1er investissement locatif : maison ancienne à rénover ?

Toute réflexion avancée avant d’avoir visiter le bien est futile avec en point d’orgue un superbe 30-40k de travaux à vue de nez, via trois photos sur leboncoin ou autre…

Vous parlez chiffres, finances… Mais ce qui compte d’abord c’est le quartier, l’immeuble et le bien. Province  ou région parisienne ? grande ville, moyenne, petite, ou village ? Facile à louer ou pas ?
Etat du bien, nombre de m2, de pièces ? D’où vous viennent les chiffres de 30 à 40 000 de travaux ? Avez-vous fait voir le bien par un pro qui vous a confirmé les chiffres ? Quand vous avez ces éléments, vous pouvez raisonner en financier, avec des chiffres qui me semblent pas terribles pour du nu et correct pour du LMNP.
Rastignac

hello

bref retour de la visite:
-l’ai ne savais pas grand chose, (même pas foutue de me montrer où est le compteur d’eau).

taille de la maison 100m2

pour les devis des travaux j’ai budgéter moi même.
je suis parti sur les postes suivant:
-fenêtre a changer : 10000€
-électricité : 5000€
-sdb +cuisine a refaire : 10000€
-tout a l’égout : 3000€ (devis fournis par l’agence)
-toiture a re-suivre:3000€
-peinture: 4000€
-sol : 4000€

Comment savoir les travaux avant une visite?
bien regarder les photos! les pro postent plus que 3 photos:
on voit quand même si les pièces sont datées ou pas, si la façade est ok ou pas etc
le seul truc que je n’avais pas en photo c’était l’agencement.
après j’avais repérer les fusibles direct au inter, ya plein de truc qui
J’en suis pas a ma première maison retapée c’est pourquoi j’ai pu avancer ce prix de travaux (mais d’habitude les travaux sont pour moi, donc pas forcement le même standing que pour du locatif)
d’ailleurs en repointant sur place ce que j’avais sur les photos j’en suis arriver au même résultat mais là on est sur la fourchette haute.

Sinon c’est dans une petite ville de 32000 hab dans le 24
sur un axe principale à 1-2 minute de la gare et 4-5 du centre ville à pied
le loyer de 650€ a été estimer pour ma part vis a vis des offres disponibles, l’AI table sur 700€, mais 650€ c’est ce qui ressort le plus au niveau tarif dans le secteur et je préfère partir sur cette base (et pourquoi pas tester pour la première location une annonce à 700€ mais je préfère partir sur la base basse)

ma proposition à 45000€ est motivé par les points suivants
-axe très passant
-bien en vente depuis plus de 8 mois avec plusieurs baisse de prix successifs
-travaux important a prévoir
-pas de jardin, seulement une petite cour
-j’avais calculer que ça passer en autofinancement à ce prix
ensuite si on ajoute le prix initial et les travaux on arrive presque au prix du neuf dans mon secteur

Ah oui ma situation:
-célibataire 35 ans 1800€ net par mois
-tranche a 14%
-propriétaire (quasi fini de payé reste 12500: 75€mois jusque 2022, puis 171€ sur 4 ans ), résidence secondaire (reste 35200€ mais le crédit viens juste de commencer: 230€/mois)
pas d’autre

mes objectifs sont de devenir rentier
mais si j’ai bien piger ça sera peut -être pas avec cette maison…

merci de vos retours

je vais refaire mes calculs ce soir et je vous les fournirais

Merci DDtee

c’est bien pour ça que je penser faire une offre bien en dessous 45000€ au lieu de 70000€

mais a froid,apres avoir visiter:
les moins
-axe passant, mais rocade faite au 3/4 donc le flux etait reduit, mais le lycée à proximité été fermé (moins de 400 metres) , il etait midi niveau circulation ok a voir un samedi matin jous de pointe!
-la taxe fonciere
-gros travaux fenetre/cusine/sdb/alectricité a reprendre entierement/toiture a suivre/finir le raccordement au tout à l’egout.
-pas de jardin

les plus:
proche des lieux: gare/centre/lycée privée/lycée des métiers

voici ce que j’ai calculer:

achat:45000 (environ 40000vendeur + 5000 agence c’est pour mes calculs)
travaux j’ai prevu: 40000€
frais de notaire 5200 (j’ai compté 2000€ de débours)
frais de dossier 900€
frais de garantie :1000€

financé a credit sur 25 ans a 2.8% ça donne a une queue de vache prés 450€ mois

1mois de vacance/ revalo 1%/tf 1200€/1 mois de loyer pour travaux

soit sur la durée un effort d’epargne de 33€ je vais reflechir encore

entout cas merci a vous j’y vois plus clair

Ce qui m’étonne c’est qu’apparement la maison doit être "dans son jus" (vu les travaux à faire) et vous ne parlez pas d’isolation, sinon c’est un poste à prendre en compte qui peu chiffrer aussi, Isolation+Ba13

Le secteur que vous visez est il dynamique?
Y a t’il beaucoup d’acheteur?
Perso, j’ai acheté un bien bradé pour ma RP (30% moins cher que la moyenne, avec plus de terrain et de possibilité que la moyenne).
En comptant l’ensemble des travaux, je devrais arriver aux prix du marché, voir même au dessus.
Et j’ai pas trop d’élément onéreux (une seule fenêtre à refaire, l’isolation, sdb, cuisine, plomberie, et pas immédiatement, électricité et traitements des eaux).

Hello

Pour DDtee, oui je connais a peu prés le prix de vente au m2 sur le secteur de Bergerac 1500€ du m2
Par contre je ne connais pas le temps de vente moyen et d’ailleurs comment estimer celui-ci ? car si c’est trop cher cela ne ce vend pas et fait monter les délais de vente donc est-ce vraiment un point a prendre en considération. car si l’on est au juste prix voir moins le bien devrait trouver preneur plus facilement

et pour la revente je suis parti sur un prix inférieur au prix du marché pour revendre plus vite (j’ai appliquer -20% sur le prix du marché)

@gunday:
pour moi un maison c’est comme un melon
trop cher j’ai pas envie d’acheter ni de le sentir pour voir si il est bon, au juste prix je commence a le sentir et voir pour le mettre dans mon panier…
Donc dire si ya des acheteurs j’en sait rien, mais au juste prix je pense qu’il y en a
avec les travaux je serais en dessous du marché de 60000€ c’est pour ça que je me me suis basé sur 30000€ de benef au pire

après j’ai quelques plan pour diminuer le prix des fournitures…. mais ça fera pas tout

oui je connais Castorus
Mais où voyez vous le temps de vente moyen?
Car moi je n’ai que les nouvelles ventes/bonne affaires/baisse de prix/ bien mort

Meilleurs agents c’est pas mal mais pas valable hors grand agglo de mon point de vue
Ma maison est estimer (celle ou j’habite) a 150-160 alors que je suis convaincu qu’elle vaut 110

Par contre pour bergerac et connaisant bien le secteur je pense que vendre 150 sera difficile (certainement long …)  mais 120 oui et rapidement

j’ai fait une offre à 45 a l’agence, mais je ne pense pas que cela va le faire, et surtout je ne remonterais mon offre.

j’espère une réponse de l’agence, mais je suis même pas sure quel fasse passé l’offre aux vendeurs car ça j’ai pas moyens de vérifié

je vous dirais si c’est bon ou pas

Oui j’ai déjà vu l’annonce mais ça ne rentre pas dans mes critères.

Moi c’est Bergerac ou rien, et proche du centre ville, pas de mauvais quartier (naillac / la catte).

Dans l’exemple cité, c’est dans un village a 15 bornes de Bergerac il n’y a que 2 chambres , j’en vise au moins 3
avec un mini de 80-100 m2 pour la maison .
J’essaye de viser plus une petite famille qui pourrais rester plus longtemps…
A l’extérieur les loyer sont très bas car on est obligé d’avoir une voiture, pas de transport en commun
et en fonction des villages si l’on est classé les travaux  oûtent un testicule

Après je sait pas si je suis super objectif, car je suis né, et vécu depuis toujours a Bergerac c’est pour ça qu’au niveau de l’emplacement je suis intraitable et que je trouve rien qui me convienne.

Je regarderais ce soir les annonces qui sont sortie par le lien, moi en fait chez castorus je clique sur aquitaine puis dordogne et enfin sur bergerac.

@+

austin a écrit :

Mais où voyez vous le temps de vente moyen?

Cela se trouve en second bandeau en partant du haut

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Hello

L’offre à 45000 a été refusée, je passe donc a autre chose

à bientôt pour un autre projet

Austin