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Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ?

Investissement locatif : colocation à grande échelle, opportunités et défis

Cette discussion porte sur le projet d'investissement locatif d'un membre, Willy, qui envisage l'achat d'une maison de 112m² (extensible à 200m²) pour créer une colocation de 9 chambres. Le principal enjeu réside dans la gestion des charges, notamment le chauffage (actuellement électrique) et l'eau chaude, compte tenu de la taille du bien et du nombre de locataires. Les participants débattent de la faisabilité financière de ce projet ambitieux et de la pertinence du forfait charges proposé par Willy.

Plusieurs arguments s'opposent quant à la viabilité du projet. Philippe30 met en avant les risques financiers liés à un forfait charges unique pour l'eau, l'électricité et internet, insistant sur la nécessité de compteurs individuels pour une meilleure gestion. D'autres membres, comme Cricri77700 et Erwan, soulignent l'importance d'une bonne isolation, notamment de la toiture, avant d'envisager le remplacement du système de chauffage. Erwan met également en garde contre la complexité de gérer une colocation de cette ampleur, mentionnant les risques de dégradations et de conflits entre colocataires.

La discussion explore différents aspects de la gestion locative, notamment le choix entre baux individuels ou collectifs, la sélection des locataires et la répartition des charges. Plusieurs membres expriment des doutes sur la rentabilité et la faisabilité d'une colocation à cette échelle, conseillant à Willy de réduire le nombre de chambres ou d'opter pour un projet moins ambitieux. Des points essentiels sont soulevés tels que la pertinence du montant des loyers, la nécessité d'une isolation efficace pour réduire les coûts énergétiques et les difficultés inhérentes à la gestion d'une grande colocation.

Enfin, Willy fournit un retour d'expérience un an et demi après le début de la discussion. Il a finalement loué 7 chambres au lieu de 9 et a opté pour un chauffage électrique avec radiateurs à inertie. Il mentionne un taux de satisfaction de 95% et exprime son intention de lancer un nouveau projet plus important. Ce retour d'expérience illustre à la fois les difficultés et les réussites potentielles de ce type d'investissement.

La discussion met en lumière le besoin d'une analyse approfondie des coûts et des risques avant de se lancer dans un projet d'investissement locatif ambitieux, soulignant l'importance d'une bonne planification et d'une gestion rigoureuse pour en garantir la réussite. Le choix du type de bail, de la sélection des locataires et de la mise en place d'un système de charges approprié apparaissent comme des éléments clés de la réussite.


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#26 26/11/2014 11h51

Membre (2013)
Réputation :   42  

Bonjour Erwann,

Merci pour votre participation à ce post.

Même si je ne suis pas encore passer à l’action, j’étudie depuis un moment les formalités d’une colocation, et je l’ai à demi pratiqué en louant plusieurs chambres de ma résidence principale pendant quelques années. Donc plus facile à gérer.

Avez vous parcouru les textes de la loi alur?
Je suis entièrement d’accord avec vous:la colocation se passera beaucoup mieux avec des baux individuels, et c’est comme ça que je l’ai toujours pratiquée (en tant que bailleur comme en tant que locataire). Seulement la loi alur complique énormément les choses.

J’avais réalisé un petit condensé des changements dans le topic suivant:

Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels…

Apparemment décrets sont encore en attente, depuis le mois de mars….
Maintenant au vu l’instabilité fiscale / règlementaire et en prenant en compte le fait qu’un investisseur en colocation et plus enclin au risque qu’un bailleur traditionnel, je pense qu’il faut agir.
Cela n’engage bien sur que moi. il sera toujours temps de s’adapter.

A vous lire;

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#27 02/12/2014 21h42

Membre (2013)
Top 50 Immobilier locatif
Réputation :   78  

Erwan a écrit :

- Je suis très difficile sur les personnes que je prends dans mes colocs, je préfère perdre 15 jours de loyer (même si ça ne m’est pas encore arrivé) plutôt que de remplir pour remplir avec n’importe qui. Ça n’assure pas tout et les menteurs/dissimulateurs peuvent tout à fait me berner, mais ça fait un premier tri.

- Je ne prends PERSONNE qui souhaite rentrer en coloc pour des raisons économiques (un plus grand appart pour pas cher) et qui n’a pas l’esprit. Ça pourrit toujours l’ambiance et ce sont très souvent eux qui n’assument pas lorsqu’ils abiment ou cassent des choses dans les parties communes.

Pouvez vous développer ces deux points? Comment menez vous la sélection?

Dans le cas d’un départ, comment remplacer avec quelqu’un de compatible avec les résidents restants?

Merci à DDtee de m’avoir montré ce sujet!

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1    #28 03/12/2014 16h06

Membre (2012)
Réputation :   58  

Pour le 1er, rien de plus que ce que font les bailleurs sur ce site. Je voulais juste mettre le point sur le fait que "perdre" 15 jours de loyer peut vous en faire gagner beaucoup plus si jamais vous rentrez la mauvaise personne dans votre appart.

Pour le 2nd, et bien il y a 2 types de personnes qui cherchent des colocs, ceux qui veulent faire des connaissances quand ils arrivent dans une nouvelle ville, ne pas vivre seul, etc…
Et puis ceux qui veulent surtout le loyer modéré pour la grande surface (mangent dans leur chambre, regardent la TV dans leur chambre tout le temps, etc…)
Il faut bien distinguer les 2 car si jamais vous louez une chambre à quelqu’un qui n’est pas fait pour la coloc, ça peut vite faire 3 colocs de plus à trouver ! Et pour faire la différence, il suffit de discuter et de poser quelques questions, généralement on est vite fixé : "pourquoi de la coloc ?"; " avez vous visité d’autre colocs? Ou des apparts seuls?"; "Avez vous déjà fait de la coloc avant ? Si non pourquoi vous y mettre maintenant ?", etc…

Et quand il y a un coloc qui part, je prévois des visites avec des personnes qui ont un profil similaire et ensuite je demande à au moins 1 coloc (idéalement tous) d’être là. Une fois les 3 ou 4 visites de la soirée finies, je leur dis que je suis OK pour 2 ou 3 et ensuite c’est eux qui choisissent : nettement plus simple quand il y a des histoires ensuite de leur rappeler que c’est eux qui ont choisi …

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1    #29 05/11/2017 12h48

Membre (2013)
Réputation :   42  

Au fait, petit feedback , le projet s’est achevé en septembre 2016, loué depuis, au final, 7 chambres, les combles ne permettait qu’une chambre supplémentaire.

Je suis resté sur du chauffage électrique avec une masse en pierre au coeur du radiateur.

Le rdc qui était un garage à été réaménagé avec isolation 10 cm, à l’étage on est resté sur 5.

Je loue 420 + 60 de charges régularisables. (oui, je régularise l’électricité pour le moment).

Les photos du bien sont disponibles dans ma présentation.

J’ai eu deux départ au bout d’un an, deux colocs qui se sont mis en couple et ont pris leur appart.

Mes colocataires ont choisi les nouveaux venus.

Bref, du positif à 95%. Du coup je relance un projet un peu plus gros de 3 lots, un immeuble acheté à deux, dont j’aurais la moitié, avec un T6, un T3 et un studio.

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