Pierval Santé : vos avis sur cette SCPI (Euryale AM)

Bonsoir,
pour ma part toujours pas de T4 et rien dans l’espace associés

debcos, le 31/01/2024 a écrit :

Bonsoir,
pour ma part toujours pas de T4 et rien dans l’espace associés

La même…
tout cela fait assez "léger" et approximatif quand on ne gère que des règlements trimestriels…
Et pourrait traduire une certaine forme de mépris du client associé..

Bonjour,

La même réponse m’a été adressée lorsque j’ai interrogé Euryale sur le retard constaté dans leur versement le trimestre dernier…

Balder a écrit :

Bonjour,

La même réponse m’a été adressée lorsque j’ai interrogé Euryale sur le retard constaté dans leur versement le trimestre dernier…

Ca fait combien de temps qu’ils ont repris la gestion en main ? Un an ? Et depuis tout ce temps, c’est toujours la même excuse qui revient…

Greyna, le 02/02/2024 a écrit :

Balder a écrit :

Bonjour,

La même réponse m’a été adressée lorsque j’ai interrogé Euryale sur le retard constaté dans leur versement le trimestre dernier…

Ca fait combien de temps qu’ils ont repris la gestion en main ? Un an ? Et depuis tout ce temps, c’est toujours la même excuse qui revient…

Euryale, suite: ne constatant pas de virement ce matin sur mon compte bancaire, j’appelle le service Clients d’Euryale qui, s’excusant platement, m’a apporté les explications suivantes:

- les virements T4 2023 seront réalisés très prochainement et devraient apparaître sur le compte des associés pour la fin de semaine ..donc vers le 9 février
- à la question: porque? Réponse: ce retard provient du Commissariat aux Comptes qui doit finaliser certaines opérations comptables ( sic)liées à la fin de l’exercice
- remarque: en quoi le versement des dividendes T4 2023 pose t-il problème par rapport à une analyse des comptes pre bilancielle? Qu’adviendra t’il donc du règlement du T1 2024!
- à la question: porque un extranet qui ne fonctionne pas avec un gel au mois de décembre 2023?
Réponse: il devrait fonctionner pour la mi février.

That’s all folks.

Bonjour,

T4 reçu ce jour de mon côté (le 6, comme pour le T3). Les ordres de virement ont dû être passés hier.

Bonne réception des fonds à tous.

Idem reçu, et également un mail d’excuse (envoyé à tous a priori puisque je ne les avais pas contactés).
Faute excusée à moitié pardonnée…

Et… ce sont les mêmes montants bruts que T2 et T3. Tout ce suspense pour ça !

AloneInKyoto a écrit :

Vu depuis ce matin l’équivalent de 0,31 € par part sur une AV Spirica présentés comme "revenus exceptionnels".

Oui ils ont été versés avec une date de valeur au 2/1/2024. Ils sont à un moment apparus avec une date de valeur au 28/12 (ce qui correspond à la date réelle de versement de la PV) avant d’être annulés (visible dans l’historique de MeilleurTaux Placement qui effectue une photo chaque jour des opérations). Verser un montant sur le fonds euro avec une date de valeur rétroactive alors que la participation aux bénéfices du fonds euros a déjà été calculée et distribuée, quelqu’un chez Spirica a dû se rendre compte que ça ouvrait la voie à contestation. La solution choisie d’une date de valeur au 2/1/24 est donc assez élégante.

Le bulletin T4 est sorti ici.

Taux de distribution brut de 5,1%. La collecte demeure massive, ce qui interroge sur la capacité à la déployer dans de bonnes conditions: le rendement brut à l’achat 2023 est de 5,42%, ce qui fait craindre une baisse du taux de distribution à terme comme ce rendement se rapproche du taux de distribution.

Pas de problèmes de liquidité contrairement à d’autres SCPI.

Presque 2% des surfaces ont été libérées au dernier trimestre ce qui me semble assez matériel.

Aucun mot d’excuse sur les problèmes récents (dividendes retardés, espace client non fonctionnel): avec les niveaux de collecte et de frais de gestion, c’est presque indécent qu’Euryale n’offre pas un service parfait.

Dernière modification par Manarea (15/02/2024 21h58)

Je ne pense pas faire une erreur d’analyse.

Ce n’est pas parce que le rendement à l’acquisition en 2023 est meilleur qu’en 2022 que le faible écart n’est pas un sujet

D’abord, il est normal que le rendement à l’achat ce soit amélioré par rapport à la moyenne 2022 compte tenu de la hausse des taux sans risque depuis le S2 2022, qui entraîne une augmentation en valeur absolue de la prime de risque sur les actifs, dont les actifs immobiliers.

Ensuite, plus la collecte augmente en valeur absolue, plus il est difficile de trouver des biens rentables sur le marché: c’est la raison pour laquelle les jeunes SCPI performent aujourd’hui mieux que leurs ainées. Or, je constate que la hausse du rendement des achats immobiliers de 0.4% est plus faible que la hausse de l’OAT entre sa moyenne 2022 et sa moyenne 2023, ce qui devrait nous inquiéter (il y a une destruction de valeur).

Enfin, avec un spread de seulement 0.3% entre le rendement des actifs acquis et le taux de distribution (soit moins de 10% en valeur absolue), nous devrions nous inquiéter que le poids des charges générales (dont les intérêts d’emprunts) et les commissions sur les loyers (8.4% TTC) excédent ce spread (ce qui est très certainement le cas pour ces nouveaux actifs). Autrement dit, les investissements réalisés aujourd’hui ne couvrent notionellement pas leur quote-part de dividende au taux de distribution actuel, qui se maintient grâce à la rentabilité supérieure du stock d’immeubles historiques (voir les bulletins trimstriels de 2016 avec des immeubles donnant du 7-8%) et aux distributions de plus-values. A terme, plus la collecte augmentera, plus elle diluera ce stock historique. Cela  impliquera une baisse mécanique du taux de distribution qui ne pourra qu’être partiellement compensée par la cession d’actifs historiques et la distribution des plus-values (qui n’est qu’un pis-aller car la portion du prix de cession qui ne correspond pas à de la plus-value est réinvestie au taux de rendement actuel).

Par conséquent, sauf réduction nette de la collecte (ce à quoi Euryale n’a pas d’intérêts) ou investissements plus agressifs (ce qui me semble nécessiter une vraie gestion opportuniste avec des équipes locales bien au fait de leur marché comme chez Corum), je suis assez convaincu que la rentabilité va décroître au cours des deux-trois prochaines années pour arriver autour de 4,5% de taux de distribution, en ligne avec la moyenne des autres SCPI.

Oui, vous avez complètement raison.

Les SCPI qui vont tirer leur épingle du jeu dans la période actuelle sont (x) les SCPI récemment lancées pour lesquelles la collecte est encore faible et est principalement investie à des taux de rendements élevés que permettent certains achats sur des surfaces moyennes dans des gammes de prix moyennes et (y) les grosses SCPI qui ont été mesurées sur la collecte ces dernières années et qui ont réouvert les vannes depuis 18 mois, créant ainsi un probable fort effet relutif (je pense à Corum par exemple)