Malthus [Bordeaux] : étude de cas immobilier (vente HLM / LMNP ou foncière réel)

Bonjour Lachignolecorse,

Le loyer de référence est bien à 16.20 € HC / M². En revanche, le loyer majoré pouvant être appliqué est à 19.40 € HT / M² et je respecte bien entendu cette condition.

Concernant l’estimation du prix de vente en sortie, vous trouverez ci-dessous les hypothèses permettant d’aboutir au montant indiqué :

- Prix de vente au marché actuel : 263 000 € soit environ 5 800 € / M²
- Valorisation du bien à hauteur de 1% par an pendant une durée de 10 ans
- Soit un prix de vente à 10 ans estimé à 290 000 €

Concernant le secteur, on a à boire et à manger et il ne faut pas confondre Grand-Parc / Ravezies et les Chartrons qui sont pourtant très proches géographiquement. Pour les prix en revanche on est plutôt à 4 000 € / M² sur le premier secteur, et proche de 6 000 / M² sur le second. La population de locataires n’est pas du tout la même non plus (Le quartier des Chartrons est gentrifié à l’extrême, celui du Grand Parc très populaire avec une part majoritaire de logements sociaux)

Vous trouverez ci-dessous l’illustration de mes propos ; une image du quartier dans lequel se trouve le bien, et celui dans lequel se trouve le bien que vous avez repéré :

LE QUARTIER DU BIEN




LE QUARTIER DU BIEN QUE VOUS AVEZ REPERE




Enfin, les finitions du produit seront assez haut de gamme (du style de cette rénovation que je viens de réaliser pour un autre appartement en hypercentre de Bordeaux) :



Au plaisir d’échanger avec vous afin de vérifier que je ne souffre pas de biais cognitifs trop humains quant à l’analyse de ce projet !

Malthus.

Bonjour à nouveau Lachignolecorse,

Je vous confirme être en Zone 1, vérifié via le site proposé par Bordeaux Métropole : Encadrement des loyers

Vous avez tout à fait raison concernant la prévision de hausse de prix : je n’ai pas de boule de cristal, sinon je ne ferais pas d’immobilier mais je jouerais plutôt au loto !

Il me semble qu’une hausse de 1% est relativement modérée : le marché est plutôt en hausse moyenne à long terme de 2%.

Le prix de marché est estimé sur la base d’un prix au M² de 5 800 €, qui semble cohérent après une analyse macro des dernières transactions dans la même zone sur les trois dernières années via la base de données DVF, voire un peu en dessous pour un bien relativement haut de gamme entièrement rénové dans l’ancien avec prestations d’époque préservées sur la base d’une analyse comparative via les offres proposées sur Le Bon Coin :

T2 Chartrons / 6 600 € / M²

T2 Chartrons / 6 087 € / M²

T2 Chartrons / 5 600 € / M²

T2 Chartrons / 5 800 € / M²

T2 Chartrons / 5 900 € / M²

Certes, il s’agit de prix de vente affichés donc à prendre avec beaucoup de précaution. D’où le recoupement avec DVF ainsi qu’une bonne connaissance du quartier de mise…

Pour votre parfaite information, le bailleur a estimé le bien en l’état à un prix de référence de 199 306 €, soit 4 390 € / M². Si l’on ajoute un ratio de rénovation complète classique à 1 200 € / M², on parvient à un prix de marché estimé par le bailleur à 5 590 € / M².

Sur la base de ce raisonnement, le bailleur semble estimer le bien à environ 254 000 €.

En raison de la qualité supérieure des prestations que je suis en mesure de réaliser à un prix plus faible (je suis dans le milieu et réalise moi-même les travaux de plomberie / électricité / carrelage / menuiserie / agencement), et selon les notions de prix obtenues via ma connaissance de la zone, la base DVF et les annonces récentes sur le bon coin, je pense en effet pouvoir en obtenir 263 000 € à ce jour.

Ensuite, le bailleur propose le bien un prix inférieur au prix de référence d’environ 17% afin que le bien puisse être acheté par un locataire du parc social. Si vous revendez avec plus-value avant 10 ans, vous devrez restituer cet écart au bailleur. En outre, les droits de mutations sont gratuits sur les ventes HLM.  Le combo prix proposé inférieur au prix de référence + frais de notaires réduits + rénovation patrimoniale permettrait sur la base du raisonnement présenté ci-dessus de générer 90 000 € de plus-value latente.

J’espère avoir été clair, et reste à votre disposition pour vous fournir de plus amples informations afin de prolonger notre échange jusqu’à conclusion

Cordialement,

Malthus.

Bonjour Sven,

Votre raisonnement est intéressant.

Je suis passé à 100 % à l’investissement financier sans crédit. Suite à la revente de ma RP à Paris, je n’ai plus de crédit en cours. Etant à Bordeaux je me pose la question d’un investissement locatif dans un studio ou un T2. Cependant le prix affiché des biens combiné avec la hausse des couts (crédit, travaux, taxe foncière, copropriété) m’ont pour l’instant incité à rester en dehors de l’immobilier. J’investis donc mon épargne mensuelle en actions ou ETF.

Cependant, sauf erreur de ma part, dans votre calcul du bilan de l’opération vous oubliez le remboursement d’une partie du crédit par le locataire pendant 10 ans. Même si le cash flow est négatif, l’investisseur profitera bien de l’effet de levier. Le gain financier total sera donc largement supérieur aux 12,4k que vous calculez et à ce qu’il serait possible d’obtenir en investissant 400 euros par mois pendant 10 ans à 8% par an (on arrive à 93k euros si on part d’un placement initial de 10 000 euros combiné à 400 euros par mois pendant 10 ans le tout à 8% par an).

Je suis d’accord, sven vous comparez des choux et des carottes.

Pour déterminer l’intérêt de l’investissement, il faut à mon avis partir de l’hypothèse d’une vente au bout de 10 ans au prix estimé (290k€) et en déduisant l’ensemble des coûts sur la période:
- Apport de l’achat (10k€)
- Cash-flow négatif (400€/mensuel×10ans=48k€)
- Solde de l’emprunt de 25 ans (emprunt de 210k€-10k€ sur 25 ans soit 142k€ à la louche?)
C’est à dire une PV nette au bout de 10 ans: 290k - 10k - 48k - 142k = 90k€.

A comparer avec un investissement comparable de 10k€ + 400€/mois auquel on retranchera 10k+48k au bout de la période: à 5% de rendement: capital total de 78k€, soit une PV de 20k€ (78k-10k-48k). A 7% la PV monte à 30k€.

Votre investissement immo est plus rentable c’est certain, mais c’est logique vu le risque pris et le temps passé en travaux qui n’est pas valorisé. De plus votre estimation d’un prix de vente à 290k au bout de 10 ans me semble optimiste et un peu risquée. Si vous pouvez reculer la date de revente vous pouvez mitiger ce risque à mon sens.

Bonsoir à tous,

Je vous remercie pour vos précieux raisonnements ! Je vais tenter de répondre ci-dessous à chacune de vos questions :

- Comme expliqué dans la présentation, le TRI de l’opération est situé entre 12 et 15% selon le choix du régime fiscal, ce qui me semble pas si mal pour du patrimonial.

- Je me suis amusé à réaliser une simulation comparant une opération fictive générant une valeur équivalente mais seulement en rendement brut et net, sans possibilité de plus-value à la sortie (type investissement locatif de rendement dans des villes intermédiaires autour de Bordeaux comme Agen, Angoulême, Bergerac, Périgueux…) : Un projet locatif de rendement doit servir 9% brut et 7% net pour générer le même enrichissement que le projet locatif patrimonial dont nous parlons (sous l’hypothèse que mon estimation à 10 ans soit correcte, ce qui est peut-être l’hypothèse fallacieuse du raisonnement)

- Je ne suis pas débutant en immobilier en effet : mais j’avoue être beaucoup plus à l’aise avec l’achat / revente que l’investissement locatif. Je me suis intéressé intensément ces deux dernières années à la stratégie d’investissement locatif de rendement en visitant beaucoup de biens dans les villes intermédiaires suscitées mais j’avoue avoir un biais patrimonial dont j’ai du mal à m’extraire, et n’ai par conséquent rien acheté (j’ai fait beaucoup d’offres à la casse sur des IDR surtout).

- Le projet me semble très peu risqué au niveau locatif et le prix d’entrée me semble tout à fait correct eu égard à ma connaissance du marché bordelais que je pratique depuis plusieurs années. En effet, je n’ai pas vu beaucoup de petites surfaces avec un emplacement de qualité et sans défaut irréparable via travaux à un prix surfacique inférieur à 3 500 € / M² ces dernières années…

- Le prix stipulé précédemment n’est pas négociable : le projet est donc à prendre ou à laisser !

- On pourrait éventuellement reconfigurer l’espace en Studio afin d’augmenter le plafonnement du loyer de référence et donc le loyer majoré. Mais cela serait se faire plaisir en proposant un Studio à un prix délirant par rapport au marché, et non pertinent en cas de revente il me semble.

Au plaisir de continuer à réfléchir avec vous !

Cordialement,

Malthus.

Bonjour Lindo,

Merci pour votre pierre à l’édifice.

Vous avez tout à fait raison, je n’aurais pas eu les moyens d’envisager pouvoir faire cette opération en début de parcours.

Le risque d’impayé est faible en raison de l’emplacement du bien et de la qualité de la rénovation envisagée : ces deux paramètres permettront d’attirer des profils sérieux. Le risque n’étant jamais nul, il y a aussi la garantie Visale ou éventuellement la GLI selon le profil du locataire qui seront là pour le couvrir.

Pour être totalement transparent, si je me lance dans ce projet, j’envisage de le recapitaliser sous 12 à 24 mois via les fruits de la vente d’un autre bien afin de revenir sur un cash-flow neutre.

Pour votre information, je me suis amusé à calculer la performance annuelle qu’il faudrait faire en bourse avec un capital de départ de 10 000 € et un DCA de 400 € par mois afin d’obtenir l’équivalent de ce projet immobilier en enrichissement net après impôts (environ 70 000 €) : il faudrait une performance annuel du portefeuille boursier de près de 14%. Je ne suis pas Warren Buffet, ni même William Higgons et ne me sens pas capable de générer une telle performance en bourse.

Au plaisir de vous lire.

Cordialement,

Malthus.