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#176 13/09/2022 14h11
- mimizoe1
- Membre (2016)
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Au vu de tout vos messages "je ne sais pas", je n’ y connais rien", sur différentes files ,
je vous conseillerai vivement de partir des bases de l’ investissement:
"Par où commencer? Bandeau bleu plus haut : Information - Forums des investisseurs heureux
Ensuite, lorsqu’ un sujet vous intéresse , de cliquer des "mots-clés" tout en haut, de lire les différentes files, d’ en apprendre peu à peu, avant de venir poser vos questions "naïves" *(?) et basiques …
C’ est un forum d’ entraide, certes, mais pas un forum de cours particuliers pour apprentissage depuis le début …
Cela s’ appelle "faire ses devoirs", "faire des recherches", "apprendre et comprendre" et ne pas attendre des réponses toutes crues ….
Je sais, ma réponse n’ est pas "courtoise", mais ne vous servez pas que des qualités demandées sur ce forum, pensez aussi à l’ autre versant des "contreparties" demandées ..
Alors, c’ est parti pour des heures et des heures de lecture
Bon apprentissage …
* Faussement naïves ?
Dernière modification par mimizoe1 (13/09/2022 14h12)
Parrainages BoursoBanK(HECL5456), BourseDirect(2019579574),WeSave(HC9B32), Fortuneo(13344104), Bullionvault (CCHARLOTTE1), MeilleurTaux(HELENE330473), Linxéa, Véracash (MP)
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#177 13/09/2022 14h29
- Mimi
- Membre (2020)
- Réputation : 0
Bonjour,
J’utilise la grille d’analyse de la plateforme Monego, je pense que vous pouvez leur envoyer un mail pour leur demander, elle est très bien faite et elle me permet d’analyser les projets de différentes plateformes.
Je vous conseille de bien diversifier les plateformes et les promoteurs.
Le site hellocrowdfunding est bien utile pour voir l’encours et si le promoteur a déjà remboursé des projets.
Pour info, j’ai un taux de retard de 26% (j’ai commencé en février 2020).
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#178 22/09/2022 10h46
La secteur du crowdfunding immobilier continue à se structurer, ClubFunding annonce une levée de 125 M€ (le montant doit sans doute inclure une part significative de dette)
La start-up ClubFunding lève 125 M? - Business Immo
"Le côté obscur de la force, redouter tu dois"
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#179 05/01/2023 16h34
- BenBBB
- Membre (2018)
- Réputation : 18
Mon retour d’experience à ce jour sur le crowdfunding immobilier, si cela aider.
Investissement sur 170 projets
Remboursés (en avance, à l’heure ou en retard): 57
Projets ayant eu/ayant encore des retards ou problemes (dont certains de gros problemes et retards): 40
Rendement moyen brut: 5.1% (alors que les taux affichés sont entre 8 et 10%).
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#180 05/01/2023 17h08
- Gilles78
- Membre (2020)
- Réputation : 5
Merci pour les infos.
Mes chiffres (fin 2022) pour partager mon expérience sur ce marché :
Investissement sur 467 projets depuis 2017.
Remboursés (en avance, à l’heure ou en retard) : 227
En attente de remboursement : 240 avec quelques dossiers à pb (+/- grave):
- Dossier avec plus de 6 mois de retard : 13
- Dossier avec plus d’un an de retard : 14
- Contentieux (action de recouvrement en cours) : 11.
- Dette restructurée : 2
- Dépôt de bilan : 3
Rendement moyen brut : 5.78%
Topologies des opérations :
- Promotion immobilière : 63%
- Marchand de bien : 35%
- Aménagement foncier : 2%
Mes observations sur ce marché :
- Depuis 6 mois, plus de décalage de remboursement. Sans doute lié au pb sur l’obtention des crédits immobiliers aux particuliers (taux d’usure max).
- Depuis 1 an, une réduction des projets de promotion immobilière
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#181 05/01/2023 17h13
- Jihel22
- Membre (2019)
- Réputation : 3
Bonjour,
Votre reporting est intéressant.
J’aimerais qqs précisions complémentaires.
Quelle est la date de votre 1er investissement ?
Comment calculez vous le rendement brut moyen avant impôt ? J’imagine que c’est sur les seuls projets remboursés ?
Quelles sont les plateformes utilisées et, surtout, quelles sont celles sur lesquelles vous avez de gros problemes (retard superieur à 12 mois ou perte probables ou avérée)
Par avance, grand merci
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#182 05/01/2023 17h56
- Gilles78
- Membre (2020)
- Réputation : 5
Quelle est la date de votre 1er investissement ?
Le première projet date de début 2017.
Comment calculez vous le rendement brut moyen avant impôt ? J’imagine que c’est sur les seuls projets remboursés ?
oui sur les seuls projets remboursés. C’est le gain moyen en % divisé par la durée moyenne des projets. Il faut y enlever les provisions pour risque que je compte pour les dossiers en contentieux (50% du cap restant dû) et dépôt de bilan (100% du capital).
Je me suis trompé sur le chiffre de gain plus haut. ☹. Voici les bons chiffres (remboursés) après vérification :
Gain brut: 8.29%/an,
Gain brut avec provision: 7.10%/an,
Gain net (fiscalité France): 4.60%/an.
Quelles sont les plateformes utilisées et, surtout, quelles sont celles sur lesquelles vous avez de gros problemes (retard superieur à 12 mois ou perte probables ou avérée)
Dans le désordre : Homunity, Koregraf, Wiseed, Anaxago, Fundimmo, Club funding.
Très difficile de faire un classement. J’ai des dossiers difficiles un peu partout.
J’ai pratiquement arrêté avec Anaxago car j’ai beaucoup de mal à avoir des infos pertinentes sur les dossiers présentés (taux marge opération, expérience de l’opérateur, taux de commercialisation…).
J’ai moins d’expérience sur les impayés avec Fundimmo car j’ai commencé qu’en 2021.
Ce que je recommande :
1- Il faut diversifier les investissements. Beaucoup de dossiers avec des petits montants.
2- Être sur plusieurs plateformes pour réduire le risque lié à la plateforme.
3- Perso, je n’aime pas les financements coorporate car j’ai du mal à les évaluer.
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#183 05/01/2023 21h39
- AloneInKyoto
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De mon côté : 33 dossiers remboursés à date, dont 15 à échéance, 8 en avance et 10 en retard (jusqu’à +18 mois). Rendement réel 8,4%/an bruts soit 5,8%/an nets de PFU, calculés entre dates des virements sortant et entrant du compte courant avec la fonction TRI.PAIEMENTS d’Excel.
Encore 16 dossiers en cours à aujourd’hui, dont 3 très en retard (1 de fin 2018 qui n’en finit plus de trainer, et 2 de mi-2019 qui seront remboursés au mieux fin 2026).
Je n’investis plus depuis près d’un an face à l’évolution négative du secteur (lire plus haut mes avis).
Dernière modification par AloneInKyoto (05/01/2023 21h40)
Être célèbre sur internet c'est comme être riche au Monopoly
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[+1] #184 06/01/2023 08h49
- Shagrath
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De mon coté :
63 investissements au total (les premiers en janvier 2020) :
- dont 27 remboursés (30% en avance, 60% comme prévu, 10 % en retard < 6 mois) taux brut 8,8% (aucun défaut et les retards étaient rémunérés)
- 36 dossiers en cours (33 en PEA-PME, rendement théorique 9%) :
Sur ces 36 dossiers en cours :
- 1 en gros retard (18 mois) dont seulement 25% a été remboursé à date et qui est passé en conciliation (le risque de perte semble important)
- 2 en retard de 6 mois dont 1 que j’estime assez risqué
- 6 en retard de moins de 3 mois (une seule prolongation) dont un me semble à risque
Pour l’instant je m’en sors bien mais j’ai toujours fait une grosse sélection des dossiers après une étude approfondie des projets, des sociétés et des garanties apportés.
Le taux de sélection s’est encore accru (autour de 30% au début à moins de 10% aujourd’hui) car depuis 6 mois j’ai atteint le montant d’investissement souhaité dans le crowdfunding immobilier. Je n’ai donc plus qu’à réinvestir l’argent des dossiers remboursés…
Arès il faut avoir conscience que le moindre défaut à 100% plombera la rentabilité :
Par exemple avec 25 projet à 2000€ à 10% bruts si vous avez un défaut à 100% (1/25 = 4% des projets) votre rentabilité brute passe de 10% à 6%.. avec 2 défauts à 100% (2/25 = 8% des projets) elle tombe à 2% brute…
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#185 10/01/2023 07h21
- Gilles78
- Membre (2020)
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Pour l’instant je m’en sors bien mais j’ai toujours fait une grosse sélection des dossiers après une étude approfondie des projets, des sociétés et des garanties apportés.
Le taux de sélection s’est encore accru (autour de 30% au début à moins de 10% aujourd’hui) car depuis 6 mois j’ai atteint le montant d’investissement souhaité dans le crowdfunding immobilier. Je n’ai donc plus qu’à réinvestir l’argent des dossiers remboursés…
Je suis intéressé pour avoir plus de détails sur vos critères de sélection. Perso, je suis à 30% mais je souhaite réduire car j’ai atteint mon objectif d’investissement.
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#186 10/01/2023 07h49
- Shagrath
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Gilles78 a écrit :
Je suis intéressé pour avoir plus de détails sur vos critères de sélection. Perso, je suis à 30% mais je souhaite réduire car j’ai atteint mon objectif d’investissement.
Voilà ce que j’écrivais dans le post 153 de cette file :
shagrath a écrit :
En ce qui me concerne, je regarde les critères déjà évoqués dans cette file par Gilles78 et Polaris et j’élimine systématiquement les projets :
- où l’emprunteur a des tas des projets en cours en crowdfunding (le différentes cautions/garantie ne couvrent sans doute pas les montants empruntés, voir une même caution/garantie a été donnée pour plusieurs prêts différents…)
- où l’emprunteur a un ou plusieurs retards dans les remboursements
- portés par un opérateur que j’ai déjà 2 fois en portefeuille
- où l’emprunteur et/ou la caution/garantie n’a pas des comptes solides sur les 3 derniers exercices (rentabilité suffisante, fonds propres par rapport au dettes…)
- sans prêt bancaire (sauf très très rare exception)
- un apport en fonds propres significatif
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[+1] #187 13/02/2023 10h56
- Shagrath
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Pour information Boursorama et Homunity ont signé un partenariat afin de faciliter sans frais les souscriptions d’opération de crowdfunfing immobilier au sein du PEA-PME.
Boursorama Banque innove et permet à ses clients d’accéder gratuitement et en quelques clics au crowdfunding immobilier via le PEA-PME]Boursorama
Homunity devient le premier acteur français permettant d’investir de manière intégralement dématérialisée dans le crowdfunding immobilier via un PEA-PME
Les plus :
- 0 frais
- souscription simple et digitalisée
- On ne gagne pas seulement 12,8% de différence d’imposition (si on part du principe de la Flat Tax à 30%) mais on accroit aussi l’effet boule de neige…
Le moins :
- que des opérations provenant d’Homunity
Dernière modification par Shagrath (13/02/2023 12h36)
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#188 27/03/2023 13h12
- SamyInvest
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Bonjour,
Je commence à recevoir des notifications de la part de Clubfunding sur les défaillances de certains de mes projets. La plateforme semble mettre en place les procédures pour recouvrer le capital auprès des sociétés en défaut de paiement. On verra par la suite si les protections mises en place permettrons de revoir la couleur de mes investissements.
J’en suis à mon 3ieme défaut sur des projets datant de 2020. Covid + hausse des taux fait très mal aux promoteurs.
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#189 27/03/2023 14h35
- Oblible
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Hausse des taux, hausse des coûts et baisse du pouvoir d’emprunt des futurs acquéreurs, ce cocktail explosif a complètement chamboulé l’immobilier neuf et les promoteurs vont souffrir
Le marché de l’immobilier neuf fait face à une forte crise, désistements records, des craintes pour le crowdfunding immobilier - Guide épargne - FranceTransactions.com
La dégringolade des réservations est de 36,3 % en moyenne sur les trois derniers mois de l’année 2022, à 31.779 unités - après déjà -29,3 % au troisième trimestre . Elle atteint 35,3 % pour les particuliers occupants et 43,2 % pour les particuliers investisseurs. Cette tendance était déjà engagée mi-2022, au 3ième trimestre, 20.400 logements neufs ont été réservés par des particuliers, soit 16,8 % de moins qu’au troisième trimestre 2021, selon les statistiques publiées le 15 novembre par le ministère de la transition écologique. La baisse de réservations est plus marquée pour les maisons individuelles (- 26,4 %) que pour les appartements collectifs (- 16,2 %).
Les épargnants ayant misé sur des programmes de crowdfunding immobilier lancés par des promoteurs peuvent être inquiets des retards de remboursement actuels. Ces derniers ne constituent pas encore des défauts de remboursement, mais cela n’est tout de même pas bon signe. Alors, effectivement, les plateformes tentent de rassurer leurs clients, mais ce marché de la promotion immobilière est sinistré. Des faillites sont à prévoir. En revanche, pour les programmes de marchands de biens, le risque semble être plus faible.
Dernière modification par Oblible (27/03/2023 14h36)
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[+1] #190 23/05/2023 10h07
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Wiseed a perdu son procès contre 2 promoteurs qui n’ont pas remboursé leur dette, ils ont été obligés de faire appel mais c’est trop tard : il n’y a plus rien à saisir …
10 mai 2022 - Cour d’appel, ch. 03 - 21/03180 | Dalloz
Par ordonnance réputée contradictoire en date du 1er juillet 2021, le juge a’:
- débouté la SA Wiseed de l’intégralité de ses demandes considérant l’absence de preuves suffisantes des engagements contractuels
- condamné la SA Wiseed aux dépens.
Les sociétés intimées n’ont pas constitué avocat. L’appelant leur a signifié ses conclusions le 15 septembre 2021.
Le 7 octobre 2019, la SA Wiseed a consenti à la SAS 454 Paradis qui exerce l’activité de marchand de bien, un emprunt obligataire d’un montant de 564 000 € pour le financement d’un programme immobilier, d’une durée de 12 mois à compter de la date d’émission de l’emprunt obligataire, prorogeable de 6 mois, moyennant un intérêt de 10’% l’an.
Le 30 septembre 2019, la SARL Holding Gourion Invest et la SARL Holding Sabbah Invest se sont portées garantes à première demande de la SAS 454 Paradis pour une durée de 18 mois, venant à expiration au 30 mars 2021.
Et ce même 30 septembre 2019, M. X A et M. Z Y se sont portés cautions solidaires et personnelles des engagements pris par la SAS 454 Paradis.
Suivant avenant du 28 octobre 2020, la date de remboursement a été reportée au 4 janvier 2021.
La SA Wiseed a mis en demeure la SAS 454 Paradis de payer la somme de 615.082,68 euros suivant courrier du 22 février 2022.
Par courrier du 22 mars 2021, vu la défaillance de la SAS 454 Paradis, elle a mis en oeuvre les garanties autonomes à première demande et mis en demeure les SARL Holding Sabbah Invest et SARL Holding Gourion Invest et les cautions de payer la dite somme.
Chers investisseurs,
Nous revenons vers vous dans le cadre des procédures judiciaires en cours dans le cadre du contentieux sur le dossier 283 MICHELET.
Suite à l’obtention d’un titre condamnant les 2 cautions SABBAH et GOURION, un huissier a été mandaté pour l’exécution.
Nous vous informons que toutes les saisies réalisées pour le moment sont infructueuses. L’exécution par l’huissier s’avère délicate, mais ne s’arrête pas pour autant, et se poursuivra encore pendant plusieurs mois.
Nous ne manquerons pas de revenir vers vous si une partie des sommes des sommes est recouvrée par ce biais.
Nous n’avons plus aucun retour des dirigeants par ailleurs.
Nous vous assurons faire notre maximum pour recouvrer les sommes dues, et restons à votre disposition pour toute question.
Cordialement.
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[+2] #191 06/09/2023 10h46
Retour d’Expérience sur le Crowdfunding Immo :
Prêt à 9-10%, de 2 ans en général. Quasi systématiquement une hypothèque sur le bâtiment ou une caution personnelle.
16 Projets, 100% via Wiseed.
2 Projets avec une sortie positive
2 Projets en Contentieux (Remboursement prévu début 2021 et 04/2022).
8 Projets ont une demande de Prorogation. Pour une partie ce n’est pas forcément surprenant car c’était prévu contractuellement et les promoteurs souhaitent garder cet emprunt faute de pouvoir trouver mieux actuellement. Je dirais qu’un projet est inquiétant sur ces 8. Lors de la prorogation il y a fréquemment des remboursement partiels, à date j’ai récupéré 25% des sommes investies sur ces 8 projets en sachant que pour certains nous avons juste reçu la demande de prorogation, l’échéance n’étant pas passée.
4 projets sont en cours dont 1 dont le capital est amortissable et qui rembourse normalement.
Bilan d’ensemble : Mitigé. Je reste persuadé que le rapport Risque/Rendement à l’époque était intéressant avec une bonne diversification (Cad + que 16 projets comme j’ai fait). La crise actuelle sur l’immobilier joue beaucoup dans les difficultés ci-dessus.
Je pense qu’In Fine je récupérerais mes billes, peut-être avec quelques % de profit chaque année.
Aujourd’hui je ne recommencerais pas : il y a mieux à trouver en obligataire / CAT / monétaire qu’à l’époque. Ceci-dit, les investissements commencés pendant la crise sont rarement les plus mauvais.
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1 [+1] #192 06/09/2023 11h47
- Oblible
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Une caution personnelle est souvent inutile, les vrais margoulins savent organiser leur insolvabilité en cas de problème, et ils savent surtout comment gagner du temps entre la condamnation, l’appel, la fausse négociation …
L’hypothèque invoquée est souvent de second rang ( la banque prend celle de premier rang ), voire non inscrite ( avec engagement de non aliénation, lol )
"Nous vous informions en Novembre dernier que le Tribunal a délibéré en notre faveur sur les 2 cautions (GOURION et SABBAH).
A l’issue de ces décisions, et sur proposition des dirigeants, des négociations avaient été engagées et avaient abouti à la rédaction d’un protocole d’accord, qui n’a malheureusement pas été signé malgré nos multiples relances.
Nous avons donc fait signifier le jugement du Tribunal de Commerce aux cautions, et avons mandaté un huissier aux fins d’exécution forcée.
Ce dernier a pu lancer des saisies attribution sur les comptes de M. Gourion et Sabbah en l’absence de contestation aux commandements de payer qui leur ont été délivrés.. Nous attendons le retour des banques."
Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, 16 mars 2023, 22/01400
Statuant à nouveau
- Déboute la SA Wiseed de sa demande de condamnation de la SAS 283 Michelet à communiquer le reporting du 4ème trimestre 2020 conformément à l’article 8 du contrat de prestation sous astreinte définitive de 300 € par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de la présente décision et ce pendant 3 mois.
- Déboute la SA Wiseed de sa demande de condamnation de la SAS 283 Michelet à une amende civile et à des dommages et intérêts pour procédure et appel abusifs.
"J’habite en face de l’opération
"
Eric B.
"j’ai envie d’apprendre à travers des investissements financiers"
S F
"Bonne rémunération au vue du délai de remboursement !"
G S
"j’ai investi car j’ai confiance dans les programmes immobiliers. Cela me permet de diversifier mes placements."
Jean-Marie F. il y a environ 4 ans
"C’est mon premier investissement wiseed dans l’immobilier. Le taux et la durée inspirent confiance."
Daniel S. il y a environ 4 ans
"Pour diversifier mes placements."
M C
Mario C. il y a environ 4 ans
"J’ai investi car je pense gagner plus qu’un livret A…"
Thomas C. il y a environ 4 ans
"Pré-commercialisation élevée, emplacement intéressant, projet atypique et capacité de WiSEED à suivre des projets sérieux dont bon nombre m’ont déjà été remboursés."
Thierry G.
"très bon rapport d’investissement pour une période relativement courte de blocage de fonds ."
P C
"J’ai investi dans ce projet car bonne commercialisation et marge actuelle confortable, y compris s’il devait y avoir des frais et/ou baisse de prix non prévus à ce jour."
Christophe R.
"souscription réalisée en raison du taux de commercialisation et de la durée courte "
J M
"J’ai investi car le placement me semble sécurisé. "
G D
"j’ai investi car ce projet est viable"
J M
Dernière modification par Oblible (06/09/2023 11h48)
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#193 06/09/2023 11h54
M-rci pour le complément très utile.
La caution personnelle ne marche pas systématiquement effectivement mais organiser son insolvabilité doit quand même avoir de sérieuses conséquences sur la personne qui fait cela surtout si c’est un entrepreneur.
Ces procédures montrent que Wiseed, comme beaucoup de SU, avancent souvent vite sans que les choses ne soient forcément entièrement carré derrière.
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1 #194 06/09/2023 12h14
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Leur service juridique semble peu aguerri face à des margoulins professionnels.
Cour d’appel de Toulouse, 2ème chambre, 8 juin 2022, 21/04485
Par acte d’huissier du 20 mai 2021, la société Wiseed dont le siège social est situé à [Localité 4](31) , a assigné M. [K], pris en sa qualité de caution, domicilié à [Localité 1], devant le tribunal de commerce de Toulouse à l’effet de voir celui-ci condamner à lui payer en sa qualité de représentante de la masse la somme de 570.510,55 €, outre les intérêts au taux contractuel jusqu’à parfait paiement ainsi que la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.
M. [K] a soulevé l’incompétence du tribunal de commerce de Toulouse au profit du tribunal judiciaire de Marseillle.
Par déclaration du 6 novembre 2021, M. [K] a relevé appel de ce jugement.
Contestant sa qualité de commerçant, il développe les moyens suivants
- la souscription d’un cautionnement à caractère commercial en raison de son intérêt personnel dans l’engagement commercial garanti ne donne pas au dirigeant de la société commerciale la qualité de commerçant.
- le fait pour un dirigeant de s’engager en qualité de caution à de multiples
reprises au profit de plusieurs personnes morales qu’il dirige ne confère pas à son engagement un caractère commercial dans la mesure où n’accomplissant pas à titre habituel des actes de commerce, il ne peut être considéré comme commerçant .
- est inopposable à un défendeur non-commerçant une clause attributive de compétence au profit d’un tribunal de commerce .
Dernière modification par Oblible (06/09/2023 12h15)
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[+1] #195 28/09/2023 10h38
- Oblible
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SamyInvest, le 27/03/2023 a écrit :
Bonjour,
Je commence à recevoir des notifications de la part de Clubfunding sur les défaillances de certains de mes projets. La plateforme semble mettre en place les procédures pour recouvrer le capital auprès des sociétés en défaut de paiement. On verra par la suite si les protections mises en place permettrons de revoir la couleur de mes investissements.
J’en suis à mon 3ieme défaut sur des projets datant de 2020. Covid + hausse des taux fait très mal aux promoteurs.
Oblible, le 27/03/2023 a écrit :
Hausse des taux, hausse des coûts et baisse du pouvoir d’emprunt des futurs acquéreurs, ce cocktail explosif a complètement chamboulé l’immobilier neuf et les promoteurs vont souffrir
C’est la fête des défauts de paiement chez Clubfunding, avec quelques margoulins qui ont fait de la cavalerie avec l’argent récolté, mais l’honneur est sauf : officiellement il y a 0% de défaut de paiement !
STUDY REIMS - Clubfunding | Hello Crowdfunding France
08/06/2023
Nous vous informons que l’examen approfondi des comptes de l’opération nous laisse penser que l’opérateur aurait effectué des remontées de trésorerie de l’opération vers les comptes de l’Immobilière Orphalese, non destinées à financer le projet initialement prévu.
L’opérateur se trouve aujourd’hui dans l’incapacité de (i) poursuivre les travaux de l’opération et (ii) rembourser l’emprunt obligataire grâce à la trésorerie qu’aurait dû générer l’opération de promotion immobilière. En tout état de cause et au regard de ces éléments, nous avons saisi en parallèle notre conseil afin d’effectuer les démarches contentieuses utiles et nous prenons attache avec les autorités compétentes afin de dénoncer les pratiques de cet opérateur.
Nous reviendrons vers vous dès que nous aurons de nouvelles informations à notre disposition.
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[ClubFunding][Nancy Coeur de Ville] : pas remboursé, plus de nouvelles, plus de perspectives
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[ClubFunding][Paris 16 Mirabeau] : pas remboursé, échéance décalée en douce de deux mois
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[ClubFunding][La Maison][NG Promotion] : pas remboursé, plus de nouvelles, plus de perspectives
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…
(Clubfunding) - Lieutenant Colonel Prévost - Key Invest - pas remboursé, plus de perspectives, des saisies en cours
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Dernière modification par Oblible (28/09/2023 10h39)
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#196 29/09/2023 16h01
- BenBBB
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À peu près tous les projets sur lesquels j’ai investi et arrivant à échéance 2023 sont prorogés. C’est quasi-systématique maintenant.
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#197 07/10/2023 22h40
- Oblible
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Encore Wiseed : désolé, la banque est passée avant vous, il ne vous reste plus rien à récupérer.
[Wiseed] [Mespar Invest - Assas]
Nous revenons vers vous dans le prolongement de notre mail du 18 septembre dernier, afin de vous informer des suites de l’audience aux enchères publiques qui s’est tenue ce 5 octobre 2023, devant le Juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de PARIS.
Une carence d’enchères a malheureusement été constatée par le Tribunal, de sorte que le créancier poursuivant (la banque) a été déclaré adjudicataire d’office.
Cela implique que, sauf surenchère sous dix jours, celui-ci deviendra propriétaire de l’immeuble en paiement de sa propre créance.
Dès lors, les chances de recouvrement de la créance obligataire sur le prix de vente de l’immeuble sont exclues.
Nous poursuivons donc nos meilleurs efforts afin d’en obtenir le règlement auprès de la société garante et des cautions par la voie des actions judiciaires et mesures d’exécution menées à leur encontre.
Nous ne manquerons bien évidemment pas de vous faire part de tout avancement et élément nouveau dans ce dossier.
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#198 18/10/2023 17h06
- AloneInKyoto
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La nouvelle histoire du jour nous arrive par ClubFunding (qui a bien perçu sa commission dans l’affaire, qu’on se rassure pour eux) :
rapport du projet Villas Beaubois a écrit :
18/10/2023
Dans le cadre des différents échanges réalisés sur le suivi du projet, l’opérateur nous a délibérément dissimulé des informations concernant la commercialisation des lots.
A la suite de notre rendez-vous périodique avec l’opérateur, nous avons découvert que celui-ci avait vendu la totalité de l’opération et que le produit des ventes a été utilisé pour le remboursement de la banque qui a financé l’opération ainsi que pour désintéresser plusieurs autres créanciers sur d’autres opérations, et ce malgré l’ordre irrévocable notarié du remboursement de CLUBFUNDING après désintéressement de la banque.
Dès lors, compte tenu de cette situation, nous mettons en demeure l’opérateur ainsi que les cautions et sociétés garantes de régulariser la situation et engageons également la responsabilité du notaire rédacteur de l’ordre irrévocable devant le Conseil des Notaires par l’intermédiaire de notre service contentieux.
Conformément au contrat d’émission, sans régularisation ou signature d’un protocole permettant de régulariser la situation, nous procéderons aux démarches nécessaires à l’assignation de ceux-ci. (…)
Peut-on encore faire confiance à l’ensemble de l’écosystème de la promotion immobilière en ces temps troublés, notaires inclus ?
Être célèbre sur internet c'est comme être riche au Monopoly
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1 #199 18/10/2023 17h19
- Oblible
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Ces plateformes ne sont pas juridiquement armées face à des margoulins professionnels et vu que ce n’est pas leur argent qui est en jeu …
Pour ce qui est du notaire "fautif", il aura un avertissement dans quelques années, de la part du Conseil des Notaires, un peu comme dans le cadre de l’affaire Apollonia.
Escroquerie Apollonia : investissement en LMP
Fin 2013, la chambre régionale de discipline du conseil régional des notaires de la cour d’appel d’Aix a prononcé des sanctions disciplinaires à l’encontre de trois notaires dont deux aixois et un marseillais, condamnés pour l’un à une simple injonction et les deux autres à des interdictions d’exercer de 10 mois et un an. La chambre leur a notamment « reproché des « manquements à leurs obligations de conseils, de renseignements, de prudence, de probité et d’impartialité ».
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En ce qui concerne la suite des mesures d’exécution contre la société SPP, il apparaît que la société n’a plus de compte bancaire à son nom en France permettant de continuer des saisies. L’huissier a tout de même diligenté une dernière enquête à ce sujet.
Dernière modification par Oblible (18/10/2023 17h29)
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1 #200 18/10/2023 18h46
- BenBBB
- Membre (2018)
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En effet, le monde de l’immobilier est plein de "margoulins" (pour ne pas dire escrocs), ce n’est pas nouveau. Mais c’est tout de même étonnant que toutes les garanties et autres recours judiciaires leur glisse sur la peau si facilement. L’entreprise disparaitra sans rembourser ses dettes mais les dirigeants en recréeront une ou plusieurs à la suite.
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