Blooming091 : étude de cas immobilier (1er investissement locatif)

Nush · #51

Non et ce pour deux raisons :

- Je ne connais pas votre secteur et vos ambitions

- Pour moi une part de la richesse acquise n’est pas dans le CashFlow débloqué mais dans l’enrichissement personnel que vous aurez en apprenant.

Personnellement j’utilise la formule : mensualités * 15 < loyer annuel HC,

A partir de là je commence à étudier le dossier au cas par cas.
Dans le cas contraire bof bof

DDtee · #52

blooming09 a écrit :
Je suis en trian de chercher d’autres appart d’ailleurs si j’en vois je peux vous envoyer des liens en mp pour avoir des avis ?

Vous voulez pas non plus que l’on fasse aussi les visites et les devis d’artisan à votre place ? Cela vous ferait gagner du temps

Plus sérieusement, c’est en vous prenant en main et en vous formant que vous saurez par vous même trouver la perle rare.
Vous pouvez bien entendu revenir ici poser des questions spécifiques dont vous n’avez pas trouvé réponse en utilisant le moteur de recherche interne (en haut à droite) ou google.

blooming09 · #53

DDtee a écrit :
Vous voulez pas non plus que l’on fasse aussi les visites et les devis d’artisan à votre place ? Cela vous ferait gagner du temps

Ça serait tellement bien ! voulez vous devenir mon ami?

DDtee · #54

Etrange manière de traiter vos amis

blooming09 · #55

J’offre quand même le champagne ahah !

blooming09 · #56

Je ne sais pas si il y en a qui connaissent Toulouse, mais je viens de voir un appartement avec un taux de rentabilité a 10% brut mais il se trouve un peu après l’avenue de muret route de seysse. Il y a des quartiers "sensibles" pas loin et je me demande si du coup ce type d’investissement n’est pas trop risqué et qu’il sera difficile de trouver un locataire?

zappaty · #57

Sur Nantes, nous avons aussi des opportunités assez nombreuses d’investir sur des biens avec un taux de renta à 10% brute… Personnellement, je n’y mettrait pas les pieds, car c’est justement là ou personne ne veux louer, et près de quartiers dit sensible.

La rentabilité est généralement liée au risque, on a rien sans rien sauf coup de chance.

blooming09 · #58

Ouais, en plus c’est un rdc

Range19 · #59

Bonjour Blooming,

Vous avez ici tous les éléments pour savoir comment avoir un cash flow positif et regarder sereinement l’avenir -20 ans quand même- au travers de l’écran de votre ordinateur.
Le hic, il y en a toujours, c’est votre personnalité, votre perception du marché (vous semblez ne pas le connaître, c’est un gros point noir) votre goût du risque et les aléas de la vraie vie.

Sauf liens étroits avec des vendeurs pros, réseaux parallèles sur succession etc, rien n’est donné nulle part sauf gros travaux et gros investissement personnel, et/ou secteur craignos (plus souvent "et" que "ou" ).
J’ai une certaine méfiance vis à vis des artisans et entrepreneurs du bâtiment (pire lorsque ce sont des copains d’ailleurs) qui sont un des risques majeurs sinon le risque majeur des projets immobiliers. J’évoquais il y a quelques années l’exemple d’un gros investisseur local (plusieurs centaines de logements) ayant pris un gigantesque bouillon après avoir lancé un gros projet de construction. Il a tout perdu. Je me limite donc à des achats avec travaux/gestion de chantier à ma portée et ai même décidé de ne plus faire construire de maisons.

Si vous êtes hésitant et résistant à l’effort de formation à produire ne serait que dans la connaissance du marché, limitez-vous peut-être à un achat "épargne" avec un cash flow légèrement négatif (je sais, c’est la honte mais ça m’a plutôt bien réussi) mais avec un emplacement top garantissant (façon de parler, disons que c’est plus sûr) valeur et liquidité.

Dernière modification par Range19 (22/09/2017 08h13)

blooming09 · #60

Range19 a écrit :
Bonjour Blooming,

Vous avez ici tous les éléments pour savoir comment avoir un cash flow positif et regarder sereinement l’avenir -20 ans quand même- au travers de l’écran de votre ordinateur.
Le hic, il y en a toujours, c’est votre personnalité, votre perception du marché (vous semblez ne pas le connaître, c’est un gros point noir) votre goût du risque et les aléas de la vraie vie.

Sauf liens étroits avec des vendeurs pros, réseaux parallèles sur succession etc, rien n’est donné nulle part sauf gros travaux et gros investissement personnel, et/ou secteur craignos (plus souvent "et" que "ou" ).
J’ai une certaine méfiance vis à vis des artisans et entrepreneurs du bâtiment (pire lorsque ce sont des copains d’ailleurs) qui sont un des risques majeurs sinon le risque majeur des projets immobiliers. J’évoquais il y a quelques années l’exemple d’un gros investisseur local (plusieurs centaines de logements) ayant pris un gigantesque bouillon après avoir lancé un gros projet de construction. Il a tout perdu. Je me limite donc à des achats avec travaux/gestion de chantier à ma portée et ai même décidé de ne plus faire construire de maisons.

Si vous êtes hésitant et résistant à l’effort de formation à produire ne serait que dans la connaissance du marché, limitez-vous peut-être à un achat "épargne" avec un cash flow légèrement négatif (je sais, c’est la honte mais ça m’a plutôt bien réussi) mais avec un emplacement top garantissant (façon de parler, disons que c’est plus sûr) valeur et liquidité.

Bonjour range et merci de votre aide. Actuellement, je suis en train de faire plein de visites dans le sud de Toulouse (zone rangeuil près des universités de medecine et de sciences) je me concentre la dessus pour apprendre ce marché. Les affaires sont très rare ( je n’en ai vu aucune pour le moment) mais ce qui m’intéresse ici c’est la proximité de mon domicile et aussi la demande étudiante qui est forte. Je me concentre donc sur une zone et un type de bien (studio-t1) pour apprendre mais je ne sais pas si je suis dans une bonne "démarche" ?
merci encore

blooming09 · #61

J’ai une question : lorsque je fais une estimation sur meilleurs agents ou que je regarde le baromètre des notaires de France, je trouve une différence énorme sur certains biens entre l’estimation et le prix qu’en demande le vendeur, meme quand c’est de pap.
Par exemple pour un studio de 19m2 a 70k, les sites me l’estiment a 52k maxi. Je suis d’accord que le vendeur demande un prix très élevé et que l’estimation ne soit pas totalement fiable mais un telle différence m’étonne. Est-ce parce que les prix du m2 des petites surfaces sont de base plus chères ?

blooming09 · #62

Bonjour,
je reviens vers vous car je suis en train de regarder des immeubles du coté de Foix, préfecture de l’Ariège. J’en ai vu un qui a l’air d’avoir du potentiel mais je me demande si çà doit pas être trop galère a louer et si ce n’est pas un peu risqué?

blooming09 · #63

ohennequin a écrit :
Bonjour,

Tout d’abord comme d’autres vous l’on conseillé, faites des calculs de rentabilité complet, ça évite les mauvaises surprises.

Ensuite, les quartiers de Toulouse sud ouest (Rangueil, mirail, pradette, …) a éviter comme la peste.

C’est pas cher, mais c’est vraiment pas les meilleurs endroits.

Sinon, un 10m², sur Paris a la rigueur, mais sur Toulouse… Même les étudiants recherchent un peu plus.
20-25m² me semblent être un mini, surtout si vous voulez les conserver quelques années. Sinon il y aura un turnover rapide.

Après, il est pas très difficile de trouver du 5% mini de renta, ce qui est déjà pas mal pour un début.

Ramonville, il y a le cancéropole a coté et une université il me semble, ce peut être un bon endroit, même si perso je préfèrerais plus proche du centre ville.

Et 68K pour 370€ CC n’est vraiment pas exceptionnel, il y a une perte d’au moins 60 a 70€ mensuel, sans compter les impôts…

A+

Ohe

Que pensez vous de la rue de feretra? il y a de bonnes affaires car c’est proche d’empalot mais ca reste a coté de saint-agne et ca ne craint pas trop je trouve…En plus le quartier est en plein réaménagement…

DDtee · #64

blooming09 a écrit :
J’ai une question : lorsque je fais une estimation sur meilleurs agents ou que je regarde le baromètre des notaires de France, je trouve une différence énorme sur certains biens entre l’estimation et le prix qu’en demande le vendeur, meme quand c’est de pap.

Allez sur Patrim Patrim : estimation de la valeur d’un bien immobilier | service-public.fr vous aurez les prix réels avec des adresses précises

blooming09 · #65

Y a RIEN quand je fais des recherches sur le site…

Que pensez vous de ça:

un appartement des années 70 de 15m2 sur Toulouse avec un peu de rafraichissement a faire car la sdb est d’époque :

Les charges annuelles courantes de 950€ dont 720€ de locatives
Taxe foncière 380 €
Actuellement loué jusqu’a juin 330€ + 59 € de prov de charges
négocier 55000e

je peux avoir un pret sur 20ans a 275emensualité

Dernière modification par blooming09 (16/10/2017 20h27)

lemouz · #66

Chacun voit midi a sa porte, mais…

avez-vous mis les pieds rue du Ferétra ? ou route de Seysses ?

J’ai mis plusieurs semaines/mois à découper Toulouse en quartiers, pêcher des chiffres de prix au m², des réputations de "salubrité"…et puis je me suis mis un coup de pied au renflement graisseux de mon anatomie et ai sélectionné des annonces et les ai visitées (enfin les appartements…)

La PREMIERE question à se poser est : est-ce que je vivrais ici ? Si j’avais x années de moins, était un jeune débarquant de chez mes parents ? si j’étais une jeune femme ? si je rentre à 22h de nuit ? à 2h avec un coup dans l’aile ?
(le 1er qui me dit que cela fait + d’1 question…hein…bon…)

Tant que vous n’avez pas visité 10, 20 appartements, vous ne saurez jamais ce qu’il faut faire.
Et VOUS devez décider.
Demander conseil c’est bien mais gardez à l’esprit que les conseilleurs ne sont pas les payeurs.

CyberPapy · #67

Lemouz"Indiquez ici l’auteur de la citation a écrit :
La PREMIERE question à se poser est : est-ce que je vivrais ici ?
Si j’avais x années de moins, était un jeune débarquant de chez mes parents ?
si j’étais une jeune femme ?
si je rentre à 22h de nuit ?
à 2h avec un coup dans l’aile ?
(le 1er qui me dit que cela fait + d’1 question…hein…bon…)

Je ne dirai donc pas que cela fait plusieurs questions, mais, juste pour polémiquer, peut être que ce ne sont pas les "Bonnes" questions.

J’avoue que mon argumentation est facile :
Je vis très bien en louant des entrepôts à des industriels .
Pensez vous que les réponses à vos questions soient un critère de choix pour moi ?

Plus sérieusement :
Il y a un Marché
Dans ce Marché on trouve de tout.
Ce qui est fondamental, à mon humble avis , c’est d’établir une relation entre un vendeur et un acheteur au prix du Marché et à ce prix de gagner correctement sa vie.

J’ai, il y a quelques années fourni à l’un de mes salariés un appartement locatif à Sarcelles .
Beurk diront les connaisseurs de cette région.
Néanmoins il lui fournit une rentabilité nette supérieure à 25% sur son prix d’achat depuis plus de quinze ans .

Conclusion:
Il faut s’efforcer d’acheter au juste prix ( voire en dessous) un produit que l’on SAIT gérer

Bernard2K · #68

Est-ce que blooming09 est encore preneur de conseils sur ce cas, dont le dernier message date de plusieurs mois ? Je ne sais pas s’il est intéressant de relancer une discussion dans ces conditions.

Mais bon, je suis aussi de l’avis de cyberpapy : il ne faut pas se demander si on habiterait ici. L’essentiel est que le bien soit louable, qu’il y ait une clientèle en face. Le critère "est-ce que j’y habiterais" peut conduire à choisir des biens "trop biens", coup de coeur, comme on choisirait une RP, donc trop chers. Quand on a un certain âge, ils peuvent aussi conduire à acheter des biens trop qualitatifs et trop grands, comme on voudrait pour soi, alors qu’on aurait probablement une meilleure rentabilité avec des biens de petite surface…

Je connais un gros investisseur immobilier qui a construit une partie de sa fortune en achetant des bien locatifs au Mirail à Toulouse. Je ne pense pas qu’il y habiterait lui-même, je ne pense pas qu’une jeune femme serait rassurée en rentrant à 2 heures du matin, mais pourvu qu’il y ait des personnes qui soient contentes de les lui louer et qui lui paient leur loyer, ça fonctionne.

lemouz · #69

J’approuve vos propos.
Si je me permets de dire ce que j’ai dit, c’est vis a vis des propos tenus par blooming09.
Vu que je connais Toulouse pour y investir, je me rends compte que les questions qu’il pose, les lieux qu’il détaille indiquent qu’il n’est pas dans l’optique "investisseur chevronné qui sait gérer les risques inhérents à un bien a 20% de rentabilité brute"

Que certains fassent fortune au Mirail, pourquoi pas.
Je me pose la question de savoir si cette personne a acheté son 1er bien au Mirail ou non, si c’est un investisseur du meme profil que blooming09 ou non

Pierrot31 · #70

On parle de quartiers où les problèmes se règlent « d’homme à homme » et où les compétences requises ne se limitent pas à savoir bien acheter ou bien optimiser son budget travaux…

À minima, on ne peut que conseiller de faire un bail notarié et d’envisager une gli ou une personne qui se porte caution du bail…

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