Peut-on être imposé sur un loyer impayé (et donc non encaissé) ?

Je ne vois pas ce qu’il y a de particulièrement étonnant.

La SCI n’a pas touché son loyer et n’a fait aucune démarche pour réclamer ces loyers impayés ni prouver que cet abandon était justifié, légalement, par un paiement indirect similaire (du style : des travaux effectués par le locataire sur ses deniers propres).

En toute logique, c’est au mieux une perception de loyer, donc imposable, avec restitution en cash parce que le locataire tire la lanque, et au pire une donation à un tiers.

Le bail est un contrat, il doit s’appliquer. A minima, dans le cadre d’un impayé, une relance est nécessaire quitte à trouver ensuite un arrangement avec le locataire transitoirement dans la difficulté.

Ici, c’est surtout l’absence d’organisation qui est condamnée.

Perso, ca ne me choque pas. Quand on veut abandonner un loyer, on le fait proprement, justificatifs à l’appui, voire avec accord du fisc préalable (un petit mail à la DGI avec "ma locataire est fauchée et a du mal à assumer son loyer, puis-je à titre d’aide exceptionnel revoir le loyer annuel à la baisse ou accepter le non paiement d’un mois de loyer", et la réponse vous sécurise sur la suite)

Si demain la société dont vous êtes salarié est en difficulté et ne vous verse pas votre salaire, vous trouverez normal que le fisc vous impose sur les salaires non reçus ?

Bonjour,

- sur la question du paiement des loyers, ça ne me semble pas illogique. Le bail est un contrat qui s’applique, donc à chaque mois qui passe, le locataire contracte la dette correspondante envers son bailleur. Si la dette n’est pas payée, au bailleur de faire en sorte de la recouvrer. En droit, cette dette existe. On ne peut pas l’annuler parce que ça nous chante.
La prestation prévue par le contrat a eu lieu et doit être payée.

Prenons le parallèle avec un artisan. Il fait un devis de 5000 € pour une rénovation de salle de bains. Le devis est signé "bon pour accord" par le client (et devient donc un contrat, en droit).
Si la prestation a été entièrement réalisée et facturée, la somme est dûe ! L’artisan ne peut pas annuler cette facture parce que le client a des difficultés à payer !

Là, c’est pareil. Il y a le contrat, la commande : c’est le bail. Il y a l’exécution de la prestation : le logement est occupé (ou en tout cas, à disposition du locataire, s’il ne l’occupe pas effectivement c’est son problème). Si la "facturation" n’est pas obligatoire, il peut être avisé d’envoyer un "avis d’échéance de loyer".
En tout cas, la prestation est prévue par contrat, cette prestation a eu lieu, elle doit donc être payée.

Cet arrêt du Conseil d’Etat confirme en tout cas que le bailleur doit tout faire pour se faire payer les loyers en retard. Il y a une procédure, elle est claire, avec des choses à faire dans un certain délai : à chacun de l’appliquer. Si on a eu la sagesse de demander une caution solidaire, ne surtout pas oublier d’adresser les mêmes commandements et avertissements à la caution qu’au locataire.
je trouve que c’est un peu illogique que les mêmes bailleurs qui viennent se plaindre ici des locataires indélicats s’offusquent quand l’Etat leur rappelle justement que les loyers sont un dû et qu’ils doivent les réclamer. L’Etat vous dit que vous devez réclamer et obtenir vos sous, vous devriez être content ?

- sur le cas jugé : de toute évidence, ce qui pose problème, c’est l’avantage fiscal obtenu pour investissement dans les DOM. Il faut que le locataire en fasse sa résidence principale. Or, la locataire n’a ni payé les loyers, ni établi sa résidence principale ! Ca ressemble à quoi ? A une locataire de complaisance. Assez rapidement, le bailleur a dû être conscient que la locataire n’habitait pas là et ne pourrait pas payer. Il a choisi de garder sa locataire fantôme parce qu’il en avait besoin pour son avantage fiscal. C’est là qu’il s’est rendu fautif.
Ca ne m’étonne pas vraiment que la justice ait été sans pitié face à un propriétaire qui était forcément conscient d’avoir une locataire "fantôme" pour bénéficier d’un avantage fiscal.

Xa: Je comprend ce que vous dites, et c’est assez cohérent dans l’ensemble. Le problème de votre vision est qu’elle justifie de taxer des sommes qui ne sont PAS perçues, et vous justifiez cela comme étant "normal".

Disons qu’on est d’accord dans le principe de ce que vous avez écrit. Mais si le bailleur, ou une entreprise, considère (à tord ou à raison à la rigueur) que des sommes sont irrécupérables, qu’elle annule la dette/facture, et qu’elle ne touche donc absolument RIEN, pourquoi ces sommes devraient-elles tout de même être taxées ? Ou pour quelle raison ce bailleur ou cette entreprise devrait-elle avoir à justifier de démarches (potentiellement coûteuses, alors qu’il/elle peut savoir de manière assez sûre qu’elles seront vaines par exemple) ?

Vous pouvez me répondre qu’il existe une loi/un article du CGI en ce sens (surement, vu tous les textes abracadabrants qui existent), ou que c’est la façon de considérer la chose par l’administration. Mais je vous invite à essayer de prendre du recul, d’y réfléchir, et de relire mon message que vous trouvez "exagéré", il ne l’est pas !

"Le bail existe-t-il ? oui. Le locataire doit-il payer son loyer ? Oui."
Soyons réaliste un instant: Il est dans l’intérêt du bailleur de récupérer son loyer. Mais s’il ne le touche pas, vous êtes en train de considérer la taxation de quoi ? Pas d’un revenu, mais du MANQUE de justificatifs ! On n’est même pas en train de dire que le bailleur n’a pas fait de démarches lui-même, ce qu’il a peut-être fait et pour lesquelles il n’a pas de justificatifs, mais qu’il n’a rien à présenter à l’administration (et encore, il a bien inscrit sa créance à la procédure de surendettement d’après l’arrêt)

"Vous avez des relances pour prouver que vous avez fait votre boulot de bailleur"
Oui, oui, ne pas bosser assez, ou assez bien, est taxable dans votre vision, c’est bien ce que je soutenais dans mon message, donc encore une fois, aucune exagération. Qu’est ce qui empêche l’administration de considérer que vous n’avez pas non plus fait correctement votre travail de bailleur en trouvant un locataire à un loyer plus élevé et vous taxer sur ce loyer plus élevé ? Pareil, des redressements pour loyers jugés trop bas, ca existe également (ce que vous trouvez surement "normal" aussi).

Si le locataire n’a pas donné cette somme à son bailleur, il l’a toujours et lorsqu’il la dépensera dans autre chose, cette même somme sera donc taxée une deuxième fois. Ce qui est cohérent selon vous, puisque ca n’est en fait pas cette somme qui a été taxée la première fois, mais le manque de travail du bailleur. Enfin c’est surtout son manque de sens du "proprement", à savoir passer plus de temps à penser à la partie fiscale et aux problèmes qu’il pourrait avoir avec l’administration, qu’à son boulot réel. Et c’est bien ca malheureusement, l’une des caractéristique de bosser/investir/entreprendre en France.

xa a écrit :

SI demain votre employeur cesse de vous payer, tout en vous faisant travailler, vous ne faites rien, vous lui en faites cadeau, ou a minima vous faites constater, par écrit pour avoir une preuve, que vous n’avez pas été payé ?

Là, je crois qu’on y arrive: Je pense que la majorité des gens, dont je fais partie, entreprendront des démarches pour essayer de récupérer leur salaire. Ca ne me viendrait même pas à l’idée de vouloir une "preuve" que je n’ai pas été payé ! Pourquoi faire ? Je le sais bien que je n’ai pas été payé. Et si l’employeur soutient qu’il m’a payé, alors que ca na pas été le cas, ca sera sa parole contre la mienne, et c’est à lui qu’on demandera de justifier du payement (un simple relevé de compte fera l’affaire) afin de prouver que c’est moi qui ment dans l’affaire (et m’en prendrais plein la tronche ensuite si c’était le cas). Mais pourquoi diable chercherais-je une preuve que je n’ai pas été payé ? Ah, parce que je dois me dire: "Mais biensûr, je dois payer des impôts sur ce salaire jamais perçu !" ou que je dois anticiper que ca va être suspicieux, et que ce que je déclare à l’administration va être mis en doute (seulement dans un sens, on ne vous soupçonnera jamais d’avoir trop déclaré ou oublié des déductions, même si évidemment ca arrive)

Si vous ne faites rien, on pourrait tout à fait penser que votre employeur vous a payé en douce, en liquide ou, pour un cas que j’ai croisé, via un compte externe. Le fisc serait évidemment en droit de se demander comment un salarié qui ne touche pas son salaire peut accepter cela … si ce n’est pas parce qu’il a obtenu une compensation par ailleurs, probablement non déclarée …

"Le fisc serait évidemment en droit de se demander"
Ben biensûr ! Il est évident que vous traiter de menteur est le droit le plus absolu de l’administration fiscale, et elle ne s’en prive pas (et elle a d’ardents défenseurs comme vous !). Considérer que si vous déclarez quelque chose, c’est que ca doit être le cas, serait une idée parfaitement saugrenue. Certains pays partent de ce principe (la Suisse ou le Luxembourg par exemple) et s’en portent très bien. Mais la propagande veut que si les choses marchent mieux dans ces pays, c’est pour d’odieuses autres raisons …

Quant à l’arrêt: "d’autres diligences que l’inscription de celle-ci au titre de la procédure de surendettement dont faisait l’objet cette locataire".

Donc la locataire avait une procédure de surendettement en cours, et le bailleur a inscrit sa créance à cette procédure. Mais …. non faut le taxer quand même. Normal.

xa, en lisant votre message, je suis quasiment prêt à parier que vous êtes payé par l’état d’une manière ou d’une autre. Et je parierais même sur une façon plutôt directe. Vous ne bosseriez pas pour les impôts carrément par hasard ? (ca n’est pas une question qui nécessite forcément de réponse)

@Gunday: Oui, j’y ai pensé lorsque j’ai rédigé mon message C’est du délire de haute voltige, et ca m’avait fait avaler de travers la première que j’avais entendu ca, mais lorsqu’il s’agit de trouver comment vous en prendre toujours plus, ca n’est pas l’imagination qui manque.

(+@Bernard2K) Pour l’arrêt, que l’avantage fiscal soit remis en cause, soit. Que le bailleur ait mal fait son boulot, pourquoi pas. Qu’il soit taxé parce qu’il n’a pas réagi assez rapidement, ca me reste en travers de la gorge. Peut-être a-t-il eu ses soucis à ce moment également. Je ne sais pas pour vous, mais laisser trainer quelques mois un impayé m’est arrivé assez souvent. Il se retrouve tout de même à payer des impôts sur des sommes jamais perçues …

"Là, on est à mon sens dans un jugement spécifique qui ne remet pas en cause le principe de déclaration des loyers perçus.’
Voilez-vous la face de cette manière si ca vous rassure.

"Sauf bien entendu à loger gratuitement un locataire durant des années sans motifs (ce qui est le cas mentionné)"
L’arrêt parle de 2004 sans préciser le mois et de difficultés au printemps 2005. Il ne m’étonnerait pas que ce soit la procédure de surendettement au printemps 2005, mais on n’en sait rien. Vous rationalisez la chose à la sauce "ca n’arrive qu’aux autres", il me semble qu’on parle plus de mois que d’années ici. Et si c’est effectivement la procédure de surendettement au printemps 2005, on peut très bien imaginer que le locataire avait de sérieuses difficultés avant, et payait juste encore ses crédits en ne payant plus son loyer fin 2004/début 2005.

@Iqce: "dans une société de 70 millions de personnes, il y a toujours des fraudeurs et donc je trouverais normal que l’Etat se demande par de tels biais si l’employeur ne m’a pas versé mon salaire en liquide."

Décidément, la propagande est rudement efficace.
Et lorsque les personnes de bonne foi (même à considérer qu’il y a des tonnes de fraudeurs et de menteurs, il doit bien rester quelque personnes honnêtes, la preuve: vous l’êtes, et vous le savez) se font remettre en cause leurs déclarations et redresser, vous croyez qu’elles le prennent comment ? En parlant d’expérience personnelle, je peux vous le dire: Pas bien ! pas bien du tout même ! (ce qui expliquera en partie la teneur de mes messages)

"mais si vous avez fait votre boulot de bailleur, il n’y a rien à craindre hormis une perte de temps pour justifier/expliquer."

Voilà le problème Iqce: La naivete (que j’ai eu, rassurez-vous) de croire que vous "n’avez rien à craindre lorsque vous n’avez rien à vous reprocher". C’est aussi valable avec les "forces de l’ordre" d’ailleurs, mais c’est un autre sujet.

Pour l’administration (je parle de la France), la naïveté consiste à croire que les choses sont justes, alors que malheureusement ils sont là pour faire du chiffre ! Je comprendrais tout à fait que vous ne le croyez pas, on m’avait dit un tas de choses à ce sujet par le passé et je ne l’avait pas cru non plus.

xa, je vous remercie pour le débat et d’avoir pris la peine de répondre, et je suppose qu’on ira pas plus loin: Comme d’habitude, chacun a sa vision, ses idées, et rien de ce que dit l’autre ne le fait changer d’avis.

Il y a juste qu’au FOND, même si je veux bien accepter beaucoup de vos arguments, dont "une somme due est réputée payée jusqu’à preuve du contraire", je ne crois pas qu’ici, la question de savoir si ces sommes ont été payées ou non, y compris l’éventuelle preuve de NON PAYMENT, se pose encore. Il apparaît assez clair que le bailleur n’a pas perçu les sommes, et je n’ai pas l’impression que l’administration soutienne le contraire. Pourtant, vous continuez de trouver la taxation de ces sommes non perçues comme "normale", juste ? Et c’est là que notre désagrément se trouve réellement.

L’arrêt stipule que la SCI est regardée comme "ayant consenti une libéralité à sa locataire", donc en clair, elle a l’a hébergé gracieusement durant la période non payée. Il n’est pas question de doute quant à l’éventuelle perception des loyers par manque d’un accusé de réception qui aurait miraculeusement tout résolu. La SCI est vue comme ayant renoncé à percevoir ces loyers et il est question du fait qu’elle n’ait pas cherché suffisamment (selon l’administration et les juges) à recouvrer ces sommes.

xa a écrit :

Donc vous accepteriez de fournir, pour prouver ce que vous avez réellement touché, vos relevés de compte chaque année, pour que le fisc puisse vérifier ce qui a été perçu ? Ou voudriez vous que le locataire déclare les versements qu’il a fait lui même ? Sauf que le même problème se reposerait : si le locataire dit avoir payé en 2004, alors que le bailleur prétend ne pas avoir perçu son loyer, qui dit la vérité ?

Ouh là. Qu’est ce que vous essayez de déformer là ? Celui qui touche, déclare, point. Rien de plus simple. Si des sommes sont déclarées comme ayant été non perçues, c’est qu’elles le sont et donc non taxables, à moins que l’administration apporte la preuve du contraire. (en l’espèce, les sommes ne seraient plutôt tout simplement pas déclarées)

"modèle purement déclaratif dans lequel ce serait au fisc d’exiger les preuves de perception en permanence"
Déjà pourquoi "exiger" des preuves ? Parce que tout contribuable est un menteur à qui on ne peut pas faire confiance ? Ensuite, pourquoi des preuves de perception ? Si un contribuable dit qu’il a reçu quelque chose, c’est sans doute vrai, non ?

Tout ce que j’ai dit c’est que si j’ai payé quelque chose et qu’on m’accuse de ne pas avoir payé, j’apporterais (spécifiquement et exceptionnellement pour une affaire précise devant un tribunal) le relevé prouvant le payement pour me dédouaner, rien d’autre. Et il n’était même pas question d’impôts dans cet exemple.

Dans l’affaire discutée ici, si le locataire dit avoir payé, et que l’administration en a la preuve (par exemple par un contrôle précédent du locataire), ca changerait totalement la donne. Je ne crois pas qu’il soit question de cela ici.

xa a écrit :

Exactement : il n’a aucune trace de la moindre démarche de sa part ou d’une réponse de sa locataire à cette démarche. Donc il n’a rien pour justifier que sa locataire n’a jamais versé ces loyers.

le bailleur normalement constitué fait alors une réclamation à son locataire. Il dispose alors d’un élément prouvant qu’il n’a pas touché son loyer. Et donc dire au fisc que s’il ne déclare pas ce loyer, c’est justement parce qu’il ne l’a pas touché.

Ca vous choque peut être, mais tant pis.

xa, je suis à peu près certain qu’en près d’une dizaine d’année de procédure, et en allant jusque devant le conseil d’état, le contribuable a du faire tout ce qu’il a pu pour établir qu’il n’a jamais perçu ces loyers au départ, et encore une fois, à la lecture de l’arrêt, je n’ai aucunement l’impression que la question se pose. Le contribuable a sans doute du commencer par faire établir une attestation à son locataire comme quoi il n’avait pas payé, ce que chacun aurait sans doute fait dans cette situation.

Relisez s’il vous plait l’arrêt (et accessoirement nos échanges), il n’est pas question de savoir si le bailleur a touché les loyers ou non, ni de la preuve de la non perception des loyers ici (ce sur quoi vous vous acharnez), mais du fait que le bailleur doive payer des impôts sur des loyers reconnus comme NON PERCUS, et oui, ca me choque, PRESQUE autant que le fait que vous le défendiez.

Idem pour les questions de délais à la fin de votre message: Oui, quand on passe les délais, on ne peut plus réclamer, on peut avoir perdu quelque chose, ou ne plus pouvoir toucher quelque chose, etc … Ici il est question d’avoir le droit de payer des impôts dessus tout de même, ca n’est pas pareil, et vous semblez absolument refuser de le voir/le comprendre.

Je suis tout à fait d’accord avec vous sur ce point "Mevo"

"EldoradoImmo, oui c’est ahurissant, mais en même temps, plus grand chose ne m’étonne en terme de fiscalité en France, ni en terme de jugements de la part de la "justice" Française".

Le particulier bailleur a droit de subir des impayés de loyers pendant plus d’un an et demie sans même que le locataire défaillant ne soit inquiété. Après cette date, si ce dernier est ou se met en insolvabilité.. On peut dire au revoir à tout son argent..

Sacré Justice Française, qui pousse l’honnête citoyen à commettre des choses condamnable.

Pour ma part, ayant lu l’arrêt du Conseil d’État, j’ai l’impression que "considérer comme une libéralité les loyers non encaissés" (le point sur lequel il y a eu de multiples échanges dans la discussion) est sans doute assez accessoire dans cette affaire, par rapport à l’autre partie, à savoir la réduction d’impôt sur un investissement locatif en outre-mer (cf Article 199 undecies A) (ici à Saint-Martin), mécanisme de défiscalisation qui a généré de multiples abus, et amené des déconvenues à de multiples contribuables.
La lecture du jugement ne permet d’ailleurs pas de savoir si la "libéralité" a été consentie pour un bien situé outremer, ayant éventuellement bénéficié de l’Article 199 undecies A, mais juste que les 2 biens appartenaient au même contribuable M.B..

La "libéralité" sur les loyers de 2004, n’ayant conduit a des tentatives de recouvrement que lorsque le locataire s’était mis en procédure de surendettement en 2005 (sans que le jugement ne donne plus de détail sur le calendrier détaillé), n’aurait sans doute pas été relevée par le fisc (qui a "rentabilisé le temps engagé pour son contrôle) s’il n’y avait pas eu en plus l’autre partie.

Sur ce type de sujet, le contrôle de l’administration fiscale me semble au contraire particulièrement facile à mettre en place.

Cela peut (et peut être l’est déjà) être facilement automatisé avec un calcul simple, comme un écart type entre le loyer annuel perçu et le loyer de référence dans la ville ou le quartier. (dans les zones à loyers encadrés c’est même du "gâteau"…)

Dire que l’on peut jouer du peu de contrôle me semble une approche quelque peu risquée. Pour info, la première année ou nous avons acheté de l’immobilier, nous avons eu un revenu nul. Le tout était pourtant sous couvert d’un expert comptable et d’un CGA. Cela n’a pas empêché l’administration fiscale de nous questionner.

Par ailleurs, il y a un aspect très important à considérer au delà des "détails" qui ont abouti à ce jugement : c’est tout simplement que ce jugement a eu lieu et ouvre donc une jurisprudence.

Eldoradoimmo a écrit :

Sur ce type de sujet, le contrôle de l’administration fiscale me semble au contraire particulièrement facile à mettre en place.

Cela peut (et peut être l’est déjà) être facilement automatisé avec un calcul simple, comme un écart type entre le loyer annuel perçu et le loyer de référence dans la ville ou le quartier. (dans les zones à loyers encadrés c’est même du "gâteau"…)

Bonjour,

Je me méfie des calculs "simples" et "automatisés" avec des écarts types et des moyennes alors qu’on sait que les loyers sont hyper hétérogènes (je paye 22,5E/m2 alors que j’ai des amis qui payent 35E/m2 dans le même quartier Parisien pour un bien équivalent).

Personnellement, je suis assez abasourdi par certaines réactions à cette discussion, même si elle a été globalement très intéressante. On n’a pas tous les éléments du dossier, donc on peut spéculer sur plein de choses. Je suis plutôt d’accord avec GBL, mais même sur le redressement de l’investissement de défiscalisation, peut-être que le contribuable redressé a été de bonne foi et a effectivement loué son bien à un locataire qui lui a déclaré qu’il le faisait pour y établir sa résidence principale. Il s’est peut-être ensuite avéré que l’administration a découvert que ca n’était pas le cas (parce que le locataire a déclaré une autre résidence principale derrière par exemple)

Les mécanismes de défiscalisation ne sont pas des cadeaux, ils existent parce que l’état veut que certaines choses soient faites. Les contribuables bossent donc en réalité pour l’état en étant en quelque sorte rémunéré par l’avantage fiscal. Avoir une administration qui cherche ensuite à faire le maximum de redressements par tous les moyens possibles est écœurant (que ce soit sur la défiscalisation ou autre)

Pour ma part, si les règles du jeu sont celles-ci, ma réaction est que je ne souhaite aucunement jouer alors. Et je trouve que c’est la seule réaction logique et rationnelle.

Iqce préfère se voiler la face, et ca marchera très bien un temps.
Xa est un contribuable farouche défenseur de l’administration pour des raisons qui m’échappent. Il est favorable a ce que tout soit contrôlé, qu’on doute de toutes les déclarations des contribuables et qu’on les redresse pour le moindre motif technique qui se présente. Soit, je respecte son avis pour ce qu’il est: SON avis.

J’ai entendu un jour un juge dire dans un tribunal (Français en plus d’ailleurs) qu’il préférait toujours préjuger de la bonne foi des gens devant lui. L’administration et les forces de l’ordre, c’est presque toujours l’inverse: Ils remettent en général toujours en doute ce que les gens déclarent, et dès qu’il ya possibilité de les "planter’ financièrement, il ne loupent jamais une opportunité.

Là où ca me gène encore plus, c’est que les autres contribuables ont tendance à considérer que les gens redressés le méritent, et se rangent plutôt du coté de l’administration. Visiblement un moyen de "rationaliser" la chose en se persuadant que le système est "juste". Jusqu’au jour où ca devient vous le contribuable de bonne foi redressé…