Déduction des intérêts et frais d'emprunts renégociés à la baisse ?

AesculusHippocastanum · #1

Bonjour,

Compte tenu du contexte de baisse des taux, j’imagine que ma question a déjà du être traitée. Toutefois, je n’ai pas su trouver une réponse satisfaisante, ma situation se singularisant par une renégociation et non par un rachat par une banque concurrente, et par la présence de parts de SCPI.

J’ai contracté 11 crédits immobiliers pour des parts de SCPI et des appartements donnés en location.
Au vue de la baisse importante des taux d’intérêts, ma banque accepte une renégociation de ces emprunts, diminuant de fait les intérêts de ces derniers.

Les intérêts de ces nouveaux prêts, se substituant aux emprunts initiaux, sont-ils déductibles de mes revenus fonciers ?

Les frais liés à ces emprunts substitutifs (avenants aux contrats d’origine) sont-ils eux aussi déductibles ?

En vous remerciant,

Message édité par l’équipe de modération (19/06/2016 14h23) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : crédits immobiliers, déductibilités, frais d'avenant, intérêts, renégociations

stokes · #2

Bonjour,

La réponse à vos questions est "oui" pour les 2 et dans la majorité des cas ; je vous invite pour plus de détails à consulter le BOFIP cité infra, plus particulièrement ses pages 8 et 9 :

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/ext/p … 0-20120912

Néanmoins, de nombreux contribuables "oublient" de signaler au fisc qu’ils ont renégocié leurs prêts et continuent à déduire les intérêts du prêt initial qui sont bien sûr d’un montant plus élevé ; cela fonctionne bien jusqu’au jour où ils sont contrôlés puis redressés. L’administration ne pouvant remonter que 3 années en arrière, il peut arriver que le contribuable "oublieux" soit gagnant ; pour peu que la différence entre les anciens et les nouveaux intérêts soit inférieure à 5% de son revenu imposable (tolérance du 1/20ème), le risque est minime puisque seuls les intérêts de retard sont applicables à l’exclusion des pénalités. En revanche, lorsque le contribuable "oublieux" a ainsi été redressé, il ne peut plus rétroactivement déduire de son revenu foncier les frais de renégociation qu’il a subis x années auparavant.

Cette réponse n’est évidemment pas une incitation à frauder.

gunday · #3

Comment être oublieux de déduire les bons intérêts d’emprunt ?
Les banques fournissent tout les ans les intérêts et frais prélevés sur l’année par emprunt.
Y a juste à recopier.

Bernard2K · #4

On a déjà repondu longuement à cette question, ici :
(2/2) Investissement immobilier et cash flow positif : comment avoir un cash flow positif ?

En résumé :
- le lien avec l’ancien prêt doit être clair
- la charge totale d’intérêts restants doit diminuer. Donc, attention à ne pas racheter les prêts précédents avec des prêts plus longs qui, même si le taux baisse, peuvent produire une charge totale d’intérêts supérieure.

AesculusHippocastanum · #5

Voici ci-dessous la réponse à la question en provenance de mon centre des impôts :

"Les intérêts de vos nouveaux emprunts , se substituant aux emprunts initiaux sont en effet déductible de vos revenus fonciers cependant concernant les frais liés aux emprunts substitutifs ne sont pas déductibles mis a part les frais d’assurances de ces derniers."

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Déduction des intérêts et frais d'emprunts renégociés à la baisse ?

#1 18/06/2016 16h50

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