Réunir deux appartements et y habiter ou les louer en LMNP ?

ProprietaireLibre · #1

Bonsoir,

Après deux premiers investissements locatifs, je m’apprête à me lancer dans un 3e projet d’achat d’un lot de 2 appartements.

J’aimerais avoir votre avis sur la meilleure option pour ce projet. J’hésite encore entre plusieurs possibilités, et mon désir d’apprendre me pousse à solliciter les avis éclairés de ce forum.

Contexte
Lot de 2 appartements (T2 40 m2 et T3 60 m2) dans une agglomération.
Quartier agréable et entouré de commerces de proximité, mais pas en hypercentre.
Coût d’achat : 70 000 € FAI.

Option 1 : faire des travaux pour 45 000 € - 50 000 €, pour avoir 2 apparts rénovés exploités en location de courte durée. Fourchette basse : rentabilité brute 17%.

Option 2 : faire 25 000 € à 30 000 € de travaux en réunissant les 2 appartements. Et y habiter comme résidence principale.

Ma question porte, a priori, moins sur le détail de ces deux opérations (les deux options me sont ouvertes d’un point de vue financier) que sur la stratégie long terme. Avec deux premiers investissements locatifs, est-il plus judicieux de continuer à engranger du cash-flow avec la location de ces deux nouveaux appartements, ou bien se diversifier avec un bien de 100 m2 qui aura plus de valeur à la revente (avis pris auprès de professionnels) ?

Tout dépend, me direz-vous, de ma situation personnelle! En effet, et j’en conviens volontiers. Mais est-ce que certains d’entre vous ont déjà été confrontés à ce type de choix ? quels critères ont présidé à leur décision finale ?

Merci.

Mots-clés : investissement locatif, plus-value, résidence principale

FastHand · #2

Bonjour,
Vous avez 31ans, potentiellement en âge de trouver l’amour et de faire des enfants, si ce n’est déjà fait.
- dans l’option 2, vous pouvez être exposé à une mutation pro, rencontrer l’âme sœur qui ne souhaite pas s’installer chez vous, et vous seriez contraint de devoir mettre en location ou we revendre. Si vous amortissez les frais de notaires avec cette opération, tant mieux, sinon…
En fait, vous oubliez de mentionner une estimation de revente potentielle. C’est l’information clé pour prendre une décision.
Enfin dans votre calcul de l’option,il me semble qu’ il y a quelques frais supplémentaires (géomètre, etc.. pour la réunion des lots) et un vote de copro.

Bernard2K · #3

Hello,

17 % bruts ça fait environ 0,17 x 120 000 = 20 400 € de revenus bruts annuels.

Actuellement, pour votre RP, vous êtes locataire ? Si oui, avec quel loyer ? Disons au pifomètre 6000 €/an.

Habiter dans ce bien vous économise 6000 € en renonçant à 20 400 € de revenus. Le calcul est vite fait.

Autre manière de dire la même chose : en location de courte durée vous dégagez 17 % de renta. Une location nue typique rapporte 3 à 5 % brut au propriétaire. Pas étonnant s’il est plus rentable d’être locataire de votre RP. Calculs à refaire avec vos vrai chiffres bien sûr.

Quand à la plus-value à long terme, je ne suis pas convaincu. Deux petits appartements, bien aménagés et meublés, et vides, ça se revend facilement, aussi bien à un investisseur qu’à l’acheteur d’une RP. Un grand T5, déjà on exclut l’investissement locatif. Reste la famille aisée qui veut un grand appartement (et non pas une maison avec jardin alors que ça doit se trouver pour le même prix ou à peine plus cher). Pas si fréquent. Plus difficile à revendre, donc peut-être un sacrifice à faire sur le prix de vente pour que ça parte…

Tout cela étant dit, c’est surtout un choix personnel.

ProprietaireLibre · #4

Salut FastHand et Bernard2K,
merci de vos retours!

FastHand a écrit :
En fait, vous oubliez de mentionner une estimation de revente potentielle. C’est l’information clé pour prendre une décision.

Vous avez entièrement raison. J’y réfléchis. Néanmoins, ma question portait plutôt sur la stratégie patrimoniale long terme à adopter, notamment pour de futures opérations vis-à-vis des banques.

FastHand a écrit :
Enfin dans votre calcul de l’option,il me semble qu’ il y a quelques frais supplémentaires (géomètre, etc.. pour la réunion des lots) et un vote de copro.

C’est inclus dans le projet.

Bernard2K a écrit :
Deux petits appartements, bien aménagés et meublés, et vides, ça se revend facilement, aussi bien à un investisseur qu’à l’acheteur d’une RP

Entièrement d’accord, la liquidité des biens est un élément à regarder de près. Bien sûr en fonction du marché local.

Bernard2K a écrit :
Un grand T5, déjà on exclut l’investissement locatif.

Il y a la colocation. Mais je ne suis pas certain que ce soit ma cible.

Conclusion provisoire, les deux appartements T2 et T3 séparés en locatif meublée courte durée restent la meilleure option. Reste le coût des travaux forcément plus élevés pour 2 appartements que pour un seul…

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FastHand a écrit :

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Bernard2K a écrit :

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