Déficit foncier et passage de la location nue à la location meublée ?

Bonjour
Oui on peut passer de nu à meublé.
Mais il n’y a pas de déficit foncier en meublé puisque les revenus sont de type BIC et non fonciers.
Cdt

Dernière modification par Nuts65 (18/03/2016 17h30)

Et pour être précis, après avoir imputé un déficit foncier à vos revenus globaux en location nu, il vous faudra continer à louer le bien en location nu durant une période de 3 ans minimum avant de pouvoir changer de régime et passer en LMNP.

A+
niko

Bonjour,

Je me demande si ce n’est pas uniquement une question de sémantique : car si je fais faire des travaux de rénovation et que ce montant dépasse l’ensemble des loyers annuels perçus en location meublée, j’ai bien un déficit, non ?

Ce n’est peut être pas un déficit "foncier" si je suis en location meublé, mais peut être alors doit-on parler d’un déficit "locatif", mais il y a bien déficit.

Sur ma déclaration de revenu locatif de l’année des travaux, je vais bien avoir une somme négative à indiquer, non ?

Si on prend un cas concret : 100 000 € de travaux de rénovation, 20 000 € de loyer, le déficit "locatif" de l’année est de 80 000 €. Je n’ai pas d’impôts locatif à payer cette année.

L’année suivante je touche à nouveau 20 000 € de loyer annuel auquel je peux déduire 10 700 €, et ceci chaque année jusqu’à l’épuisement de mon montant de travaux de rénovation.

Est-ce bien cela ?

Je lis tellement de renseignements contradictoires sur ce sujet, que je ne m’y retrouve pas du tout !

D’accord, donc en prenant l’exemple plus haut avec mes 100 000 € de travaux et 20 000 € le loyer perçus annuellement :

- La 1ère année, j’ai un "déficit" de - 80 000 € que je ne déduis de rien mais qui me permet de ne pas payer d’impôts sur mes revenus locatifs meublé,

- la 2ème année j’ai encore un déficit de - 80 000 € + 20 000 € = -60 000 € qui me permet encore de ne pas payer d’impôts sur mes revenus locatifs,

- et ainsi de suite jusqu’à l’année N+4 où mon reste de "déficit" est égal à mes loyers, ce qui me permet une dernière fois de ne pas payer d’impôts sur mes revenus locatifs.

Est-ce bien cela ?

Je viens de téléphoner à un agent de mon Centre des Impôts en lui expliquant mon cas. Le montant de mes travaux de rénovation en location meublée (BIC) est considéré comme une "charge d’exploitation".

L’ensemble de mes charges d’exploitation sera comparée à mes recettes locatives afin d’en déterminer le résultat d’exploitation de l’année.

Si celui-ci est négatif (une perte), cette perte sera reportée comme charge d’exploitation aux années suivantes.

C’est clair et net.

J’ai suivi votre conseil et demandé par mail à l’agent des impôts de me confirmer ce qu’il m’avait dit oralement comme quoi je pouvais considérer comme charges le montant des travaux de rénovation en location meublé et voici sa réponse :

Vous avez souhaité connaître les règles relatives aux travaux de rénovation d’un immeuble destiné à la location meublée.

Les dépenses qui ont pour effet d’augmenter l’actif de l’entreprise ne sont pas immédiatement admises en déduction du résultat imposable,  article 38-20 du code général des impôts.

Les dépenses d’acquisition des divers éléments de l’actif immobilisé doivent être inscrites à un compte d’immobilisations et peuvent seulement faire l’objet d’un amortissement sur la durée d’utilisation des biens considérés,  BOI -BIC -CHG-20-10.

Comme quoi les Impôts peuvent dire une chose un jour et le contraire le lendemain ! 

Je me demande si tous les centres des Impôts le savent vraiment que les travaux ne peuvent pas être considérés comme une charge en location meublée. Certains centres doivent appliquer cette loi et d’autres non, ce qui amène ce "flou artistique" sur le sujet.

Voici le réponse de M. Ferrari sur le sujet sur le forum de sa formation "Réussir son 1er investissement immobilier" :

Peut-être avez-lu qu’un déficit provenant de l’exploitation d’un LMNP ne vient pas s’imputer sur les autres revenus, ce qui est vrai.

Le principe du déficit foncier est universel et peut être utilisé en meublé ou non.

Michel24 a écrit :

Le principe du déficit foncier est universel et peut être utilisé en meublé ou non.

Un truc simple pour comprendre que c’est faux : l’imputation du déficit foncier provient des cases 438 et 441 de la déclaration 2044 … qui ne concerne pas que les locations nues.

"Ce qui me surprend également est que des formateurs de cours payants sur le sujet (M. Ferrari) "

Ca vous surprend plus que le rapport du contenu et du prix de la formation ? Ce qui m’amuse, en général, avec les formations, c’est la manière dont on vous vend à 150 / 500 / 1000 euros un type qui se tient debout devant vous pour vous lire le contenu photocopié d’un bon bouquin à 20 euros …

Quand à la chance … Au mieux, Mr Ferrari déclare en 2044 au lieu de déclarer en BIC (donc il perd l’amortissement, les déductions non admises en 2044, etc …) mais dans ce cas, il doit louer en bail nu, même s’il fournit des meubles, soit il déclare frauduleusement.

Si le fisc lui tombe dessus, le redressement peut atteindre l’écart entre l’imposition normale sans ce déficit et l’impôt qu’il a supporté + pénalités pouvant aller jusqu’à 80% de la somme précédente + intérêts de retard cumulatif sur la durée.

Et ce sans considérer le fait que de facto, il sera contrôlé sur l’ensemble des aspects fiscaux de sa vie.

Reste la possibilité qu’il raconte n’importe quoi à ce moment de son blog, tout en déclarant correctement dans sa vie réelle (j’ai déjà croisé pas mal de gens prétendant faire un truc, tout en faisant autrement en réalité)

Vous avez je pense répondu à votre question vous même.
Si malgré le fait que quelques travaux soient à imputer aux charges, tant que la différence loyers et charges reste positive alors vous êtes en bénéfice. Il n’y donc pas de problème à changer de location nue à meublée.

N’ayant trouvé aucune réponse à ce propos sur le forum, je me permets de vous solliciter:

Dans le cadre défini précédemment (absence de déficit sur les 3 derniers exercices comptables d’un bien loué en nu et déclaré au réel), comment formaliser le passage en meublé LMNP (bic au réel) du point de vue de l’administration fiscale:
-courrier de levé d’option?
-formulaire P0i (ou P2P4 si activité LMNP déjà existante)
-aucune démarche particulière

En vous remerciant par avance!

Dernière modification par Vincecarter30 (10/02/2021 17h18)