Blooming091 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif)

gunday a écrit :

Empruntis, c’est bien, mais demandé la liste des banques consultés.
Meilleurtaux par exemple ne consulte pas les banques en lignes, et ma nouvelle banque (qui récupère plein de compte) n’était pas consulté non plus.
Et oui au passage, voyez une BEL, ils sont vraiment performant.

ok je leur demanderai! on m’a conseiller un autre courtier hier qui apparemment serai très bien, je vais l’appeler lundi, en plus il ne prend pas de frais de courtage !

blooming09 a écrit :

Au final mon dossier leur parait solide et il y a une proposition que j’ai retenu qui me ferai payer les mêmes mensualités que maintenant tout en gagnant 2 ans et 31000 euros. Il y a une autre proposition qui me ferait gagner 4 ans et 37500 euros mais les mensualités sont plus élevées (environs 80e de plus) et mon taux d’endettement passerait a 27.

Gagner 2 ans sans effort, c’est pas mal non!

Pour la 2nde offre, elle me parait effectivement moins intéressante, la banque a du faire un effort plus faible, car 80 sur 19 ans semble pas compenser.

bonjour,
je reviens vous donner des nouvelles depuis le temps,
j’ai visité un appartement dans une zone étudiante sur toulouse ( rangueil pour ceux qui connaissent)
un t1 bis DE 32M2 dans une grande residence de 4 immeubles des années 1980. L’appartement est en assez bon état mais il aurai besoin d’un cup de jeune, le prix est de 120.000e. Je ne sais pas si il y a des experts de la region dans le coin mais j’aimerai avoir quelques avis sachant que j’aimerai négocier severemment le prix

Autre approche : c’est juste le double du prix moyen donné par meilleursagents : Prix immobilier quartier Rangueil / CHR / Facultes, Toulouse

Le vendeur a la folie des grandeurs, et vous n’arriverez pas à baisser de 50 % ; donc passez votre chemin.

Par ailleurs, résidence des années 80 : attention aux charges de copro !

bonjour,

je reviens vers vous car il s’avère que j’ai l’opportunité d’acheter un bien dans une résidence ou il y a une majorité d’étudiants  a Ramonville a coté de Toulouse. C’est un T1 de 19m2 vendu déjà loué ( bail signé en aout 2017) ou il n’y a aucun travaux a prévoir ( sol a refaire bientôt quand même )
330e HC avec 40e de charges.
Il est vendu a 68k, j’espère le faire baisser un peu car j’ai vu sur un site de moyenne des prix au m2 qu’il était dans la fourchette haute. L’avantage est qu’il est entouré d’un intermarché avec restaurant, un bricomarché et centre médical juste en face, avec l’arrêt de bus qui même directement au métro en bas de la rue…
Ma banque me propose un prêt sur 17ans a 2.05 et un autre sur 20 a 2.25. J’ai rdv chez un courtier pour faire baisser les taux, j’espère aussi faire baisser le prix de l’appartement afin d’être dans les clous pour que le loyer corresponde a la mensualité du prêt mais ça va être chaud…
Je ne sais pas ce que vous en pensez, mais si la mensualité du prêt est a peine plus élevé que le loyer, cela vaut-il quand même le coup d’investir? Ne vaut-il pas mieux le payer directement ? sans compter la taxe foncière…Je me dis que si il y a dix euros de différence je pourrai augmenter le loyer d’ici un an ou deux, la demande des étudiants étant forte a Toulouse. Ah oui c’est une résidence avec laverie, terrain de sport et sale de musculation avec 300appt, j’ai peur que cela soit galère avec le syndic aussi… D plus l’appartement ne possède pas de place de parking point positif, je connais le gardien qui m’a mis directement en relation avec le vendeur !
j’attends vos retours

blooming09 a écrit :

Je ne sais pas ce que vous en pensez, mais si la mensualité du prêt est a peine plus élevé que le loyer, cela vaut-il quand même le coup d’investir? …Je me dis que si il y a dix euros de différence je pourrai augmenter le loyer d’ici un an ou deux, la demande des étudiants étant forte a Toulouse.

10 € c’est sans compter la taxe foncière comme vous le mentionnez, mais aussi les charges de copro, la PNO, le comptable et la CFE si vous êtes en meublé, l’entretien, l’impôt sur le revenu….

De plus, sans toutes ces charges qu’il est un peu inconscient de ne pas considérer, 10€ de déficit aujourd’hui c’est 50 ou 100€ dans 10 ans (augmentation des charges supérieures aux loyers et remboursement de l’emprunt rendant plus fort le frottement fiscal).

Ramonville, même si il y a le métro, ce n’est pas la même chose que Toulouse pour les étudiants…

Je vous conseille certainement pas d’acheter au comptant, je ne vois pas dans mes propos ce qui vous fait penser cela ?!?
J’attire votre attention sur le manque de rentabilité du bien et votre faible considération pour l’ensemble des éléments qui constituent les charges.

blooming09 a écrit :

je trouve que c’est très difficile de trouver un bien avec une rentabilité supérieure a 5% tout du moins sur Toulouse.

En regardant seulement les annonces, je vous crois sans problème, seulement ce n’est pas comme cela que l’on trouve une rentabilité correcte (le sujet à été abordé des dizaines de fois sur ce forum).

Bonjour,

Tout d’abord comme d’autres vous l’on conseillé, faites des calculs de rentabilité complet, ça évite les mauvaises surprises.

Ensuite, les quartiers de Toulouse sud ouest (Rangueil, mirail, pradette, …) a éviter comme la peste.

C’est pas cher, mais c’est vraiment pas les meilleurs endroits.

Sinon, un 10m², sur Paris a la rigueur, mais sur Toulouse… Même les étudiants recherchent un peu plus.
20-25m² me semblent être un mini, surtout si vous voulez les conserver quelques années. Sinon il y aura un turnover rapide.

Après, il est pas très difficile de trouver du 5% mini de renta, ce qui est déjà pas mal pour un début.

Ramonville, il y a le cancéropole a coté et une université il me semble, ce peut être un bon endroit, même si perso je préfèrerais plus proche du centre ville.

Et 68K pour 370€ CC n’est vraiment pas exceptionnel, il y a une perte d’au moins 60 a 70€ mensuel, sans compter les impôts…

A+

Ohe

Il y a surtout des quartiers a éviter.

Après, tout dépend de ce que vous recherchez. Etudiant? jeune CDI? Couple?

Concernant la renta, a 60K il faut au moins 400-420€ de loyer pour être a l’équilibre.
Attention, la taxe foncière est très élevée sur Toulouse, a prendre en compte dans les calculs.

A+

Ohe

ohennequin a écrit :

Il y a surtout des quartiers a éviter.

Après, tout dépend de ce que vous recherchez. Etudiant? jeune CDI? Couple?

Concernant la renta, a 60K il faut au moins 400-420€ de loyer pour être a l’équilibre.
Attention, la taxe foncière est très élevée sur Toulouse, a prendre en compte dans les calculs.

A+

Ohe

400 avec les charges ?

Bonjour Blooming,

Chercher un bien dont le loyer couvre ("uniquement") la mensualité est un point d’entrée qui peut éventuellement être intéressant, selon vos objectifs (si cela peut permettre d’avoir un crédit court, etc). Mais, me semble-t-il, pas dans votre cas. Cet achat viendra en effet réduire votre capacité d’emprunt, qui est déjà un point problématique comme vous l’avez évoqué au regard de votre RP.

Votre banque ne prendra pas en compte l’intégralité de votre loyer, mais uniquement 70%.

Pour faire simple, si vous visez un appartement qui se loue 500e hors charges, votre banque ne retiendra que 350 euros de revenus locatifs.

Vous devez donc trouver un bien qui vous coutera moins de 350 euros par mois, soit, sans apport :

- environ 70 K sur 20 ans (incluant les frais de notaire et éventuels travaux+meubles)
- environ 78 K sur 25 ans (incluant les frais de notaire et éventuels travaux+meubles)

Et ceci uniquement pour ne pas réduire votre capacité d’emprunt.

Car au final vous devrez payer de votre poche chaque année les diverses taxes (TF = 450e ? CFE = 250e?), et autres charges (250e de charges propriétaires ?), sans parler du comptable pour du LMNP (400e ?). Ni des travaux et autres vacances locatives.

En d’autres termes, les appartements que vous évoquez sont, sur le papier (nous n’avons pas le détail exact, la situation qui peut être exceptionnelle, etc), trop chers. Poursuivez vos recherches, restez patients et vous trouverez des produits intéressants.

Mais encore une fois, tout dépend de vos objectifs.

Nush a écrit :

Il n’y a pas de lieu magique où se trouvent les biens rentables, une bonne rentabilité ne se trouve pas sous le sabot d’un cheval, elle se crée (travaux, coloc, forte négociation de prix etc.) Et c’est en ça que DDtee vous invitait à à parcourir le forum.

Exactement !
Voilà par exemple un lien pour commencer Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ?