, mais il est également important d'inclure des conditions pour pouvoir se retirer de la transaction si nécessaire. L'équilibre entre négociation et protection est un défi important pour les acheteurs. Le choix de clauses suspensives permet de réduire les risques financiers et les difficultés ultérieures.

La discussion met en évidence l'importance d'une approche méthodique et prudente dans le processus d'achat immobilier, en insistant sur la nécessité de bien comprendre les implications légales et financières de chaque étape. La diligence raisonnable et la préparation apparaissent comme des facteurs clés de succès.


Pages : 1

#1 05/11/2015 14h37

Membre (2014)
Réputation :   12  

Bonjour à tous,

j’aimerais avoir des retours d’expériences et témoignages de la part des forumeurs sur ce sujet.

Lorsque vous avez repéré un bien immobilier (par exemple un immeuble de rapport) :

  1.)  Quelles vérifications faites-vous ? (lire le PLU, consulter les cadastres, enquêter auprès du voisinage, parcourir les derniers PV d’AG et/ou de SCI, etc…)

  2.)  Quand les faites-vous ? / A quelles étapes de la procédure d’achat les faites-vous ? (avant l’offre, après le compromis, etc…)

  3.)  Sous quelle forme, formalisme ? (tout en courrier avec accusé de réception, à l’oral avec le proprio vendeur, etc…)

  4.)  Avec quelle valeur suspensive ? (je ne pas trop comment mieux formuler cela). J’entends pas là : à quel point une mauvaise surprise pour vous va en fait vous permettre de vous dégager de la vente (ouf, tant mieux) ou n’empêchera pas la vente (oups, dommage) ?  (par exemple, souvent l’obtention du prêt est une clause suspensive, je crois)

Pour les questions 2 à 4, d’après ma compréhension (venant de la lecture de ces pages : ici, là, et ici), la procédure d’achat/vente peut être décomposée ainsi :
- offre d’achat de l’acheteur au vendeur (orale ou écrite, par agence ou non)
- formalisation d’un acte d’avant-vente (compromis ou promesse), sous seing-privé ou face au notaire
- formalisation de l’acte de vente, face au notaire
(j’ai omis le choix du notaire et l’obtention du prêt, au moins)

Si j’ai tort, merci de me corriger. Si j’ai raison, merci de s’appuyer sur la terminologie pour étayer votre réponse d’exemples.

Je demande tout cela car j’ai l’impression que certaines situations sont peu soupçonnées par certains (la valeur légalement engageante, ou non, d’une offre d’achat orale) tandis que certaines situations sont totalement maîtrisées par d’autres (la réalisation qu’un immeuble possède un lot non référencé au cadastre suite à un découpage non officialisé il y a 5 ans permet, ou non, de se dégager sans frais d’une offre d’achat/d’un compromis de vente).

Merci beaucoup.

Message édité par l’équipe de modération (06/11/2015 12h36) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : achat, clarification, diagnostique, documents, procédure, vente, vérifications, étape

Hors ligne Hors ligne

 

#2 05/11/2015 21h12

Membre (2015)
Réputation :   36  

Bonjour,

Pour commencer à répondre à vos questions, je dirai que ce que vous soulevez en 1/ est la base indispensable. A force de visiter des apparts cela deviendra instinctif de vérifier tout cela.

J’ajouterai :
- la qualité de l’emplacement (commerces, écoles, etc…),
- les risques (existence d’un PPR notamment, plus un coup d’oeil sur prim.net)
- les taux des taxes locales (Taxe foncière, CFE)

Pour le 2/, comme je l’indiquais plus haut, je connais la plupart des infos avant de faire une offre
Dans tous les cas, il faut disposer des informations financières avant de faire l’offre (TF, travaux prévus par la copro, travaux prévisibles, loyer attendu)
Ensuite, je demande les autres infos avant signature du compromis (diag énergétique, etc…)

Pour le 3/ : à l’oral, et ensuite par écrit dans le compromis
nous sommes particulièrement vigilants à la rédaction du compromis
beaucoup de gens prennent ce document à la légère, alors qu’en fait il est presque équivalent à un acte de vente car il vous engage complètement

Pour le 4/ outre la clause suspensive classique de l’obtention d’un prêt, penser aux autorisations d’urbanisme (PC, autorisation de diviser, nécessité ou non de créer du stationnement supplémentaire en fonction de votre projet…)
je demande également une clause pour pouvoir faire de menus travaux avant la vente effective, à obtention du prêt
vous pouvez également mettre une clause sur le maintien en l’état de l’appartement pour éviter que le vendeur ne parte avec les moulures au plafond par exemple, ou les ampoules… c’est du vécu !

Je pense qu’il faut vraiment insister sur le compromis, qui est vraiment le document fondamental.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 05/11/2015 22h57

Membre (2013)
Réputation :   70  

Bonjour Christof,

Vous détaillez très bien les différentes étapes, mais vous oubliez la contrainte de temps, qui peut ne pas être en votre faveur dans une zone hyper tendue: vous serez peut être amené à faire une offre le jour même sans avoir tous les éléments.
Ainsi,
- je m’assure de connaître un minimum le quartier avant une visite, sinon j’arrive avant pour faire un tour, si c’est une rue que je connais moins.
- je prends les infos de copro à l’oral, mais je demande les papiers entre l’offre et le compromis
- je mets des conditions dès l’offre d’achat (fournitures des PVs, absence de servitude, conformité de la description)
- ensuite l’expérience de plusieurs visites permet d’identifier tout de suite les problèmes d’un appartement ou d’une copropriété, mais cela ne vous empêchera pas de tomber sur un propriétaire qui cache des éléments, notamment les travaux, les nuisances. Je faisais une offre sur un appartement avec vue dégagée, mais le terrain en face de l’immeuble allait être construit 3 ans plus tard et boucher la vue. Le propriétaire a préféré faire affaire avec un autre enchérisseur (le même jour) qui posait moins de questions….

Hors ligne Hors ligne

 

#4 12/11/2015 18h22

Membre (2014)
Réputation :   12  

Merci pour vos réponses FastHand et Eldoradoimmo.

Savez-vous également s’il est possible de faire une offre d’achat avec conditions ? Ou cela ne sert-il à rien puisque de toute façon il faudra voir cela lors de la promesse ou du compromis ?

Christophe

Hors ligne Hors ligne

 

#6 12/11/2015 20h33

Membre (2015)
Réputation :   36  

Préférez effectivement rester vague dans l’offre d’achat, pour que le vendeur ne prenne pas peur

Par contre, vous devrez ensuite blinder le compromis

Hors ligne Hors ligne